Chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác. Trên thực tế, người dân thường sẽ quan tâm đến thủ tục chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp, đất trồng cây sang loại hình đất ở để tăng giá trị thửa đất, thuận tiện trong việc giao dịch mua bán về sau. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng đủ điều kiện để thực hiện thủ tục chuyển nhượng mục đích sử dụng đất nêu trên, và người dân thường xuyên gặp khó khăn đối với thủ tục này. Dưới đây là bài viết về các điều kiện, thủ tục chuyển đổi mục đích của Luật Dương Gia sẽ hỗ trợ Quý khách hàng hình dung làm rõ thủ tục này.
Căn cứ pháp lý:
- Luật đất đai 2024;
- Nghị định 102/2024/NĐ-CP;
- Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
1. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?
Theo quy định tại khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2024 chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác theo quy định của Luật này.
2. Nguyên tắc, điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Căn cứ theo quy định tại Điều 121 Luật Đất đai năm 2024 quy định về điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất như sau:
2.1. Trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước cho phép
Theo quy định tại khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Theo đó, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm:
– Chuyển từ đất trồng lúa; đất rừng đặc dụng, phòng hộ; đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp.
– Chuyển từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp;
– Chuyển từ các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn.
– Chuyển từ đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng hoặc cho thuê đất.
– Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở;
– Chuyển từ đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng cho mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
– Chuyển từ đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.
Theo đó, nếu thuộc một trong những trường hợp trên thì người sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chỉ khi nào có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mới được phép chuyển, nếu không sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính (phạt tiền, buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu).
2.2. Trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất không cần phải xin phép
Hiện nay, vẫn chưa có Thông tư, Nghị định nào quy định cụ thể về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai 2024, nếu không thuộc các trường hợp sau đây thì sẽ không phải xin phép chuyển mục đích sử dụng từ cơ quan có thẩm quyền bao gồm:
– Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
– Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;
– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
– Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.
Lưu ý: Trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài phù hợp quy định của pháp luật đã chuyển sang sử dụng vào mục đích khác mà nay có nhu cầu chuyển lại thành đất ở và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất
3.1. Hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất bao gồm gì?
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (Mẫu số 02c tại Phụ lục)
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
– Bản vẽ ranh giới thửa đất
– Các giấy tờ khác theo quy định khác theo quy định của pháp luật
3.2. Nộp hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại đâu?
Với cá nhân, hộ gia đình việc chuyển nhượng mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ tại phòng Tài nguyên và môi trường.
Đối với tổ chức thì nộp hồ sơ tại Sở Tài nguyên và Môi trường.
Những địa phương nào đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa.
3.3. Cơ quan cho phép chuyển nhượng mục đích sử dụng đất là cơ quan nào?
Khoản 2, 3 Điều 123 Luật Đất đai 2024 quy định thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
– UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với tổ chức trong nước.
– UBND cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân.
Trường hợp cho cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.
Như vậy, nếu hộ gia đình, cá nhân xin phép chuyển mục đích sử dụng đất thì trong đơn xin chuyển phải ghi rõ là: Kính gửi Ủy ban nhân dân + tên huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất.
3.4. Trình tự, thủ tục để chuyển đổi mục đích sử dụng là gì?
Căn cứ tại Điều 227 Luật Đất đai 2024, trình tự, thủ tục đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất như sau:
– Người yêu cầu nộp hồ sơ đề nghị chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại phòng Tài nguyên và môi trường.
– Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.
– Sau khi nộp đầy đủ hồ sơ, cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình UBND cấp huyện ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Nộp tiền sử dụng đất theo quy định, trừ trường hợp được miễn.
– Chuyển hồ sơ đến Văn phòng/chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Sổ, đồng thời cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trả lại Sổ cho người sử dụng đất.
– Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả trao Giấy chứng nhận ( đã đăng ký biến động) cho người sử dụng đất.
4. Nghĩa vụ tài chính đối khi tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Đối với thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, điều người dân quan tâm nhất là về các nghĩa vụ tài chính phải nộp, cụ thể là các khoản thuế phí cần chuẩn bị là bao nhiêu? có nhiều không? để cân đối tài chính và cân nhắc việc lựa chọn việc triển khai thủ tục.
Căn cứ theo Nghị định Số: 103/2024/NĐ-CP QUY ĐỊNH VỀ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TIỀN THUÊ ĐẤT ngày 30 tháng 7 năm 2024
Điều 8. Tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân
1. Hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì tiền sử dụng đất tính như sau:
|
Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở |
= |
Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất |
– |
Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) |
Trong đó:
– Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển tính như sau:
– Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi là tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất) được tính theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều này.
– Trường hợp tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất nhỏ hơn hoặc bằng tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (=0).
2. Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:
a) Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc là đất nông nghiệp có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân khác đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng (=) diện tích đất nhân (x) với giá đất của loại đất nông nghiệp tương ứng trong Bảng giá đất.
b) Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:
|
Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất |
= |
Diện tích đất có thu tiền thuê đất nhân (x) giá đất tương ứng với thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích |
x |
Thời hạn sử dụng đất còn lại |
|
Thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích |
Trong đó:
– Giá đất tương ứng với thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích là giá đất tại Bảng giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
– Thời hạn sử dụng đất còn lại được xác định bằng (=) thời hạn giao đất, thuê đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất trừ (-) thời gian đã sử dụng đất trước khi chuyển mục đích.
Trường hợp thời gian sử dụng đất còn lại được xác định theo công thức quy định tại điểm này không tròn năm thì tính theo tháng; thời gian không tròn tháng thì thời gian không tròn tháng từ 15 ngày trở lên được tính tròn 01 tháng, dưới 15 ngày thì không tính tiền sử dụng đất đối với số ngày này.
c) Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (= 0).
3. Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:
a) Đất trước khi chuyển mục đích là đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài theo quy định của pháp luật về đất đai thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê của đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tương ứng trong Bảng giá đất của thời hạn 70 năm tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
b) Đất trước khi chuyển mục đích là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng không (=0).
Trường hợp người sử dụng đất đã trả trước tiền thuê đất cho một số năm theo quy định của pháp luật về đất đai năm 1993 hoặc đã ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng và được cơ quan nhà nước cho phép khấu trừ vào tiền thuê đất phải nộp hằng năm bằng cách quy đổi ra số năm tháng hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng chưa sử dụng hết (chưa trừ hết) tính đến thời điểm chuyển mục đích thì số năm tháng đã trả (hoàn thành) tiền thuê đất nhưng chưa sử dụng hết này được quy đổi ra số tiền theo đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm tại thời điểm chuyển mục đích để xác định tiền đất trước khi chuyển mục đích được trừ vào tiền sử dụng đất.
c) Đất trước khi chuyển mục đích là đất phi nông nghiệp theo hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có thời hạn hoặc được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:
|
Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất |
= |
Diện tích đất nhân (x) giá đất tương ứng với thời hạn giao đất, cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích |
x |
Thời hạn sử dụng đất còn lại |
|
Thời hạn giao đất, cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích |
Trong đó:
– Giá đất tương ứng với thời hạn giao đất, cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích là giá đất tại Bảng giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
– Thời hạn sử dụng đất còn lại được xác định bằng (=) thời hạn giao đất, cho thuê đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất trừ (-) thời gian đã sử dụng đất trước khi chuyển mục đích.
Trường hợp thời gian sử dụng đất còn lại được xác định theo công thức quy định tại điểm này không tròn năm thì tính theo tháng; thời gian không tròn tháng thì thời gian không tròn tháng từ 15 ngày trở lên được tính tròn 01 tháng, dưới 15 ngày thì không tính tiền sử dụng đất đối với số ngày này.
4. Giá đất để tính tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này là giá đất quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định này tính tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Theo đó, việc tính các nghĩa vụ tài chính sẽ được thực hiện chi tiết theo các quy định nêu trên.
5. Hạn mức chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 quy định:
“Điều 116. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
…
5. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.”
Như vậy, pháp luật không quy định về hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất, việc được chuyển mục đích sử dụng đất hay không (đối với trường hợp phải xin phép) và diện tích được chuyển là bao nhiêu phụ thuộc vào các căn cứ sau:
– Nhu cầu của người sử dụng đất (đối với hộ gia đình, cá nhân thì Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất).
– Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Lưu ý: Do thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất là thủ tục phức tạp, có thể gặp khó khăn trong quá trình làm việc với các cơ quan nhà nước, dẫn đến việc tranh chấp, khiếu nại kéo dài.
Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Dương Gia theo các quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm tư vấn cũng như các tài liệu, thông tin do khách hàng cung cấp. Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết thực tế, còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, phụ thuộc vào văn bản, tài liệu cũng như chứng cứ của các bên liên quan cung cấp… Do đó, cần kiểm tra, đánh giá hồ sơ để có định hướng giải quyết phù hợp theo thực tiễn.
Luật Dương Gia tự hào là một trong những đơn vị cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật tốt nhất và hàng đầu tại Việt Nam hiện nay. Lấy mục tiêu hoạt động “Thống lĩnh – Tiên phong”, chúng tôi luôn mong muốn và cam kết nỗ lực để đem lại cho Khách hàng những dịch vụ tốt nhất, chi phí hợp lý nhất.
Trường hợp bạn đang còn thắc mắc về nội dung này cũng như các vấn đề có liên quan hoặc sử dụng dịch vụ pháp lý, liên hệ ngay Hotline để được tư vấn và hỗ trợ sớm nhất!
CÔNG TY LUẬT TNHHH DƯƠNG GIA - CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG
Địa chỉ: 141 Diệp Minh Châu, phường Hòa Xuân, quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng
Điện thoại: 0931548999; 02367300899
