Ngày 07/10/2024, Ủy ban nhân dân TP. Đà Nẵng đã ban hành Quyết định 32/2024/QĐ-UBND Quy định về nội dung thuộc lĩnh vực đất đai trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.
Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng và sự gia tăng dân số, vấn đề quản lý đất đai đã trở thành một trong những thách thức lớn đối với các thành phố lớn, trong đó có Đà Nẵng. Để đảm bảo phát triển bền vững, đồng thời giữ gìn cảnh quan và bảo vệ môi trường, việc ban hành quy định về diện tích tách thửa tối thiểu là cần thiết. Quy định này không chỉ nhằm kiểm soát việc phân lô, bán nền mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển hạ tầng, cải thiện chất lượng cuộc sống của người dân. Bài viết này sẽ phân tích những quy định cụ thể về diện tích tách thửa tối thiểu tại Đà Nẵng, cùng những tác động của nó đến quá trình phát triển đô thị và đời sống cư dân.
1. Quy định mới về diện tích tối thiểu tách thửa đất ở tại Đà Nẵng
Theo đó, diện tích tối thiểu tách thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất được quy định như sau:
(1) Diện tích đất ở tối thiểu 50,0m² và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 3,5 m được áp dụng cho các phường thuộc quận Hải Châu và quận Thanh Khê.
(2) Diện tích đất ở tối thiểu 60,0m² và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 4,0 m được áp dụng cho các khu vực sau đây:
– Các phường thuộc quận Sơn Trà;
– Phường Mỹ An, phường Khuê Mỹ thuộc quận Ngũ Hành Sơn;
– Phường Khuê Trung, phường Hòa Thọ Đông thuộc quận Cẩm Lệ;
– Phường Hòa Minh, Hòa Khánh Nam thuộc quận Liên Chiểu.
(3) Diện tích đất ở tối thiểu 70,0m² và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 4,0 m được áp dụng cho các khu vực sau đây:
– Phường Hòa An thuộc quận Cẩm Lệ;
– Các phường còn lại thuộc quận Liên Chiểu, trừ các vị trí quy định tại (2) nêu trên.
(4) Diện tích đất ở tối thiểu 80,0m² và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 4,0 m được áp dụng cho các khu vực sau đây:
– Các phường còn lại thuộc quận Ngũ Hành Sơn, trừ các vị trí quy định tại (2);
– Các phường còn lại thuộc quận Cẩm Lệ, trừ các vị trí quy định tại (2) và (3).
– Vị trí mặt tiền Quốc lộ 1A, Trường Sơn, Quốc lộ 14G, ĐT 602, ĐT 605 thuộc địa phận huyện Hòa Vang.
(5) Diện tích đất ở tối thiểu 120,0m² và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 5,0 m được áp dụng cho các xã thuộc huyện Hòa Vang, huyện Hoàng Sa, trừ các vị trí quy định tại (4).
(6) Diện tích tối thiểu không bao gồm diện tích nằm trong phạm vi quy hoạch lộ giới kiệt hẻm, phạm vi chỉ giới đường đỏ, chỉ giới quy hoạch, phạm vi hành lang an toàn công trình.
Trường hợp thửa đất ở vị trí kiệt, hẻm đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch lộ giới kiệt hẻm thì áp dụng theo lộ giới đã ban hành. Trường hợp thửa đất ở vị trí đường kiệt chưa có quy định về lộ giới kiệt hẻm thì độ rộng đường kiệt dự kiến phải đảm bảo tối thiểu bằng lộ giới kiệt hẻm tại khu vực và không nhỏ hơn 2,0m tại khu vực các quận: Hải Châu, Thanh Khê, Sơn Trà, Liên Chiểu, Ngũ Hành Sơn, Cẩm Lệ; đối với huyện Hòa Vang tối thiểu là 5,0m.
(7) Việc tách thửa phải đảm bảo giao thông tiếp cận đến từng thửa đất; chiều rộng cạnh thửa đất tiếp giáp với đường giao thông của thửa đất mới được hình thành phải đáp ứng điều kiện về cạnh thửa đất tối thiểu quy định tại (1), (2), (3), (4), (5).
(8) Người sử dụng đất được tách thửa đất với điều kiện về diện tích tối thiểu 100m², chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu 4,0m đối với các quận: Hải Châu, Thanh Khê, Sơn Trà; diện tích tối thiểu 150m², chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu 4,0m đối với các quận: Ngũ Hành Sơn, Cẩm Lệ, Liên Chiểu; diện tích tối thiểu 200m², chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu 5,0m đối với huyện Hòa Vang khi thửa đất thuộc một trong các trường hợp sau đây:
– Thửa đất có diện tích được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 02 năm liên tục chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất mà cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện không xem xét, đánh giá điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố công khai;
– Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện.
2. Diện tích tối thiểu tách thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
Đối với khu vực đã có quy hoạch xây dựng tỷ lệ từ 1/2.000 đến 1/500, việc tách thửa thực hiện theo quy hoạch chi tiết hoặc bản vẽ tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt, trừ đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp thực hiện tách thửa đất theo Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đầu tư; (*)
Đối với khu vực không thuộc trường hợp quy định tại (*) nêu trên thì diện tích tối thiểu được tách thửa tại các quận Hải Châu, Thanh Khê, Sơn Trà: 150m²; tại các quận Ngũ Hành Sơn, Liên Chiểu, Cẩm Lệ: 200m² và tại huyện Hòa Vang: 300m²; cạnh tiếp giáp với đường giao thông của thửa đất được tách ra phải đảm bảo ≥ 5,0 m.
3. Diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp
Diện tích tối thiểu tách thửa đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm là 1.000m² đối với từng loại đất;
Diện tích tối thiểu tách thửa đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối là 5.000m² đối với từng loại đất;
Diện tích tối thiểu tách thửa đất rừng sản xuất là 20.000m²;
Có lối đi tiếp cận đến từng thửa đất và cạnh thửa đất được hình thành mới sau khi tách thửa phải đảm bảo ≥ 10,0 m.
Quy định diện tích tối thiểu khi tách thửa đất nêu trên không áp dụng cho các trường hợp sau
+ Các trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất;
+ Đất hiến tặng cho Nhà nước, đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây dựng nhà tình thương, nhà tình nghĩa.
4. Quy định diện tích tách thửa tối thiểu có lợi ích gì?
Ban hành diện tích tách thửa tối thiểu tại Đà Nẵng mang lại một số lợi ích quan trọng như sau:
- Quản lý và quy hoạch đất đai hiệu quả: Quy định diện tích tối thiểu giúp chính quyền kiểm soát và quy hoạch khu dân cư, đảm bảo phát triển đô thị bền vững và tránh tình trạng phân lô, bán nền không theo quy hoạch, gây ra mất cân đối trong sử dụng đất.
- Đảm bảo hạ tầng và dịch vụ công cộng: Việc tách thửa theo diện tích tối thiểu giúp đảm bảo các khu dân cư có đủ diện tích để xây dựng cơ sở hạ tầng như đường xá, điện nước, hệ thống thoát nước. Điều này giúp cải thiện chất lượng cuộc sống của người dân trong khu vực.
- Ngăn ngừa đầu cơ đất: Diện tích tách thửa tối thiểu giúp ngăn ngừa tình trạng đầu cơ, khi người mua chỉ tách những lô đất nhỏ để bán lại kiếm lời mà không có ý định phát triển hay xây dựng. Điều này làm giảm hiện tượng tăng giá đất ảo và giữ giá bất động sản ổn định hơn.
- Bảo vệ cảnh quan và môi trường: Quy định này giúp hạn chế việc phá rừng, lấn chiếm đất nông nghiệp, bảo vệ tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan môi trường, đồng thời giữ lại những không gian xanh trong đô thị.
- Tăng cường công tác quản lý đô thị: Nhờ quy định diện tích tối thiểu, chính quyền địa phương dễ dàng quản lý dân cư và quy hoạch đất đai, đảm bảo phát triển đồng bộ và phù hợp với hạ tầng hiện có.
Tóm lại, quy định về diện tích tách thửa tối thiểu ở Đà Nẵng nhằm đảm bảo sự phát triển ổn định, bền vững cho đô thị, giảm thiểu những tác động tiêu cực trong quản lý đất đai, và hỗ trợ công tác quy hoạch hiệu quả hơn.
5. Luật Dương Gia – Luật sư uy tín thực hiện thủ tục tách thửa tại Đà Nẵng
Luật Dương Gia là một trong những đơn vị luật uy tín tại Đà Nẵng, nổi bật với hơn 10 năm kinh nghiệm trong hỗ trợ pháp lý về đất đai. Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, am hiểu sâu rộng về luật đất đai và quy định pháp lý tại Việt Nam, Luật Dương Gia cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý chất lượng, giúp khách hàng đảm bảo quyền lợi và tuân thủ đúng pháp luật.
- Tư vấn thủ tục tách thửa, chuyển nhượng, và cấp sổ đỏ: Đội ngũ luật sư của Dương Gia hỗ trợ khách hàng thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan đến việc tách thửa, sang tên, cấp mới hoặc đổi sổ đỏ, đảm bảo đúng quy định và nhanh chóng.
- Giải quyết tranh chấp đất đai: Họ có kinh nghiệm xử lý các tranh chấp phức tạp về đất đai, từ tranh chấp ranh giới, quyền sử dụng đất, đến các trường hợp khiếu nại về quy hoạch. Các luật sư sẽ đưa ra các phương án giải quyết hiệu quả và bảo vệ tối đa quyền lợi cho khách hàng.
- Tư vấn quy hoạch, sử dụng đất theo luật định: Luật Dương Gia còn tư vấn về quy hoạch, sử dụng đất phù hợp với các chính sách và pháp luật hiện hành, giúp khách hàng tránh các vi phạm không đáng có và tối ưu hóa giá trị tài sản.
- Tư vấn pháp lý chuyên sâu về đầu tư bất động sản: Đặc biệt với các cá nhân, doanh nghiệp đầu tư vào đất đai, luật sư tại đây sẽ cung cấp thông tin pháp lý và phân tích rủi ro, đảm bảo các giao dịch và dự án tuân thủ pháp luật và đem lại lợi nhuận ổn định.
Luật Dương Gia hiện có văn phòng tại ba thành phố lớn tại Việt Nam, hỗ trợ tư vấn pháp lý ở các khu vực:
Hà Nội: 89 Tô Vĩnh Diện, phường Khương Trung, quận Thanh Xuân, TP. Hà Nội
Đà Nẵng: 141 Diệp Minh Châu, phường Hoà Xuân, quận Cẩm Lệ, TP. Đà Nẵng
TP Hồ Chí Minh: 227 Nguyễn Thái Bình, phường 4, quận Tân Bình, TP. Hồ Chí Minh
Với kinh nghiệm lâu năm và hiểu biết sâu rộng, Luật Dương Gia là một lựa chọn đáng tin cậy để hỗ trợ các nhu cầu pháp lý về đất đai tại Đà Nẵng.
