I. Câu hỏi của khách hàng:
Chào Luật sư, tôi muốn được tư vấn về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư nước ngoài và người nước ngoài. Đồng thời, tôi cũng muốn biết mức thuế, phí phải nộp khi thực hiện giao dịch quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với người nước ngoài. Rất mong nhận được sự tư vấn của Luật sư. Cảm ơn!
Căn cứ pháp lý:
- Luật Nhà ở năm 2023;
- Luật Đất đai năm 2024;
- Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008;
- Văn bản hợp nhất 01/VBHN-BXD năm 2021, hợp nhất Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Nhà ở;
- Văn bản hợp nhất số 01/VBHN-VPQH Luật Thuế giá trị gia tăng ngày 28/4/2016;
- Thông tư số 257/2016/TT-BTC, quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng, chứng thực, thẩm định điều kiện hành nghề công chứng;
- Nghị định 10/2022/NĐ-CP ngày 15/01/2022, quy định về lệ phí trước bạ;
- Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính, hướng dẫn thực hiện luật thuế thu nhập cá nhân và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân.
II. Nội dung tư vấn:
Chào mừng quý khách đến với Công ty Luật TNHH Dương Gia – Chi nhánh Đà Nẵng! Cảm ơn quý khách đã tin tưởng sử dụng dịch vụ tư vấn pháp lý của chúng tôi. Sau đây là nội dung tư vấn về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, và người nước ngoài.
1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài
Trước tiên, cần phân biệt giữa người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài (căn cứ theo Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008 và Nghị định 138/2006/NĐ-CP).
- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài: Là những người từng có quốc tịch Việt Nam và con, cháu của họ, đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.
Luật Đất đai năm 2024 đã xác định rõ các đối tượng này là người sử dụng đất, bao gồm cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Họ có quyền được sử dụng đất tại Việt Nam và tham gia vào các giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Cụ thể, các quyền lợi của họ được mở rộng, bao gồm:
- Được tham gia giao dịch bất động sản trực tiếp (Điều 28 Luật Đất đai 2024);
- Được sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư (Điều 41 Luật Đất đai 2024);
- Được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở có điều kiện (Điều 44 Luật Đất đai 2024).
Điều 8 Luật Nhà ở năm 2023 cũng quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam có thể sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất. Đây là một cải cách lớn, giúp người Việt Nam định cư ở nước ngoài dễ dàng sở hữu nhà ở tại Việt Nam mà không cần phải thông qua hình thức nhờ người khác đứng tên, giảm rủi ro tranh chấp.
2. Người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam
a. Điều kiện và hình thức sở hữu nhà ở của người nước ngoài
Theo Luật Nhà ở 2023, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam có thể sở hữu nhà ở thông qua các hình thức như mua, thuê mua nhà ở thương mại từ chủ đầu tư hoặc nhận tặng cho, thừa kế nhà ở thương mại trong các dự án không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh.
b. Quyền của người nước ngoài khi sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Người nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam, với một số điều kiện:
- Được sở hữu nhà ở trong thời hạn tối đa 50 năm và có thể gia hạn một lần.
- Trước khi hết thời hạn sở hữu, người nước ngoài có thể bán hoặc tặng cho nhà ở. Nếu không, tài sản sẽ thuộc về Nhà nước.
c. Nghĩa vụ của người nước ngoài khi sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Người nước ngoài có các nghĩa vụ như:
- Được cho thuê nhà nhưng phải thông báo với cơ quan quản lý địa phương và nộp thuế theo quy định.
- Phải thanh toán tiền mua, thuê nhà thông qua các tổ chức tín dụng tại Việt Nam.
- Nếu bị buộc xuất cảnh hoặc vi phạm pháp luật, nhà ở sẽ bị xử lý theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
3. Mức thuế và phí khi giao dịch quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài
Căn cứ theo quy định pháp luật hiện hành, hiện nay chưa có quy định riêng về các loại thuế phí áp dụng riêng cho cá nhân người nước ngoài khi sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Theo các quy định nêu trên, chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài có quyền và nghĩa vụ như công dân Việt Nam. Theo đó, các loại thuế, phí khi giao dịch quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài cụ hể như sau:
3.1. Trường hợp mua trực tiếp từ Chủ đầu tư:
– Thuế giá trị gia tăng: 10%/ giá trị căn hộ (Điều 8 Văn bản hợp nhất số 01/VBHN-VPQH Luật Thuế giá trị gia tăng ngày 28/4/2016)
– Phí trước bạ: 0.5% giá trị căn hộ (Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP ngày 15/01/2022 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ)
– Phí bảo trì: 2%/giá bán căn hộ (Điều 152 Luật Nhà ở năm 2023)
3.2. Trường hợp chuyển nhượng lại
– Phí công chứng Hợp đồng chuyển nhượng: tùy thuộc vào giá trị căn hộ
Theo Thông tư số 257/2016/TT-BTC Thông tư của Bộ Tài chính quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng, phí chứng thực, phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng, phí thẩm định diều kiện hoạt động văn phòng công chứng; lệ phí cấp thẻ công chứng viên ban hành ngày 11/11/2016:
| TT | Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch | Mức thu
(đồng/trường hợp) |
| 1 | Dưới 50 triệu đồng | 50 nghìn |
| 2 | Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | 100 nghìn |
| 3 | Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng | 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
| 4 | Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng | 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng |
| 5 | Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng |
| 6 | Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng |
| 7 | Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng. |
| 8 | Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp). |
– Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận: theo quy định của mỗi tỉnh
– Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: theo quy định của mỗi tình
– Lệ phí trước bạ: 0.5% (Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP ngày 15/01/2022 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ)
– Thuế thu nhập cá nhân: 2%
(Theo Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện luật thuế thu nhập cá nhân, luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và nghị định số 65/2013/NĐ-CP của chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và luật sử đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân:
Điều 12. Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
…
Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn hoặc giá mua hoặc giá thuê và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá bán hoặc giá cho thuê lại.)
Người nước ngoài khi tham gia giao dịch quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải chịu các loại thuế và phí như sau:
- Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở: Áp dụng mức thuế suất 2% trên giá trị chuyển nhượng (theo Thông tư số 111/2013/TT-BTC);
- Lệ phí trước bạ: Người mua nhà ở phải nộp lệ phí trước bạ, mức thu là 0,5% giá trị tài sản (theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP);
- Phí công chứng: Phí này được quy định theo Thông tư số 257/2016/TT-BTC, mức thu sẽ phụ thuộc vào giá trị của hợp đồng chuyển nhượng.
Theo đó, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam như công dân Việt Nam, tuy nhiên cần lưu ý tuân thủ các quy định pháp luật Việt Nam. Cụ thể:
– Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu nhà ở theo đúng số lượng quy định;
– Thời hạn sở hữu nhà ở cho người nước ngoài: không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận; và được gia hạn một lần với thời hạn không quá 50 năm nếu có nhu cầu;
Lưu ý: Trước khi hết thời hạn sở hữu nhà ở, chủ sở hữu nước ngoài có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện quyền tặng cho hoặc bán nhà ở này cho đối tượng thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc tài sản công.
Trên đây là nội dung tư vấn về Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư nước ngoài và người nước ngoài của Luật Dương Gia. Mong rằng sẽ giúp ích được cho các Quý Khách hàng.
Mọi phản hồi, trao đổi kính mong Quý khách hàng liên hệ với chúng tôi theo địa chỉ:
Công ty Luật TNHH Dương Gia – Chi nhánh Đà Nẵng;
Địa chỉ: Số 141 Diệp Minh Châu, phường Hòa Xuân, quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng.
Điện thoại: 02367.300.899 – 0931.548.999 (Thạc sĩ. Luật sư Nguyễn Đức Thắng)
CÔNG TY LUẬT TNHHH DƯƠNG GIA - CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG
Địa chỉ: 141 Diệp Minh Châu, phường Hòa Xuân, quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng
Điện thoại: 0931548999; 02367300899
