Quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được điều chỉnh không chỉ bởi Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS 2015) mà còn được điều chỉnh bởi nhiều Luật, Thông tư, Nghị định khác có liên quan. Do đó, đây là một vấn đề rất phức tạp. Trong bài viết này, chúng ta cùng nghiên cứu về khái quát chung về giao dịch chuyển quyền sử dụng đất
1. Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là một quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất đai. Theo quy định của Hiến pháp 2013 thì đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện để thực hiện các quyền của chủ sở hữu đối với đất đai. Tính phái sinh được thể hiện ở chỗ quyền của người sử dụng đất chỉ có thể phát sinh trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay ra quyết định công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của các chủ thể sử dụng đất.
TS. Nguyễn Ngọc Điện cho rằng: “Trong chừng mực nào đó, có thể coi các giao dịch giao đất, cho thuế đất như là các hợp đồng hành chính chịu sự chi phối của Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự hiện hành về phần mình, chỉ nhắc đến quyền sử dụng đất như các tài sản hiện hữu mà không bận tâm đến nguồn gốc của nó”[1]
Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản và mang đặc tính của tài sản vô hình nên các giao dịch về quyền sử dụng đất chính là các giao dịch chuyển quyền[2]. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Do đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nên đất đai không được đưa vào các lưu thông dân sự mà chỉ có quyền sử dụng đất được Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới là đối tượng của các giao dịch dân sự. Quyền sử dụng đất có các đặc tính pháp lý như:
Xét dưới góc độ vật lý, loại tài sản này có tính bất di bất dịch. Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản gắn với bất động sản là đất đai nên được hưởng các quy chế pháp lý của một bất động sản.
Xét dưới góc độ pháp lý, quyền sử dụng đất là đối tượng chịu sự quản lý của nhà nước vì chúng gắn với đất đai – là tài sản thuộc sở hữu duy nhất của nhà nước. Đây là tài sản phải đăng ký quyền sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013. Việc nắm bắt các biến động đối với đất đai như xác định được các giao dịch như dịch chuyển quyền sở hữu, cho thuê dài hạn, dùng để thế chấp…là một trong những nội dung của công việc quản lý đối với đất đai.
Quyền sở hữu quyền sử dụng đất mang đặc tính của một loại vật quyền. Vật quyền được hiểu là quyền của chủ thể tác động trực tiếp đến vật mà không phụ thuộc vào ý chí của bất cứ chủ thể nào. Quyền sử dụng đất là quyền của những chủ thể không phải chủ sở hữu đối với đất đai, được pháp luật ghi nhận thông qua thủ tục cấp giấy chứng nhận đăng ký. Theo đó, người sử dụng đất có các quyền năng trên đất như quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, góp vốn, cho thuê, thế chấp, để lại thừa kế mà không phải phụ thuộc vào bất cứ hành vi hay ý chí của ai khác ngoài việc tuân thủ những quy định của pháp luật.
2. Các điều kiện có hiệu lực của giao dịch chuyển quyền sử dụng đất
Trong giao dịch về quyền sử dụng đất, những yếu tố chủ yếu chi phối hiệu lực của giao dịch bao gồm: ý chí của các bên; năng lực chủ thể của các bên giao kết; đối tượng và hình thức của giao dịch.
Thứ nhất, đó là điều kiện về ý chí hay còn gọi là các điều kiện có tính chủ quan. Giao dịch về quyền sử dụng đất được hình thành khi các bên đã đạt được sự thỏa thuận của mình. Quá trình đạt được sự thỏa thuận này cần thực hiện thông qua 2 bước cơ bản là đề nghị giao kết hợp đồng và chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng. Đề nghị giao kết hợp đồng là một bên bày tỏ ý định muốn giao kết một hợp đồng với các chủ thể khác.
Việc chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng tức là chấp nhận toàn bộ nội dung của lời đề nghị và trong thời hạn chờ trả lời chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng. Sự thỏa thuận này phải là kết quả sự thống nhất ý chí đích thực của các bên. Nếu ý chí của các chủ thể có sự kiếm khuyết như bị nhầm lẫn[3], bị lừa dối[4] hay bị đe dọa[5] thì sự thỏa thuận của các bên sẽ bị mất hiệu lực.
Ý chí của các bên chỉ phát sinh các quyền và nghĩa vụ pháp lý khi chủ thể có đầy đủ năng lực hành vi để xác lập hợp đồng. Năng lực ký kết hợp đồng hay còn gọi là năng lực chủ thể được hội tụ bởi 2 yếu tố: năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự[6].
Thứ hai, đó là các điều kiện về đối tượng và hình thức của giao dịch hay còn gọi là các yếu tố khách quan. Yếu tố không thể thiếu của giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất chính là đối tượng. Sự thống nhất ý chí của các bên phải nhằm vào một đối tượng cụ thể. Đối tượng của giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất phải được xác định cụ thể và không bị cấm đưa vào các giao dịch dân sự – kinh tế. Đối tượng đó phải hợp pháp tức không được xâm phạm đến trật tự công (các nguyên tắc cơ bản của trật tự công: sự toàn vẹn của con người, lợi ích của nhà nước, lợi ích chung của cộng đồng…) và không trái với thuần phong mỹ tục (toàn bộ những chuẩn mực đạo đức được thừa nhận rộng rãi và được xã hội coi là không thể bị xâm phạm).
Các yêu cầu về hình thức của hợp đồng rất đa dạng, có thể tùy thuộc các bên thỏa thuận lựa chọn hoặc do pháp luật quy định. Đối với giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất, nhà nước muốn thực hiện việc quản lý của mình nên quy định hợp đồng phải được đăng ký thì mới có hiệu lực (ví dụ: các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất); hoặc muốn tạo lập sự an toàn pháp lý cho các chủ thể trong hợp đồng, tạo chứng cứ khi giải quyết tranh chấp hay kiểm soát nghĩa vụ nộp thuế thì Nhà nước quy định hợp đồng phải được công chứng.
Một khi hợp đồng được hình thành một cách hợp pháp thì nó có hiệu lực như pháp luật đối với các bên giao kết. Đây là nguyên tắc cơ bản của pháp luật hợp đồng. Sau khi hợp đồng được xác lập với đầy đủ các yếu tố thì hợp đồng đó có hiệu lực ràng buộc như pháp luật, các bên buộc phải thực hiện cam kết trong hợp đồng, mọi sự vi phạm sẽ dẫn đến trách nhiệm tài sản mà bên vi phạm sẽ phải gánh chịu.
[1] Nguyễn Ngọc Điện, Nghiên cứu về tài sản trong luật Dân sự Việt Nam, nxb trẻ TP.HCM, 1998, tr.132`
[2]Điều 15 BLDS 2015 quy định quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”.
[3]Nhầm lẫn là sự hình dung sai về chủ thể, đối tượng, nội dung của hợp đồng mà tham gia ký kết hợp đồng đó. Sự nhầm lẫn này có thể là cả hai bên cùng nhầm lẫn hoặc chỉ có một bên nhầm lẫn
[4]Sự lừa dối làm vô hiệu hợp đồng khi những thủ đoạn của một bên là nguyên nhân chính thúc đẩy bên kia giao kết hợp đồng. Sự lừa dối có thể hành vi của chính bên giao kết hợp đồng hoặc có thể xuất phát từ người thứ ba nhưng có sự thông đồng với chính chủ thể giao kết hợp đồng và chủ thể hợp đồng cũng có thể được hưởng lợi từ sự lừa dối đó. Lừa dối được thể hiện dưới dạng đưa ra các thông tin sai lệch mà đưa biết rõ về sự sai lệch đó, người tiếp nhận thông tin có cơ sở để tin tưởng vào những thông tin đó (sự lừa dối có thể có tính chất quyết định đối với một người khờ khạo, không có kinh nghiệm mà không có tính chất quyết định đối với người đã được đào tạo bài bản hay đã có kinh nghiệm từ trước) hoặc im lặng không tiết lộ những thông tin mà theo nghĩa vụ phải thông báo nhằm hưởng lợi thì cũng bị coi là đã thực hiện hành vi lừa dối.
[5]Có 2 yếu tố quan trọng của sự đe dọa: (i) mối nguy cơ đe dọa nạn nhân là đã xảy ra hoặc có nguy cơ chắc chắn xảy ra; (ii) nỗi lo sợ của chủ thể hợp đồng do nguy cơ trên gây ra. Có 2 loại đe dọa chủ yếu: (i) Đe dọa về thể chất như cầm tay bắt ký hợp đồng, thôi miên hoặc cho uống rượu say; (ii) Đe dọa về tinh thần như gây áp lực tinh thần (gửi quan tài, vòng hoa, tin nhắn…) để buộc một người phải ký kết hợp đồng. Trong 2 trường hợp trên hành vi ký kết hợp đồng hoàn toàn không phải là ý chí đích thực, mong muốn đích thực của chủ thể nên hợp đồng coi như không có.
[6]Năng lực pháp luật dân sự là năng lực hưởng quyền, theo đó mọi cá nhân từ khi sinh ra cho đến khi chết đều được quyền tham gia vào các quan hệ dân sự trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Trên cơ sở năng lực hưởng quyền thì chủ thể phải có năng lực, khả năng để sử dụng quyền đó. Nếu cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên, không bị mất năng lực hành vi dân sự hay hạn chế năng lực hành vi dân sự thì được độc lập tham gia ký kết và thực hiện các hợp đồng.Quy định khác của pháp luật là nhằm bảo vệ lợi ích của những chủ thể yếu thế trong xã hội như người được giám hộ (người bị mất năng lực hành vi dân sự, người chưa thành niên mà không có sự chăm sóc, giáo dục của cha mẹ) nên cấm người giám hộ mua tài sản của người được giám hộ trừ trường hợp chứng minh được giao dịch này vì lợi ích của người được giám hộ và có sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ; quy định không cho phép thẩm phán mua tài sản đang có tranh chấp của các đương sự.
