Trong bối cảnh nhiều thay đổi trong chính sách về đất đai của Nhà nước khoảng thời gian cuối năm 2024, đầu năm 2025, cụ thể Luật đất đai 2024 có hiệu lực ngày 01/8/2024 theo đó, những quy định mới dự kiến sẽ cho những bước ngoặt, nhiều sự thay đổi ảnh hưởng đến thị trường giao dịch bất động sản trong thời gian sắp tới. Mặt khác, những vi phạm trong giao dịch bất động sản, cụ thể là quyền sử dụng đất vẫn còn xuất hiện gây ảnh hưởng lớn đến quyền và lợi ích của các chủ thể tham gia giao dịch. Lý giải cho điều này là sự nhận thức, hiểu biết về tính pháp lý của bất động sản khi thực hiện việc mua bán (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) các bên muốn giao dịch chưa thực sự nắm được. Một trong những hình thức mua bán ( chuyển nhượng quyền sử dụng đất) hay được sử dụng hiện nay là việc lập “vi bằng”. Vậy, thế nào là lập vi bằng khi mua bán đất? Tại sao phải lập vi bằng khi mua bán đất? Và có nên lập vi bằng khi mua bán đất không? Bài viết này chúng tôi phân tích và đưa ra ý kiến về vấn đề nên hay không việc lập vi bằng khi mua bán đất.
1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyện nhượng quyền sử dụng đất (hay mua bán đất) là một hành vi pháp lý được thực hiện bởi cá nhân hoặc một tổ chức nào đó dành cho cá nhân hoặc tổ chức khác. Cụ thể trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên nhận chuyển nhượng sẽ được thụ hưởng tất cả các quyền của bên chuyển nhượng đối với mảnh đất nói trên một cách hợp pháp.
Theo quy định tại Khoản 12 Điều 3 Luật đất đai năm 2024 thì “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.
2. Vi bằng là gì?
Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận một sự kiện, hành vi có thật.
Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự trừ các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng, đời tư, đạo đức xã hội và các trường hợp pháp luật cấm.
Theo Khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 của Chính phủ về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại thì: “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của”
2.1 Giá trị pháp của vi bằng
Theo Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 của Chính phủ về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại thì Vi bằng có giá trị:
– Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
– Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
2.2 Các trường hợp không được lập vi bằng
Theo Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 của Chính phủ về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại thì Thừa phát lại không lập vi bằng trong 09 trường hợp sau đây:
Một là, Trong trường hợp liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và những người thân thích của mình, bao gồm: Vợ, chồng, con đẻ, con nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì và anh, chị, em ruột của Thừa phát lại, của vợ hoặc chồng của Thừa phát lại; cháu ruột mà Thừa phát lại là ông, bà, bác, chú, cậu, cô, dì.
Hai là, Vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng bao gồm: Xâm phạm mục tiêu về an ninh, quốc phòng; làm lộ bí mật nhà nước, phát tán tin tức, tài liệu, vật phẩm thuộc bí mật nhà nước; vi phạm quy định ra, vào, đi lại trong khu vực cấm, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn của công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự; vi phạm quy định về bảo vệ bí mật, bảo vệ công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự.
Ba là, Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật dân sự 2015; trái đạo đức xã hội.
Bốn là, Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.
Năm là, Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
Sáu là, Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.
Bảy là, Ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân đang thi hành công vụ.
Tám là, Ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.
Chín là, Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
3. Lập vi bằng mua bán đất
Trên thực tế, nhiều người nhầm tưởng việc lập vi bằng là một cách thức để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đánh tráo khái niệm với văn bản công chứng. Nhưng theo pháp luật không có khái niệm “Công chứng vi bằng mua bán đất”. Theo đó, nhiều người không biết hoặc biết nhưng lợi dụng sự thiếu hiểu biết của nhiều người để lừa dối, trục lợi cho mình.
3.1 Trong thực tế việc lập vi bằng khi mua bán đất
Trong thực tế, nhiều người vẫn sử dụng hình thức lập vi bằng như một cách để giao dịch quyền sử dụng đất ( lập vi bằng mua bán đất). Một số lý do như là việc lập vi bằng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện vì giá cả rẻ hơn nhiều so với những bất động sản có giá trị pháp lý rõ ràng. Vì giá rẻ hơn thị trường nên nhiều người có đủ khả năng mua ở do đó nhu cầu rất lớn. Theo đó, việc lập vi bằng khi giao dịch bất động sản thì thủ tục nhanh chóng, không cần phải qua các thủ tục hành chính mà Nhà nước quy định như khi thực hiện công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định. Đặc biệt, khi thực hiện lập vi bằng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người tham gia giao dịch không phải đóng bất cứ loại thuế hay phí chuyển nhượng nào cho Nhà nước cả nên chi phí sẽ giảm rất nhiều. Việc lập vi bằng khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường xảy ra trong một số trường hợp:
– Đối tượng của giao dịch là Quyền sử dụng đất không rõ ràng về pháp lý. Ví dụ: Đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng; Đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng thuộc trường hợp cấp đổi để có thể thực hiện sang tên; Đất đã hết thời hạn sử dụng cần thực hiện thủ tục gia hạn để tiếp tục giao dịch; Chủ sử dụng đang nợ tiền sử dụng đất;…
– Chủ thể tham gia giao dịch cố ý lừa dối chiếm đoạt tài sản
3.2 Nhược điểm lập vi bằng khi mua bán đất
Theo quy định của pháp luật, cụ thể tại Khoản 5 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 của Chính phủ về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại về các trường hợp Thừa phát lại không được lập vi bằng: “ Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật”.
Vi bằng chỉ là văn bản được Thừa phát lại ghi nhận lại các sự kiện, hành vi có thật. Vi bằng không có giá trị thay thế văn bản công chứng, chứng thực, văn bản hành chính khác. Nói cách khác, vi bằng không được dùng để thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, việc sang tên quyền sử dụng đất bằng vi bằng là hoàn toàn bất khả thi.
Trong trường hợp cố ý thực hiện giao dịch bằng việc lập vi bằng có thể gây ra hậu quả lớn tổn hại đến tài sản của các bên tham gia giao dịch. Một số hạn chế khác như: Quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng từ vi bằng thì không thể thế chấp ngân hàng khi người sử dụng đất cần vốn, do không có giá trị pháp lý nên các ngân hàng sẽ từ chối cho vay; Việc có quyền sử dụng quyền sử dụng đất từ vi bằng sẽ hạn chế rất nhiều khi người sử dụng đất có nhu cầu chuyển nhượng, đất có pháp lý không rõ ràng thì khó để có người dám nhận chuyển nhượng. Vì thế, giá trị thanh khoản của các bất động sản vi bằng là rất thấp; Đặc biệt có thể mất trắng khi có tranh chấp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xem là vô hiệu khi xảy ra kiện tụng hoặc mất trắng khi nhà nước thu hồi.
4. Có nên lập vi bằng mua bán đất không?
Từ những phân tích trên, việc giao dịch bất động sản lập vi bằng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro khi tồn tại quá nhiều hạn chế đối với quyền của người sử dụng. Nguy cơ mất trắng đối với tài sản có thể xảy ra bất cứ lúc nào nếu có tranh chấp hoặc khi nhà nước thu hồi.
Vậy, chúng tôi cho rằng KHÔNG NÊN thực hiện việc “lập vi bằng mua bán đất” để bảo vệ quyền, lợi ích của bản thân. Nên cân nhắc thật kỹ trước khi ra quyết định thực hiện viêc “lập vi bằng” khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
5. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và lợi ích
5.1 Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 quy định “Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Tại Khoản 3 Điều 27 Luật đất đai năm 2024 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: “a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;”
Theo đó, việc lập hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là điều kiện bắt buộc. Nên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải bắt buộc lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.
5.2 Ưu điểm của việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bằng việc lập văn bản công chứng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sẽ mang lại những lợi ích như sau:
Thứ nhất, hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang giá trị pháp lý cao. Khi các bên tham gia giao dịch sẽ nhận biết được tình trạng pháp lý của sản phẩm mình đang tham gia giao dịch, tránh tình trạng không rõ thông tin bất động sản dẫn đến rủi ro rất cao khi xảy ra tranh chấp. Trường hợp không may xảy ra tranh chấp, văn bản công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nguồn bằng chứng không phải chứng minh trước Tòa.
Thứ hai, Đảm bảo được quyền sử dụng của mình đối với quyền sử dụng đất đó. Với hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên nhận chuyển nhượng có thể thực hiện việc sang tên quyền sử dụng đất cho mình. Ví dụ: có thể thế chấp Quyền sử dụng đất khi cần vốn, thực hiện việc xây dựng và đăng ký tài sản gắn liền với đất (nhà, công trình khác,…).
Thứ ba, Tính thanh khoản cao. Đối với các sản phẩm bất động sản có tình trạng pháp lý rõ ràng thì việc chuyển nhượng trở nên dễ dàng hơn, giá cả sẽ cao hơn nhiều so với bất động sản vi bằng do rủi ro mang lại khi giao dịch thấp, đối với các nhà đầu tư bất động sản thì vẫn là ưu tiên hàng đầu.
Kết luận, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch xảy ra nhiều trong bối cảnh hiện nay với giá trị lớn, theo đó cần lựa chọn sản phẩm có giá trị pháp lý rõ ràng và thực hiện hiện đúng với quy định của pháp luật nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của bản thân đối với sản phẩm đã mua. “Lập vi bằng khi mua bán đất” là một hình thức mang lại nhiều rủi ro, cần cân nhắc thật kĩ lưỡng trước khi thực hiện.
Trường hợp bạn còn đang thắc mắc hoặc muốn biết thêm thông tin liên hệ ngay với Luật Dương Gia qua hotline bên dưới để được tư vấn và hỗ trợ nhanh chóng, hiệu quả nhất.
CÔNG TY LUẬT TNHHH DƯƠNG GIA - CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG
Địa chỉ: 141 Diệp Minh Châu, phường Hòa Xuân, quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng
Điện thoại: 0931548999; 02367300899
