Việc đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là cấp sổ đỏ) là một trong những thủ tục rất quan trọng, có ý nghĩa rất lớn đối với mỗi cá nhân. Đây là một vấn đề phức tạp, thường gặp phải nhiều vướng mắc, khó khăn trong quá trình thực hiện. Một trong số đó là các hộ liền kề, hàng xóm không chịu ký biên bản xác nhận không có tranh chấp, xác định rõ các phần giáp ranh, vị trí, mốc giới.
Vậy, trong trường hợp hàng xóm không ký giáp ranh thì có thể làm sổ đỏ được không? Nếu làm được thì tiến hành các bước như thế nào? Bài viết sau đây của Luật Dương Gia sẽ phân tích các quy định pháp luật để làm rõ các vấn đề liên quan.
Căn cứ pháp lý:
- Luật đất đai năm 2024
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT
1. Khái niệm ký giáp ranh
Ký giáp ranh là thủ tục pháp lý nhằm xác nhận ranh giới sử dụng đất giữa các thửa đất liền kề, được thực hiện bởi các chủ sở hữu hoặc người sử dụng đất liên quan. Thủ tục này thường diễn ra trong các trường hợp đo đạc địa chính, lập bản đồ, hoặc khi thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
Việc ký giáp ranh có ý nghĩa quan trọng trong việc đảm bảo tính chính xác về diện tích và ranh giới của thửa đất, từ đó hạn chế nguy cơ xảy ra tranh chấp giữa các bên liên quan. Đồng thời, đây còn là cơ sở pháp lý quan trọng để cơ quan chức năng thẩm định và giải quyết hồ sơ cấp sổ đỏ một cách minh bạch, hợp pháp.
Theo quy định tại Điều 11 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ xin cấp sổ đỏ cần có bản mô tả ranh giới được xác nhận bởi các chủ đất liền kề. Tuy nhiên, việc ký giáp ranh không phải là điều kiện bắt buộc, và người sử dụng đất vẫn có thể được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý khác, kể cả trong trường hợp hàng xóm không đồng ý ký giáp ranh.
2. Nguyên nhân hàng xóm không ký giáp ranh
- Mâu thuẫn về ranh giới đất: Nhiều trường hợp, hàng xóm từ chối ký giáp ranh vì họ cho rằng diện tích đất của mình bị lấn chiếm hoặc ranh giới đất không đúng với thực tế mà họ biết. Điều này thường xảy ra khi không có sự thống nhất về ranh giới giữa hai bên.
- Mâu thuẫn cá nhân: Những tranh cãi hoặc bất đồng ngoài vấn đề đất đai, như xích mích gia đình hoặc xung đột trong cuộc sống hàng ngày, cũng có thể khiến hàng xóm không muốn hợp tác.
- Lo ngại mất quyền lợi: Một số người không hiểu rõ quy định pháp luật nên sợ rằng việc ký giáp ranh có thể làm mất đi quyền lợi của họ, chẳng hạn như giảm diện tích đất thực tế hoặc làm khó cho việc sử dụng đất sau này.
- Những nguyên nhân này không chỉ làm chậm quá trình cấp sổ đỏ mà còn gây khó khăn trong mối quan hệ giữa các bên.
CÔNG TY LUẬT TNHHH DƯƠNG GIA - CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG
Địa chỉ: 141 Diệp Minh Châu, phường Hòa Xuân, quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng
Điện thoại: 0931548999; 02367300899
3. Hàng xóm không ký giáp ranh có làm được sổ đỏ không?
Khoản 2 Điều 19 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định những trường hợp cơ quan nhà nước từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, trong đó nêu rõ:
“a) Không thuộc thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ hoặc hồ sơ không đầy đủ thành phần hoặc không đảm bảo tính thống nhất nội dung thông tin giữa các giấy tờ hoặc kê khai nội dung không đầy đủ thông tin theo quy định;
b) Nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc cơ quan, người có thẩm quyền tố tụng yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật;
c) Nhận được văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án;
d) Nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc của Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc đã thụ lý đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai hoặc đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;
đ) Nhận được văn bản của Tòa án nhân dân có thẩm quyền về việc đã thụ lý đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;
e) Nhận được văn bản của Trọng tài Thương mại Việt Nam về việc thụ lý đơn giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai, tài sản gắn liền với đất;
g) Nhận được văn bản yêu cầu dừng thực hiện thủ tục hành chính về đất đai để áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan có thẩm quyền;
h) Trường hợp đăng ký biến động đất đai do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đang được thế chấp và đã đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nhưng hồ sơ đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho không có văn bản của bên nhận thế chấp về việc đồng ý cho bên thế chấp được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
i) Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp và đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai, dự án đầu tư xây dựng công trình không phải là nhà ở, dự án đầu tư nông nghiệp, dự án phát triển rừng, dự án khác có sử dụng đất hoặc công trình xây dựng thuộc các dự án này tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai mà chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán tài sản gắn liền với đất nhưng chưa thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi để rút bớt tài sản thế chấp là tài sản đã chuyển nhượng, đã bán, trừ trường hợp bên nhận thế chấp và bên mua tài sản có thỏa thuận về việc tiếp tục dùng tài sản này làm tài sản thế chấp và thực hiện đăng ký thay đổi bên bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm.“
Theo quy định hiện hành, cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được từ chối hồ sơ chỉ vì hàng xóm không chịu ký giáp ranh, miễn là không có tranh chấp đất đai. Nếu có tranh chấp, việc từ chối tiếp nhận chỉ hợp pháp khi cơ quan thẩm quyền đã chính thức tiếp nhận đơn giải quyết tranh chấp và có văn bản thông báo.
Điều này khẳng định rằng việc ký giáp ranh của hàng xóm không phải là điều kiện bắt buộc để cấp sổ đỏ, trừ khi có tranh chấp được xác định rõ ràng bởi cơ quan chức năng. Vì vậy, ngay cả khi hàng xóm cố tình không ký giáp ranh, người sử dụng đất vẫn có quyền nộp hồ sơ và được xem xét cấp sổ đỏ nếu đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý khác.
4. Trường hợp hàng xóm không ký giáp ranh giải quyết thế nào
- Vẫn đề nghị cấp sổ
Như đã phân tích ở trên, Ký giáp ranh không phải là điều kiện bắt buộc trong quá trình cấp sổ đỏ, vì vậy nếu hàng xóm không ký giáp ranh, người sử dụng đất vẫn có thể đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cơ quan chức năng sẽ xem xét hồ sơ dựa trên các yếu tố pháp lý khác, như các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp và diện tích đất. Điều này giúp đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất không bị ảnh hưởng chỉ vì vấn đề ký giáp ranh.
- Đề nghị giải quyết tranh chấp
Khi hàng xóm không ký giáp ranh do tranh chấp đất đai, người đề nghị cấp Giấy chứng nhận có thể tự hòa giải với người có tranh chấp, hoặc nhờ hòa giải viên (hòa giải không bắt buộc). Nếu không hòa giải thành, có thể gửi đơn yêu cầu UBND xã, phường giải quyết (hòa giải bắt buộc).
Nếu tranh chấp vẫn chưa được giải quyết, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ tạm dừng thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho đến khi có kết quả hòa giải. Trường hợp hòa giải không thành, người yêu cầu có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền
- Khởi kiện hành vi cố tình cố ý ngăn cản quyền được cấp Sổ đỏ
Mặc dù không phổ biến, nếu hàng xóm cố tình ngăn cản việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, người sử dụng đất có thể khởi kiện nếu có căn cứ. Hành vi này được xem là tranh chấp dân sự, thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Khi người sử dụng đất nộp đơn kèm theo các tài liệu chứng minh, Tòa án sẽ tiếp nhận và thụ lý theo quy định tại khoản 14 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
5. Luật Dương Gia – Luật sư uy tín thực hiện thủ tục cấp sổ tại Đà Nẵng
Luật Dương Gia là một trong những đơn vị luật uy tín tại Đà Nẵng, nổi bật với hơn 10 năm kinh nghiệm trong hỗ trợ pháp lý về đất đai. Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, am hiểu sâu rộng về luật đất đai và quy định pháp lý tại Việt Nam, Luật Dương Gia cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý chất lượng, giúp khách hàng đảm bảo quyền lợi và tuân thủ đúng pháp luật.
- Tư vấn thủ tục tách thửa, chuyển nhượng, và cấp sổ đỏ: Đội ngũ luật sư của Dương Gia hỗ trợ khách hàng thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan đến việc tách thửa, sang tên, cấp mới hoặc đổi sổ đỏ, đảm bảo đúng quy định và nhanh chóng.
- Giải quyết tranh chấp đất đai: Họ có kinh nghiệm xử lý các tranh chấp phức tạp về đất đai, từ tranh chấp ranh giới, quyền sử dụng đất, đến các trường hợp khiếu nại về quy hoạch. Các luật sư sẽ đưa ra các phương án giải quyết hiệu quả và bảo vệ tối đa quyền lợi cho khách hàng.
- Tư vấn quy hoạch, sử dụng đất theo luật định: Luật Dương Gia còn tư vấn về quy hoạch, sử dụng đất phù hợp với các chính sách và pháp luật hiện hành, giúp khách hàng tránh các vi phạm không đáng có và tối ưu hóa giá trị tài sản.
- Tư vấn pháp lý chuyên sâu về đầu tư bất động sản: Đặc biệt với các cá nhân, doanh nghiệp đầu tư vào đất đai, luật sư tại đây sẽ cung cấp thông tin pháp lý và phân tích rủi ro, đảm bảo các giao dịch và dự án tuân thủ pháp luật và đem lại lợi nhuận ổn định.
Luật Dương Gia hiện có văn phòng tại ba thành phố lớn tại Việt Nam, hỗ trợ tư vấn pháp lý ở các khu vực:
Hà Nội: 89 Tô Vĩnh Diện, phường Khương Trung, quận Thanh Xuân, TP. Hà Nội
Đà Nẵng: 141 Diệp Minh Châu, phường Hoà Xuân, quận Cẩm Lệ, TP. Đà Nẵng
TP Hồ Chí Minh: 227 Nguyễn Thái Bình, phường 4, quận Tân Bình, TP. Hồ Chí Minh
Với kinh nghiệm lâu năm và hiểu biết sâu rộng, Luật Dương Gia là một lựa chọn đáng tin cậy để hỗ trợ các nhu cầu pháp lý về đất đai tại Đà Nẵng.
Nếu có bất kỳ thắc mắc về nội dung trên hoặc những vấn đề về pháp luật khác hãy liên hệ hotline 1900.6568 để được chuyên viên tư vấn và hỗ trợ.
