Thủ tục tách thửa đất tại thành phố Đà Nẵng

Trong những năm gần đây, Đà Nẵng đã có sự phát triển vượt bậc về cơ sở hạ tầng và bất động sản. Việc tách thửa đất đang trở thành một nhu cầu thiết yếu đối với nhiều cá nhân và tổ chức trong việc quản lý, sử dụng và chuyển nhượng đất đai. Tuy nhiên, thủ tục tách thửa đất trên địa bàn Đà Nẵng là một quy trình phức tạp, đòi hỏi người dân phải nắm rõ quy định pháp lý và các yêu cầu cụ thể của từng khu vực.

Bài viết này sẽ hướng dẫn chi tiết các bước thực hiện thủ tục tách thửa đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, nhằm giúp người đọc hiểu rõ hơn về quy trình và các yếu tố cần lưu ý.

Căn cứ pháp lý:

– Luật Đất đai năm 2024;

– Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND của UBND thành phố Đà Nẵng ban hành quy định quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Đà Nẵng ngày 26 tháng 11 năm 2014;

– Quyết định số 29/2018/QĐ-UBND ngày 31/8/2018 của UBND thành phố Đà Nẵng ban hành sửa đổi, bổ sung một số điều của quy định quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố đà nẵng, ban hành kèm theo quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 26/11/2014 của UBND Thành phố Đà Nẵng;

– Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 Quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai.

1. Nguyên tắc, điều kiện tách thửa

Căn cứ theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 quy định về điều kiện tách thửa đất như sau:

CÔNG TY LUẬT TNHHH DƯƠNG GIA - CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG

Địa chỉ: 141 Diệp Minh Châu, phường Hòa Xuân, quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng

Điện thoại: 0931548999; 02367300899

Việc tách thửa đất phải đảm bảo các nguyên tắc, điều kiện sau đây:

a) Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

b) Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;

c) Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;

d) Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

e) Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;

f) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;

g) Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.

Trên cơ sở đó, theo quy định của UBND thành phố Đà Nẵng (Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 26/11/2014 và Quyết định số 29/2018/QĐ-UBND ngày 31/8/2018) thì:

Diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa phải đảm bảo các điều kiện sau:

a) Diện tích đất ở tối thiểu 50,0m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 3,0m được áp dụng cho các phường thuộc quận Hải Châu và quận Thanh Khê.

b) Diện tích đất ở tối thiểu 60,0m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 3,0m được áp dụng cho các khu vực sau đây:

– Các phường thuộc quận Sơn Trà;

– Phường Mỹ An, phường Khuê Mỹ thuộc quận Ngũ Hành Sơn;

– Phường Khuê Trung, phường Hòa Thọ Đông thuộc quận Cẩm Lệ;

– Phường Hòa Minh, Hòa Khánh Nam thuộc quận Liên Chiểu.

c) Diện tích đất ở tối thiểu 70,0m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 3,5m được áp dụng cho các khu vực sau đây:

– Phường Hòa An thuộc quận Cẩm Lệ;

– Các phường còn lại thuộc quận Liên Chiểu, trừ các vị trí quy định tại điểm b khoản 1 Điều này.

d) Diện tích đất ở tối thiểu 80,0m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 4,0m được áp dụng cho các khu vực sau đây:

– Các phường còn lại thuộc quận Ngũ Hành Sơn, trừ các vị trí quy định tại điểm b khoản 1 Điều này;

– Các phường còn lại thuộc quận Cẩm Lệ, trừ các vị trí quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều này;

– Vị trí mặt tiền Quốc lộ 1A, Quốc lộ 14B, Quốc lộ 14G, ĐT 602, ĐT 605 thuộc địa phận huyện Hòa Vang.

e) Diện tích đất ở tối thiểu 120,0m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 5,0m được áp dụng cho các xã thuộc huyện Hòa Vang, huyện Hoàng Sa, trừ các vị trí quy định tại điểm d khoản 1 Điều này.

Trường hợp tách thửa đất có diện tích đất tự mở đường làm lối đi, yêu cầu người sử dụng đất có văn bản tự nguyện hiến đất mở đường, có UBND phường, xã xác nhận và đường đi mới hình thành tối thiểu phải bằng với lộ giới kiệt hẻm tại khu vực theo quy định đối với các quận: Hải Châu, Thanh Khê, Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn, Cẩm Lệ, Liên Chiểu; huyện Hòa Vang từ 5m trở lên và đảm bảo kết nối hạ tầng kỹ thuật trong khu vực, phần diện tích này thể hiện là đường giao thông.

Trường hợp từ 01 thửa đất gốc, người sử dụng đất đề nghị tách từ 05 thửa trở lên (kể cả các thửa đất đã được tách ra trước đó): Giao Sở Xây dựng phối hợp với Ủy ban nhân dân các quận, huyện ban hành hướng dẫn những quy định cần thiết về hạ tầng kỹ thuật trước khi thực hiện thủ tục tách thửa đất.

Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa mà thửa đất được hình thành từ việc tách thửa không đảm bảo các quy định tại khoản 1 Điều này, đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa đất và thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Người sử dụng đất không được tách thửa, chia nhỏ các lô đất đã được phê duyệt quy hoạch tại các khu quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ từ 1/2.000 đến 1/500 trên địa bàn thành phố (trừ khu vực quy hoạch đất ở chỉnh trang).

Trường hợp quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ từ 1/2000 đến 1/500 đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt xác định thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) và có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, để thu hồi thực hiện dự án. Sau 03 năm, kể từ ngày rà soát phê duyệt các quy hoạch này, mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện hoặc có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện và chưa có thông báo thu hồi đất, chưa có quyết định thu hồi đất, mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì được tách thửa đất.

Quy định tại Điều này, không áp dụng cho các trường hợp sau:

a) Các trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất;

b) Đất hiến tặng cho Nhà nước, đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây dựng nhà tình thương, nhà tình nghĩa.

2. Trình tự, thủ tục tách thửa đất tại thành phố Đà Nẵng

2.1. Hồ sơ tách thửa đất

– Đơn đề nghị tách thửa đất (Mẫu số 01/ĐK);

– Bản vẽ tách thửa đất (Mẫu số 02/ĐK) – do văn phòng đăng ký đất đai, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện;

– Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao GCN đã cấp kèm bản gốc để đối chiếu hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực;

– Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa (nếu có);

(Điều 7 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024)

2.2. Thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ

– Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

2.3. Trình tự, thủ tục tách thửa

Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, đối chiếu theo quy định tại Điều 220 Luật đất đai 2024 để xác định điều kiện tách thửa đất, kiểm tra các thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất của các thửa đất trên hồ sơ lưu trữ, hồ sơ do người sử dụng đất nộp và thực hiện như sau:

– Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa: trong thời hạn 03 ngày làm việc phải trả hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do;

– Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện tách thửa đất nhưng GCN đã cấp không có sơ đồ thửa đất hoặc có sơ đồ thửa đất nhưng thiếu kích thước các cạnh hoặc diện tích, kích thước các cạnh không thống nhất thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, VPĐK, Chi nhánh VPĐK đất đai trả hồ sơ và thông báo rõ lý do cho người sử dụng đất để thực hiện đăng ký biến động đất đai;

– Trường hợp hồ sơ không thuộc 02 trường hợp nêu trên thì trong thời gian 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, VPĐK, Chi nhánh VPĐK xác nhận đủ điều kiện tách thửa đất kèm các thông tin thửa đất vào đơn đề nghị tách thửa đất đồng thời xác nhận vào Bản vẽ tách thửa đất để hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp GCN đối với các thửa đất sau tách thửa trừ trường hợp Bản vẽ tác thửa do VPĐK, Chi nhánh VPĐK đất đai thực hiện;

– Thông tin chính thức của các thửa đất sau tách thửa chỉ được xác lập và chỉnh lý vào bản đồ địa chính sau khi người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động và được cấp GCN cho thửa đất sau tách thửa;

– Trường hợp tách thửa đất mà không thay đổi người sử dụng đất thì VPĐK, Chi nhánh VPĐK thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp GCN cho các thửa đất sau khi tách tửa; trao GCN cho người được cấp;

– Trường hợp tách thửa mà làm thay đổi người sử dụng đất thì thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 37, 43 của Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Dương Gia theo các quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm tư vấn cũng như các tài liệu, thông tin do khách hàng cung cấp. Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết thực tế, còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, phụ thuộc vào văn bản, tài liệu cũng như chứng cứ của các bên liên quan cung cấp… Do đó, cần kiểm tra, đánh giá hồ sơ để có định hướng giải quyết phù hợp theo thực tiễn.

Luật Dương Gia tự hào là một trong những đơn vị cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật tốt nhất và hàng đầu tại Việt Nam hiện nay. Lấy mục tiêu hoạt động “Thống lĩnh – Tiên phong”, chúng tôi luôn mong muốn và cam kết nỗ lực để đem lại cho Khách hàng những dịch vụ tốt nhất, chi phí hợp lý nhất.