Thuật ngữ “Bất động sản” và “động sản” mặc dù đã được sử dụng ở nhiều văn bản pháp lý cũng như trong thực tiễn, xuất hiện ở Việt Nam nói riêng và các quốc gia trên thế giới nói chung. Tuy nhiên, vẫn có rất nhiều người hay nhầm lẫn giữa hai thuật ngữ này. Hiện nay, pháp luật Việt Nam. cụ thể là Bộ Luật Dân sự hiện hành, vẫn còn định nghĩa một cách khái quát về nó. Do đó, trong bài viết này, tác giả sẽ làm rõ 02 khái niệm trên.
Căn cứ pháp lý:
– Bộ luật dân sự 2015;
– Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2015;
– Luật kinh doanh bất động sản năm 2014;
1. Tài sản là gì?
Trước hết, tài sản luôn được xem là vấn đề trung tâm, cốt lõi của mọi quan hệ xã hội nói chung và quan hệ pháp luật nói riêng. Theo khoản 2 Điều 105, Bộ luật dân sự năm 2015, quy định:
“Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”
Như vậy, tài sản được chia làm 2 loại: Động sản và bất động sản. Đồng thời, cả động sản và bất động sản đều được coi là tài sản.
2. Bất động sản là gì? Động sản là gì? Gồm những loại nào?
Luật chưa đưa ra một tiêu chí cụ thể nào để xác định một tài sản là bất động sản hay động sản. Theo đó căn cứ Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015 đã phân loại bất động sản và động sản như sau:
“1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng:
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản”
Và theo Điều 5, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng quy định các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh gồm:
“Nhà, công trình xây dựng có sẵn.
Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được phép đưa vào kinh doanh.
Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê lại, cho thuê.”
Có thể thấy, bất động sản được quy định trong một phạm vi tương đối hẹp như: Đất, nhà, các tài sản gắn liền với đất, công trình xây dựng gắn liền với đất.
3. Phân biệt bất động sản và động sản.
| Tiêu chí | Bất động sản | Động sản |
| Phạm vi | Hẹp | Rộng |
| Căn cứ pháp lý | Khoản 1, Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015, quy định gồm: Đất đai, nhà ở, công trình gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng, tài sản khác theo quy định pháp luật.
Ngoài những tài sản kể trên, một số tài sản vô hình gắn liền với đất đai như quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, … cũng được coi là bất động sản theo quy định trong pháp luật Kinh doanh Bất động sản. |
Khoản 2 Điều 107 quy định như sau: Động sản là những tài sản không phải là bất động sản. |
| Tính chất đặc thù | Là những tài sản không thể di dời được | Là những tài sản có thể di dời được |
| Đăng kí quyền tài sản | Quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản là bất động sản được đăng kí theo quy định của BLDS 2015 và pháp luật về đăng kí tài sản.
Với bất động sản thì cần phải đăng ký quyền sở hữu, ví dụ quyền sử dụng nhà hay quyền sử dụng đất đó chính là bước chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất. |
Quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản là động sản không phái đăng kí, trừ một số trường hợp pháp luật quy định.
Đối với động sản thì không cần phải đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, chỉ trừ một số động sản như xe máy, ô tô, máy bay, hồng thủy |
4. Khái niệm pháp lý liên quan
Một số khái niệm pháp lý điển hình liên quan đến thuật ngữ “Bất động sản” mà mọi người dễ dàng nhầm lẫn, cụ thể như sau:
Thứ nhất, khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, quy định:
“Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.”
Thứ hai, khoản 2 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:
“Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.”
Thứ ba, khoản 6 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:
“Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.”
5. Khi nào động sản trở thành bất động sản và ngược lại?
Trường hợp này có thể xảy ra bởi sự thay đổi tính chất đặc thù của tài sản – tính di dời của tài sản đó. Cụ thể như một số thiết bị trong nhà khi chưa được lắp đặt vào không gian, có thể vận chuyển từ nơi này đến nơi khác thì được xếp là động sản.
Nhưng khi chúng được gắn vào không gian nhà, công trình xây dựng, tức chúng hiện tại đã mất đi đặc tính di dời nên được xếp vào nhóm bất động sản. Tuy nhiên, bất động sản này không phải là luôn cố định. Bởi lẽ chúng có thể được tháo rời khỏi bất động sản và di chuyển đến nơi khác. Khi chúng không còn gắn liền với bất động sản tức khi xuất hiện tính di dời thì chúng không còn là bất động sản nữa, mà xếp vào là động sản.
Do vậy, khi xác định tài sản là động sản hay bất động sản, không chỉ dừng lại ở việc tài sản đó là gì, có được liệt kê trong nhóm bất động sản hay không mà còn phải xét về đặc tính di dời của nó.
6. Ý nghĩa của việc phân loại bất động sản và động sản
Thứ nhất, khái niệm hai thuật ngữ này lần đầu tiên được nhắc đến ở Bộ luật Dân sự năm 1995 và khi phân thành hai loại tài sản như thế này thì giúp cho nhà nước điều chỉnh các quan hệ pháp luật và các giao dịch dân sự trong thực tế, cụ thể là bảo vệ quyền, nghĩa vụ và lợi ích của các tổ chức, cá nhân, đồng thời giúp cho nhà nước quản lý một cách dễ dàng hơn.
Thứ hai, việc phân loại cũng nhằm phục vụ cho việc tối giản hóa thủ tục đăng kí, tiết kiệm thời gian và xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu, xác định thời hạn, thời hiệu và một số thủ tục khác trong pháp luật hợp đồng, xác định quyền năng của chủ thể đối với tài sản đó.
Thứ ba, trong tranh chấp dân sự có yếu tố nước ngoài, căn cứ theo điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định về đối tượng tranh chấp đối với tài sản là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản mới có thẩm quuyền giải quyết.
7. Giao dịch bất động sản liên quan đến người chưa thành niên
Điều 21, Bộ luật Dân sự năm 2015, quy định:
“1. Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi.
Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.
Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.
Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.”
Như vậy, người chưa thành niên khi tham gia giao dịch liên quan đến bất động sản, động sản bị hạn chế một số quyền nên cần lưu ý tránh trường hợp các giao dịch tham gia bị vô hiệu.
Trên đây là những phân tích của Luật Dương Gia về sự phân biệt giữa bất động sản và động sản. Nếu cần tư vấn chi tiết hơn, thì bạn có thể liên hệ về thông tin dưới đây để được để được tư vấn, báo phí và hỗ trợ dịch vụ pháp lý có liên quan trực tiếp đến nội dung bài viết hoặc gọi theo số hotline 19006586 để được giải đáp thắc mắc.
