Trong thực tế cuộc sống hiện nay nhiều trường hợp chủ sở hữu quyền sử dụng đất mang quyền sử dụng đất đi thế chấp ngân hàng nhưng trên đất có tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp ví dụ như nhà ở gắn liền với đất, cây cối quý được trồng trọng khuôn viên đất,…
Từ đó làm phát sinh các mâu thuẩn cũng như việc thực hiện các nghĩa vụ giữ bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Trong trường hợp này, hợp đồng thế chấp đó có hiệu lực hay không? Nếu có hiệu lực thì xử lý như thế nào? Hãy cùng Luật Dương Gia tìm hiểu thông qua việc phân tích Án lệ số 11/ 2017/AL về công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản không thuộc Sở hữu của bên thế chấp.
1. Nguồn án lệ
Quyết định giám đốc thẩm số 01/2017/KDTM-GĐT ngày 01-3-2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án kinh doanh, thương mại “Tranh chấp về hợp đồng tín dụng” tại thành phố Hà Nội giữa nguyên đơn là Ngân hàng Thương mại cổ phần A (đại diện theo pháp luật là ông Phạm Hữu P, đại diện theo ủy quyền là bà Mai Thu H) với bị đơn là Công ty trách nhiệm hữu hạn B (đại diện theo pháp luật là anh Trần Lưu H1); người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm: ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N, anh Trần Lưu H1, chị Phạm Thị V, anh Trần Lưu H2, chị Tạ Thu H, anh Nguyễn Tuấn T, chị Trần Thanh H, anh Trần Minh H, chị Đỗ Thị H.
2. Nội dung của án lệ
Tình huống án lệ 1:
Một bên thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nhưng trên đất còn có tài sản thuộc sở hữu của người khác; hình thức và nội dung của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật.
Giải pháp pháp lý 1:
Trường hợp này, Tòa án phải xác định hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật.
Tình huống án lệ 2:
Bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất mà trên đất có nhà không thuộc sở hữu của người sử dụng đất.
Giải pháp pháp lý 2:
Trường hợp này, khi giải quyết Tòa án phải dành cho chủ sở hữu nhà trên đất được quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó nếu họ có nhu cầu.
3. Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ
Bộ luật dân sự 2005 bao gồm các điều:
Điều 342 – Thế chấp tài sản;
Điều 715 – Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất;
Điều 721 – Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp.
Mục 4 khoản 19 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (pháp điển hóa tại khoản 2 Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015).
4. Tóm tắt nội dung
Ngày 16/6/2008, Ngân hàng Thương mại cổ phần A (sau đây viết tắt là Ngân hàng) và Công ty trách nhiệm hữu hạn B (sau đây viết tắt là Công ty B) ký Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800142. Theo đó, Ngân hàng cho Công ty B vay 10.000.000.000 đồng và/hoặc bằng ngoại tệ tương đương. Mục đích cấp tín dụng để bổ sung vốn lưu động phục vụ kinh doanh theo nghề đăng ký của Công ty B.
Thực hiện hợp đồng, Ngân hàng đã giải ngân tổng cộng 3.066.191.933 đồng cho Công ty B theo các Hợp đồng tín dụng kiêm Khế ước nhận nợ. Tính đến ngày 05/10/2011, Công ty B còn nợ gốc và lãi của 03 Khế ước là 4.368.570.503 đồng (trong đó nợ gốc là 2.943.600.000 đồng, nợ lãi là 1.424.970.503 đồng).
Tài sản bảo đảm cho khoản vay nêu trên là nhà, đất [thửa đất số 43, tờ bản đồ số 51-1-33 (1996)] tại số 432, tổ 28, phường E, quận G, thành phố Hà Nội thuộc quyền sở hữu và sử dụng của ông Trần Duyên H và bà Lưu Thị Minh N, do ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N thế chấp theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 11/6/2008. Hợp đồng thế chấp này được Phòng công chứng số 6 thành phố Hà Nội công chứng ngày 11/6/2008 và Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm ngày 11/6/2008.
Ngày 30/10/2009, Ngân hàng và Công ty B tiếp tục ký Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200900583. Theo đó, Ngân hàng cho Công ty B vay 180.000 USD. Mục đích vay để thanh toán tiền vận chuyển hàng hóa lô hàng xuất khẩu; thời hạn vay 09 tháng; lãi suất vay 5,1%/năm; lãi suất quá hạn bằng 150%.
Thực hiện hợp đồng, Ngân hàng đã giải ngân đủ số tiền vay 180.000 USD cho Công ty B. Công ty B mới trả cho Ngân hàng số tiền nợ gốc là 100.750 USD và số nợ lãi là 1.334,50 USD. Tính đến ngày 05/10/2011, Công ty B còn nợ gốc là 79.205 USD và nợ lãi là 16.879,69 USD. Tổng cộng cả nợ gốc và lãi là 96.120,69 USD.
Tài sản bảo đảm cho khoản vay của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV- 2009058 gồm:
– Lô hàng 19 xe ô tô tải thành phẩm trọng tải 1,75 tấn hiệu JMP mới 100% trị giá 2.778.750.000 đồng do Công ty B thế chấp theo Hợp đồng thế chấp số 219/2009/EIBHBT-CC ngày 29/10/2009. Hợp đồng thế chấp này được đăng ký giao dịch bảo đảm tại Cục đăng ký giao dịch bảo đảm thành phố Hà Nội ngày 02/11/2009;
– Số dư tài khoản tiền gửi kỳ hạn 03 tháng trị giá 1.620.000.000 đồng do Ngân hàng phát hành. Do Công ty B đã thực hiện được một phần nợ vay nên Ngân hàng đã giải chấp số tiền 1.620.000.000 đồng tiền gửi trong tài khoản tiết kiệm của Công ty B, tương ứng với số nợ đã thanh toán.
Tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện Ngân hàng xác nhận: đối với khoản vay 180.000 USD, Công ty B đã trả xong nợ gốc; chỉ còn lại nợ lãi là 5.392,81 USD; tài sản bảo đảm là 19 xe ô tô, hiện đã bán 18 chiếc, còn lại 01 chiếc; đề nghị Tòa án cho xử lý nốt chiếc xe còn lại để thu hồi nợ vay còn thiếu.
Ngân hàng yêu cầu Tòa án buộc:
– Công ty B thanh toán số nợ gốc và lãi bằng VNĐ của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800142 là 4.368.570.503 đồng;
– Công ty B thanh toán 5.392,81 USD nợ lãi bằng USD của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200900583.
Trong trường hợp, Công ty B không thanh toán hoặc thanh toán không đủ đề nghị Tòa án phát mãi tài sản thế chấp là: Quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại số 432, tổ 28, phường E, quận G, thành phố Hà Nội; 01 xe ô tô tải thành phẩm.
Trần Lưu H1 – Tổng Giám đốc Công ty B ( là người đại diện theo pháp luật) trình bày: Thừa nhận số tiền nợ gốc, lãi và tài sản thế chấp như Ngân hàng trình bày nhưng đề nghị Ngân hàng cho trả nợ dần.
Ông Trần Duyên H và bà Lưu Thị Minh N (Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan) trình bày: Ông bà thừa nhận ký hợp đồng thế chấp nhà, đất số 432 nêu trên để bảo đảm cho khoản vay tối đa là 3.000.000.000 đồng của Công ty B. Hợp đồng thế chấp được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Gia đình ông Trần Duyên H và bà Lưu Thị Minh N cũng đã hỗ trợ Công ty trả được gần 600.000.000 đồng cho khoản vay có tài sản thế chấp là nhà và đất của ông bà. Ông, bà đề nghị Ngân hàng gia hạn khoản nợ của Công ty B để Công ty có thời gian phục hồi sản xuất, thu xếp trả nợ cho Ngân hàng; đề nghị Tòa án không triệu tập các con trai, con dâu, con gái và con rể của ông bà đến Tòa án làm việc.
Anh Trần Lưu H2 ( thay mặt cho những người con, cháu của ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N đang sống tại nhà, đất số 432) trình bày: Cuối năm 2010, anh mới biết bố mẹ anh thế chấp nhà đất của gia đình đang ở để bảo đảm cho khoản vay của Công ty B. Sau khi ông Trần Duyên H, bà Lưu Thị Minh N được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở năm 2000, anh Trần Lưu H2 và anh Trần Minh H đã bỏ tiền ra xây dựng thêm một ngôi nhà 3,5 tầng trên đất và 16 người trong gia đình hiện đang ở tại nhà, đất số 432 nêu trên. Khi ký hợp đồng thế chấp, Ngân hàng không hỏi ý kiến các anh và những người đang sinh sống tại nhà, đất này. Do đó, anh đề nghị Tòa án không công nhận hợp đồng thế chấp và xem xét số tiền 550.000.000 đồng mà anh em các anh đóng góp vào trả nợ cho Công ty B theo Hợp đồng tín dụng có tài sản bảo đảm là nhà, đất số 432 nêu trên nhưng Ngân hàng tự ý trừ vào khoản vay ngoại tệ có tài sản bảo đảm là 19 xe ô tô là không đúng.
Ngày 24/9/2013, TAND TP Hà Nội ban hành Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 59/2013/KDTM-ST.
Sau khi xét xử sơ thẩm, Bị đơn và những Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đều có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm.
Ngày 07/7/2014, Tòa phúc thẩm TAND tối cao tại Hà Nội ban hành Bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm số 111/2014/KDTM-PT.
Sau khi xét xử phúc thẩm, Ngân hàng, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội có văn bản đề nghị xem xét lại bản án phúc thẩm theo thủ tục giám đốc thẩm.
5. Nội dung án lệ
“[4] Trường hợp trên đất có nhiều tài sản gắn liền với đất mà có tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất, có tài sản thuộc sở hữu của người khác mà người sử dụng đất chỉ thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình, hợp đồng thế chấp có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của pháp luật thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật…
… Trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng diện tích đất mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác không phải là người sử dụng đất thì cần dành cho chủ sở hữu nhà đó được quyền ưu tiên nếu họ có nhu cầu mua (nhận chuyển nhượng).”
6. Kết quả của việc công bố án lệ?
Án lệ đã giải quyết được hai vấn đề đó là :
Hiệu lực của hợp đồng thế chấp và xử lý tài sản thế chấp.
Về hiệu lực của hợp đồng thế chấp: trong tình huống vụ án trên, bản án sơ thẩm tuyên bố hợp đồng thế chấp có hiệu lực nhưng bản án phúc thẩm lại tuyên vô hiệu. Qua đó có thể thấy, việc giải quyết của cơ quan có thẩm quyền không thống nhất, không bảo đảm quyền lợi của người nhận thế chấp. Án lệ ghi nhận hiệu lực của hợp đồng thế chấp, nhằm thống nhất hướng giải quyết, góp phần đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho các bên chủ thể.
Về xử lý tài sản thế chấp: hướng giải quyết là ưu tiên cho người có tài sản trên đất nhận chuyển nhượng. Hướng giải quyết này vô cùng thuyết phục, hài hòa lợi ích của các chủ thể liên quan.
7. Nhận xét Án lệ số 11/2017
Điều kiện để hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:
Khi thế chấp quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất có 03 trường hợp sau: (i) Thế chấp cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; (ii) Thế chấp quyền sử dụng đất nhưng không thế chấp tài sản gắn liền với đất; (iii) Thế chấp tài sản gắn liền với đất nhưng không thế chấp quyền sử dụng đất.
Thế chấp cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất:
Trường hợp bên thế chấp bảo đảm tài sản là cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì ngoài các điều kiện để giao dịch có hiệu lực quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015, chỉ cần quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đều thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì hợp đồng thế chấp tài sản sẽ có hiệu lực pháp luật.
Trên đây là bài bình luận Án lệ số 11/2017/AL về công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản không thuộc Sở hữu của bên thế chấp. Nếu có bất kỳ thắc mắc gì hay liên hệ đến chúng tôi theo số Hotline 19006568 để nhận được sự tư vấn nhanh nhất.
