Việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là nhu cầu phổ biến trong thực tiễn khi sổ đỏ cũ bị hư hỏng, sai thông tin hoặc cần cập nhật theo quy định pháp luật mới. Luật đất đai 2024 và các nghị định có liên quan hướng dẫn quy định rõ hơn về các trường hợp và thủ tục cấp đổi, tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho người dân thực hiện quyền sử dụng đất. Bài viết dưới đây, Luật Dương Gia sẽ giúp khách hàng hiểu hơn, nắm rõ điều kiện, hồ sơ và quy trình cấp đổi sổ đỏ, từ đó thuận tiện hơn trong quá trình chuẩn bị và thực hiện thủ tục theo đúng quy định.
CÔNG TY LUẬT TNHHH DƯƠNG GIA - CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG
Địa chỉ: 141 Diệp Minh Châu, phường Hòa Xuân, quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng
Điện thoại: 0931548999; 02367300899
1. Các trường hợp được cấp đổi giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là “Giấy chứng nhận”)
Theo quy định tại khoản 1 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận trong 9 trường hợp cụ thể như sau:
- Chuyển đổi sang mẫu Giấy chứng nhận mới: Trường hợp người dân có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 01/8/2024 sang mẫu Giấy chứng nhận mới theo quy định hiện hành.
- Giấy chứng nhận bị hư hỏng: Giấy chứng nhận bị ố, nhòe, rách hoặc không còn nguyên vẹn gây ảnh hưởng đến tính pháp lý và việc sử dụng.
- Tách thửa đất trong một Giấy chứng nhận chung: Trường hợp nhiều thửa đất được cấp chung một Giấy chứng nhận mà nay người sử dụng đất muốn cấp riêng từng thửa.
- Sai khác mục đích sử dụng đất theo quy định mới: Mục đích sử dụng đất ghi trong Giấy chứng nhận cũ không còn phù hợp với phân loại đất theo Điều 9 Luật Đất đai 2024 hoặc quy định chi tiết của Chính phủ.
- Sai vị trí thửa đất: Trường hợp vị trí thửa đất ghi trên Giấy chứng nhận không trùng khớp với thực tế sử dụng tại thời điểm cấp giấy.
- Ghi nhận quyền sở hữu chung của vợ chồng: Trường hợp Giấy chứng nhận chỉ ghi tên vợ hoặc chồng, nay có nhu cầu ghi tên cả hai để phản ánh quyền sở hữu chung.
- Cấp đổi Giấy chứng nhận cho hộ gia đình: Khi Giấy chứng nhận ghi tên hộ gia đình, các thành viên có quyền sử dụng đất có thể yêu cầu ghi rõ tên từng người.
- Thay đổi địa chỉ thửa đất: Do điều chỉnh địa giới hành chính hoặc cập nhật thông tin hành chính mới.
- Thay đổi thông tin kỹ thuật thửa đất: Khi đo đạc lại theo bản đồ địa chính, dù ranh giới đất không thay đổi nhưng kích thước, diện tích hoặc số hiệu thửa đất thay đổi.
Như vậy, quy định hiện hành đã mở rộng và cụ thể hóa các tình huống được phép cấp đổi Giấy chứng nhận, đảm bảo phù hợp với thực tiễn sử dụng đất cũng như các thay đổi về chính sách và dữ liệu hành chính.
2. Hồ sơ cần nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi
Căn cứ Khoản 2 Điều 38 Nghị định 101/2024 quy định người sử dụng đất cần chuẩn bị các loại hồ sơ sau:
- Đơn đăng ký biến động đất đai (Mẫu số 11/ĐK): Đây là biểu mẫu chính thức thể hiện nội dung đề nghị cấp đổi.
- Giấy chứng nhận đã cấp: Bản gốc Giấy chứng nhận bị hư hỏng, sai sót hoặc cần cấp đổi theo các lý do nêu trên.
- Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất: Áp dụng trong trường hợp thay đổi kích thước, diện tích, số hiệu thửa đất mà ranh giới không thay đổi,…
Ngoài ra, tuỳ vào từng trường hợp mà người dân cần cung cấp thêm giấy tờ xác minh như tình trạng hôn nhân, văn bản về thay đổi địa chỉ, hoặc văn bản đồng thuận giữa các thành viên trong hộ gia đình,… để làm rõ trong quá trình giải quyết hồ sơ.
3. Trình tự, thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận
Thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận bao gồm các bước:
Bước 1: Nộp hồ sơ: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp hồ sơ tại một trong các cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận theo Điều 21 Nghị định 101/2024 (thường là Bộ phận một cửa cấp huyện, hoặc UBND cấp xã nơi có đất nếu được ủy quyền tiếp nhận).
Bước 2: Tiếp nhận và chuyển hồ sơ: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp biên nhận và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để xử lý.
Bước 3: Xử lý tại Văn phòng đăng ký đất đai:
- Tra cứu thông tin hôn nhân trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư (nếu cấp đổi do yêu cầu ghi thêm tên vợ/chồng).
- Kiểm tra thực địa nếu có sự sai khác về vị trí thửa đất.
- Tiến hành đo đạc địa chính
- Chuyển thông tin đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).
- Chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận mới.
Bước 4: Trả kết quả và thu lệ phí cấp đổi
4. Những lưu ý khi thực hiện cấp đổi giấy chứng nhận
Khách hàng cần lưu ý một số vấn đề khi thực hiện thủ tục cấp đổi, cụ thể:
Thứ nhất, không phải trường hợp nào cũng phải nộp thuế. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận do hư hỏng, sai sót kỹ thuật không làm phát sinh nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, nếu có điều chỉnh diện tích hoặc thay đổi thông tin làm tăng giá trị tài sản, cơ quan thuế có thể tính nghĩa vụ tài chính bổ sung.
Thứ hai, khi nộp hồ sơ phải nộp bản gốc Giấy chứng nhận. Đây là điều kiện bắt buộc khi làm thủ tục cấp đổi.
Thứ ba, việc cấp đổi không thay đổi quyền sử dụng đất. Cấp đổi Giấy chứng nhận chỉ làm rõ thông tin, không làm thay đổi chủ sở hữu quyền sử dụng đất.
Thứ tư, sau khi hoàn thành thủ tục cấp đổi, Giấy chứng nhận mới thay thế hoàn toàn Giấy chứng nhận cũ và là căn cứ pháp lý hợp pháp khi thực hiện các giao dịch về đất.
5. Những khó khăn trong thực tiễn giải quyết
5.1. Sự không thống nhất về hồ sơ địa chính
Nhiều địa phương chưa có bản đồ địa chính chính quy hoặc dữ liệu chưa được cập nhật đầy đủ, dẫn đến việc phải đo đạc lại, kéo dài thời gian cấp đổi. Một số thửa đất chưa có thông tin chính xác về ranh giới, diện tích thực tế và số hiệu thửa đất, gây khó khăn trong việc xác nhận thông tin kỹ thuật.
5.2. Vướng mắc về tình trạng pháp lý
Giấy chứng nhận cũ ghi không rõ tên chủ sử dụng (ví dụ chỉ ghi “hộ ông A” mà không ghi cụ thể thành viên), khi đổi sang sổ mới phải xác minh quyền của từng cá nhân trong hộ gia đình. Hay tình trạng vợ hoặc chồng đứng tên một mình nhưng tài sản thực tế là tài sản chung, dẫn đến phải xác minh tình trạng hôn nhân, giấy tờ kết hôn – gây khó khăn nếu thông tin này không đầy đủ hoặc không thể tra cứu dữ liệu dân cư.
5.3. Khó khăn trong hợp tác giữa các bên liên quan
Trường hợp Giấy chứng nhận đang thế chấp tại ngân hàng, việc phối hợp ba bên (người sử dụng đất, văn phòng đăng ký đất đai và tổ chức tín dụng) đôi khi bị chậm trễ, do ngân hàng không tích cực hợp tác hoặc người dân không chủ động làm việc với ngân hàng. Cơ quan thuế có thể chậm xác định nghĩa vụ tài chính nếu hồ sơ thiếu rõ ràng hoặc thay đổi diện tích làm phát sinh chênh lệch thuế.
5.4. Thiếu sự hướng dẫn thống nhất từ cơ quan nhà nước
Ở một số địa phương, cán bộ địa chính cấp xã còn lúng túng khi áp dụng quy định mới (đặc biệt trong việc xác định hộ gia đình sử dụng đất chung). Có tình trạng áp dụng chưa đồng bộ giữa các địa phương về mẫu biểu, thời hạn xử lý, khiến người dân bị yêu cầu bổ sung hồ sơ nhiều lần.
6. Tại sao nên lựa chọn công ty luật dương gia
Khi làm thủ tục hành chính nói chung và làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận nói riêng thường sẽ gặp phải nhiều khó khăn, tốn nhiều thời gian và phải đi lại nhiều lần. Công ty luật Dương Gia với hơn 10 năm kinh nghiệm luôn sẵn sàng đồng hành, hỗ trợ Quý khách hàng.
- Kinh nghiệm: Nhiều Luật sư là cán bộ công chức trước khi làm Luật sư nên hiểu rất rõ quy trình, có mối quan hệ tốt với Cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bên cạnh đó, chúng tôi đã xử lý rất nhiều hồ sơ đề nghị cấp đổi sổ đỏ nên nắm rõ các tình huống có thể phát sinh, các vướng mắc, phương án xử lý, giải quyết… đảm bảo hồ sơ được giải quyết thuận lợi, đảm bảo tối đa quyền, lợi ích của khách hàng, tối ưu thời gian giải quyết với chi phí hợp lý nhất.
- Tiết kiệm thời gian: Luật sư công ty luật Dương Gia sẽ hỗ trợ soạn thảo toàn bộ hồ sơ, nộp hồ sơ, làm việc với ủy ban nhân dân. Tránh việc hồ sơ bị yêu cầu bổ sung, trả lại hoặc chậm giải quyết.
- Tiết kiệm chi phí: So với việc tự thực hiện thủ tục, có thể bị yêu cầu những chi phí, thủ tục không cần thiết. Với sự hỗ trợ của Luật Dương Gia, khách hàng có thể yên tâm làm việc, không tốn thời gian đi lại, thời gian giải quyết, từ đó tiết kiệm thời gian, chi phí.
- Bảo mật thông tin: Chúng tôi luôn cam kết bảo mật thông tin khách hàng một cách tuyệt đối. Toàn bộ các thông tin về cá nhân về tài sản sẽ là riêng tư và bảo mật trong suốt quá trình giải quyết và ngay cả sau khi giải quyết xong vụ việc.
Trên đây là bài viết về thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Đà Nẵng của Công ty luật TNHH Dương Gia. Trường hợp cần tư vấn chi tiết, Quý khách hàng vui lòng liên hệ 0931548999 để được hỗ trợ.
CÔNG TY LUẬT TNHHH DƯƠNG GIA - CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG
Địa chỉ: 141 Diệp Minh Châu, phường Hòa Xuân, quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng
Điện thoại: 0931548999; 02367300899
