Hiện nay, bên cạnh việc sử dụng đất người sử dụng đất còn có các quyền khác bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất. Trong đó, một trong những quyền quan trọng nhất có thể kể đến là quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, vẫn cónhiều người chưa nắm rõ về các quy định cũng như thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy, bài viết dưới đây của Luật Dương Gia sẽ giúp bạn rõ hơn về vấn đề này.
Căn cứ pháp lý
- Luật đất đai năm 2013;
- Thông tư 92/2015/TT-BTC;
- Nghị định 140/2016/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 20/2019/NĐ-CP);
1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử đất
Căn cứ theo khoản 10 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:
Điều 3. Giải thích từ ngữ
“…
10. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”
Theo đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong đó người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng, còn người được chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng.
Ngoài ra, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được diễn ra như hoạt động buôn bán bất động sản thông thường.
2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đảm bảo các điều kiện chung quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013, cụ thể như sau:
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Như vậy, từ quy định trên người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện bao gồm:
– Người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất dự định chuyển nhượng.
– Đất chuyển nhượng phải là đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng không bị kê biên nhằm đảm bảo việc thi hành án.
– Đất dự định chuyển nhượng vẫn nằm trong thời hạn sử dụng đất.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
3. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ theo điểm c, khoản 1 Điều 179 Luật đất đai 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của gia đình, cá nhân sử dụng đất như sau:
Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
“1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
…
c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;”
Theo đó, hộ gia đình, cá nhân được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Đồng thời việc chuyển nhượng này phải do chính người có quyền sử dụng hợp pháp với mảnh đất đó chuyển nhượng sang cho chủ thể khác theo quy định của pháp luật, hoặc do chính người có quyền sử dụng đất hợp pháp ủy quyền cho bên thứ ba thực hiện giao dịch.
Ngoài ra, đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân hoặc các tổ chức kinh tế sử dụng đất do Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì không có quyền chuyển nhượng, tặng cho mà chỉ được quyền chuyển nhượng, tặng cho các tài sản gắn liền với đất thuê thuộc quyền sở hữu của mình.
Đối với các tổ chức kinh tế sử dụng đất do Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm cũng không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ được phép bán tài sản gắn với đất thuộc sở hữu của mình hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với đất đã được hoàn thiện kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất, khu kinh tế.
4. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ theo khoản 1, khoản 2 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng như sau:
Điều 79. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng
“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”
Theo đó, cụ thể việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đến văn phòng công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hồ sơ yêu cầu công chứng bao gồm:
– Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng;
– Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng (nếu có);
– Bản gốc chứng minh nhân dân/căn cước công dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;
– Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của bên nhận chuyển nhượng hoặc bên chuyển nhượng (trường hợp hai bên chưa kết hôn);
– Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng mà pháp luật quy định phải có.
Trong một số trường hợp, nhiều địa phương, văn phòng công chứng yêu cầu người công chứng trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp kết quả thẩm định, đo đạc trên thực địa đối với thửa đất sẽ chuyển nhượngdo Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp.
Bước 2: Thực hiện kê khai tài chính tại Văn phòng đăng ký đất đai
Theo đó, bộ hồ sơ thực hiện sang tên sổ đỏ bao gồm:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính và 02 bản sao có chứng thực);
– CMND/CCCD, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (02 bộ có chứng thực);
– Tờ khai lệ phí trước bạ;
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
– Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng như Giấy tờ xác nhận tình trạng hôn nhân hoặc Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (02 bộ có chứng thực);
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng;
Bước 3: Thực hiện kê khai hồ sơ sang tên
Hồ sơ sang tên bao gồm các giấy tờ sau:
– Bên chuyển nhượng ký đơn đề nghị đăng ký biến động đất đai trong trường hợp hai bên đã thỏa thuận về việc bên nhận chuyển nhượng thực hiện thủ tục hành chính thì bên nhận chuyển nhượng có thể ký thay;
– Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực;
– Bản chính quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
– Bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Bản sao sổ hộ khẩu, CMND/CCCD của bên nhận chuyển nhượng.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Phòng Tài nguyên và môi trường chuyển hồ sơ sang cơ quan thuế; Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục sang tên.
Bước 4: Nộp lệ phí và nhận sổ đỏ
Sau khi nộp hồ sơ và hoàn tất các nghĩa vụ tài chính, chủ thửa đất nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
5. Thuế và lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất
5.1. Thuế thu nhập cá nhân
Căn cứ theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC thì cách tính thuế như sau:
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất = Thuế suất 2% * Giá chuyển nhượng
5.2. Lệ phí trước bạ
Căn cứ theo quy định tại Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 20/2019/NĐ-CP) thì lệ phí trước bạ do bên nhận chuyển nhượng chịu và được xác định như sau:
Lệ phí trước bạ = 0.5% * Giá tính lệ phí trước bạ
Trong đó giá tính lệ phí trước bạ đối với đất (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) * Giá một mét vuông đất (đồng/m2).
Như vậy, trên đây là toàn bộ nội dung liên quan đến thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các vấn đề pháp lý liên quan. Theo đó, khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quý bạn đọc phải thực hiện theo thủ tục và chuẩn bị những hồ sơ nêu trên. Trường hợp có thắc mắc vui lòng liên hệ số hotline 19006586 để được hỗ trợ và tư vấn.
