Đăng ký tài sản là một trong những thủ tục hành chính vô cùng quan trọng làm phát sinh nhiều hậu quả pháp lý khác nhau không chỉ đối với các chủ thể tham gia vào trong các giao dịch mà còn đối với các chủ thể ở góc độ quản lý nhà nước. Tuy nhiên, hoạt động đăng ký tài sản còn nhiều hạn chế. Bài viết này sẽ đưa ra một số vấn đề vướng mắc quy định về đăng ký tài sản, từ đó đề xuất một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật trong lình vực này.
1. Khái quát về đăng ký tài sản
Theo từ điển Tiếng Việt, thuật ngữ “đăng ký” có thể hiểu là ghi “ghi vào sổ của cơ quan quản lý”. Bên cạnh đó, hiểu theo nghĩa thông thường thì “đăng ký” cũng có thể được xem là hoạt động ghi nhận các sự kiện hoặc yêu cầu nhất định từ một người khác để thực hiện những công việc nhất định nào đó. Như vậy, có thể thấy đây là một thuật ngữ có nội hàm khá rộng và được áp dụng trong rất nhiều lĩnh vực khác nhau trong đời sống như đăng ký nhập học, đăng ký mua vé máy bay, đăng ký sử dụng dịch vụ internet…
Dưới góc độ của hoạt động quản lý nhà nước có liên quan đến các quyền và nghĩa vụ của công dân thì pháp luật cũng đưa rất nhiều các thủ tục khác nhau về đăng ký như đăng ký thường trú, tạm trú, khai sinh, khai tử, đăng ký giao dịch bảo đảm, đăng ký quyền sở hữu với tài sản… Mục đích của các thủ tục đăng ký này là thông qua đó, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể nắm bắt được tình trạng tài sản, sự biến động của tài sản hay các hoạt động khác liên quan đến một công dân nhất định, từ đó có phương thức quản lý công dân hoặc tài sản một cách phù hợp nhất.
Do đó, hoạt động đăng ký tài sản được xem là một hoạt động vô cùng quan trọng và cần thiết trong hoạt động quản lý nhà nước về tình trạng và các giao dịch liên quan đến một tài sản nhất định. Tuy vậy, vẫn còn tồn tại khá nhiều những bất cập trong các văn bản pháp luật nhất định khiến cho hoạt động áp dụng pháp luật về đăng ký tài sản trên thực tế đang gặp nhiều vấn đề khác nhau. Những bất cập này sẽ được chỉ ra trong các nội dung dưới đây và từ đó, tác giả cũng sẽ đưa ra các kiến nghị và giải pháp để góp phần giải quyết những vấn đề nảy sinh trong quá trình áp dụng các quy định về đăng ký tài sản.
2. Những bất cập về quy định pháp luật Việt Nam về đăng ký tài sản
Về tổng thể, cần phải thấy rằng hiện nay liên quan đến các quy định pháp luật Việt Nam về đăng ký tài sản thì chúng ta đang không có bất kỳ một văn bản thống nhất nào về đăng ký tài sản nói chung, mà hoạt động đăng ký tài sản được quy định rải rác trong rất nhiều các văn bản khác nhau trải dài trên nhiều cấp độ, từ các Luật và Bộ luật cho đến Nghị định, Thông tư và Quyết định của Bộ trưởng.
Bộ luật dân sự 2015 có quy định tại Điều 106 về đăng ký tài sản nói chung bao gồm đăng ký quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản, đồng thời có nêu rõ rằng việc đăng ký tài sản phải được công khai. Hay tại Điều 133 Bộ luật dân sự 2015 về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình thì người này được bảo vệ nếu dựa vào việc tài sản được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền để tham gia giao dịch.
Việc đăng ký cũng được quy định trong một số Luật khác như Luật đất đai 2013 tại Điều 95, khoản 3 Điều 188; Luật nhà ở 2014 tại Điều 12, khoản 1 Điều 188; Luật hàng không dân dụng 2006 sửa đổi bổ sung năm 2014 tại Điều 28, 29, 30; Bộ luật hàng hải 2015 tại Điều 18, 19, 36, Luật sở hữu trí tuệ 2005 sửa đổi bổ sung năm 2009…
Như vậy, việc quy định dàn trải trên nhiều loại văn bản ở nhiều cấp độ khác nhau như vậy sẽ dẫn đến một vấn đề đó là các văn bản này sẽ không tương thích và đồng bộ với nhau, mà mạnh văn bản nào văn bản đó quy định, từ đó tạo ra sự thiếu thống nhất trong việc áp dụng pháp luật về đăng ký tài sản trong những trường hợp cụ thể.
Thứ nhất, các văn bản pháp luật Việt Nam về đăng ký tài sản chưa làm rõ được những loại tài sản nào thuộc đối tượng phải đăng ký;
Chắc chắn cần phải khẳng định rằng chúng ta không thể buộc việc đăng ký được thực hiện với tất cả mọi loại tài sản vì việc này là không cần thiết cũng như không thể có nguồn lực để làm điều đó. Do vậy, cần thiết phải đưa ra được các tiêu chí để xác định tại sao một loại tài sản nhất định cần phải được đăng ký.Các tài sản này đa phần sẽ có những đặc điểm chung nhất định như có giá trị lớn, thường xuyên có mặt trong các giao dịch dân sự… Tuy nhiên, các văn bản pháp luật hiện nay chưa đưa ra được những tiêu chí này mà vẫn chỉ được ghi nhận hoạt động đăng ký tài sản trong từng luật chuyên ngành gắn với từng loại tài sản đặc thù như đất đai, nhà ở, máy bay, tàu biển…
Thêm vào đó, bên cạnh các quy định về những loại tài sản nào phải thực hiện việc đăng ký thì pháp luật Việt Nam hiện hành cũng chưa ghi nhận việc đăng ký tự nguyện theo yêu cầu của các chủ thể trong trường hợp loại tài sản đó không bắt buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký theo quy định pháp luật. Ví dụ như một số công trình xây dựng bao gồm nhà điều hành, xưởng sản xuất… hiện nay chưa được pháp luật về đất đai và nhà ở ghi nhận về đăng ký quyền sở hữu đối với loại tài sản này.
Điều này sẽ khiến cho việc sử dụng những công trình xây dựng này với tư cách là tài sản bảo đảm gặp nhiều khó khăn do thiếu vắng các quy định về cơ chế đăng ký và thẩm quyền đăng ký tài sản bảo đảm. Hoặc với những loại tài sản khác có giá trị kinh tế lớn, các chủ thể có thể có nhu cầu đăng ký để công khai quyền sở hữu, bảo vệ quyền của mình trong các giao dịch liên quan đến tài sản này thì pháp luật cũng chưa có những quy định rõ ràng, chi tiết về đăng ký quyền sở hữu với những loại tài sản này.
Thứ hai, các quy định pháp luật Việt Nam về hiện hành về đăng ký tài sản chưa làm rõ được mục đích của việc đăng ký tài sản;
Điều này là vô cùng quan trọng và cần thiết để các chủ thể có quyền đối với tài sản cũng như các cơ quan có thẩm quyền nắm rõ được mục tiêu khi tiến hành hoạt động đăng ký tài sản. Tại khoản 15 Điều 3 của Luật đất đai 2013 có quy định “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đát, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.
Như vậy, dựa trên quy định này chúng ta có thể thấy rằng mục đích đăng ký đó là nhằm kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý của tài sản. Tuy vậy, quy định này lại chưa làm rõ được việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý này sẽ có ý nghĩa như thế nào với các chủ thể có liên quan mà chỉ giúp các chủ thể hiểu rằng đây đơn thuần là việc ghi nhận của các cơ quan có thẩm quyền về tình trạng của tài sản.
Luật sở hữu trí tuệ 2005 sửa đổi bổ sung năm 2009 tại Điều 49 khi ghi nhận về việc đăng ký quyền tác giả có nói rõ mục đích là để “ghi nhận các thông tin về tác giả, tác phẩm, chủ sở hữu quyền tác giả, chủ sở hữu quyền liên quan”. Tuy nhiên, việc ghi nhận các thông tin này không phải là một thủ tục bắt buộc để được hưởng quyền tác giả nên có thể thấy rằng thủ tục đăng ký trong trường hợp này không có ý nghĩa về mặt xác lập quyền đối với các chủ thể mà có ý nghĩa về mặt hiệu lực đối kháng với bên thứ ba nhiều hơn nhằm ngăn chặn hành vi xâm phạm quyền tác giả. Điều này cũng chưa được làm rõ trong các quy định về luật sở hữu trí tuệ.
Thứ ba, vấn đề dữ liệu về đăng ký tài sản hiện nay đang được quản lý riêng rẽ bởi các cơ quan khác nhau, từ đó gây ra sự khó khăn trong việc xây dựng, kết nối, chia sẻ và khai thác các thông tin về tài sản giữa các cơ quan thuộc những hệ thống khác nhau.
Ví dụ như cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản quốc gia hiện nay do Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm xây dựng, lưu trữ và quản lý, trong khi Cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia lại do Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý. Bộ Tài nguyên và Môi trường có quy định riêng về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai (Thông tư 34/2014/TT-BTNMT). Trong khi đó, cơ sở dữ liệu về đất lâm nghiệp thuộc các khu rừng đặc dụng thì Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn quản lý.
Hiện nay, các cơ quan nhà nước chưa có những hoạt động phối hợp để chia sẻ, tích hợp thông tin dẫn đến việc đăng ký tài sản phải gánh chịu nhiều thủ tục, gia tăng chi phí đáng kể đối với các chủ thể có liên quan. Điều này có thể dẫn đến một hệ lụy là khi các thông tin về tài sản không được minh bạch hóa sẽ thúc đẩy hoạt động cảu thị trường giao dịch phi chính thức của các tài sản. Điều này khiến cho việc quản lý những loại giao dịch này trở nên khó khăn hơn, rủi ro đối với các chủ thể tham gia những loại giao dịch đó trở nên cao hơn, tiềm ẩn những tranh chấp trong tương lai, cũng như khiến cho khả năng tiếp cận tín dụng của người dân và doanh nghiệp trở nên khó khăn hơn.
3. Một số kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam về đăng ký tài sản
Như đã phân tích ở trên, việc quy định về đăng ký tài sản rải rác trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau ở nhiều cấp độ khác nhau đã gây nên những hệ lụy và bất cập nhất định đối với các chủ thể có quyền đối với tài sản cũng như các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi tiến hành áp dụng pháp luật về đăng ký tài sản. Do vậy, cần thiết phải ban hành một văn bản thống nhất về đăng ký tài sản để bảo đảm sự tương thích về các quy định giữa các văn bản hiện hành, tránh những mâu thuẫn, chồng chéo gây khó khăn cho hoạt động đăng ký tài sản.
Tuy nhiên, tác giả cho rằng văn bản này chỉ nên tập trung vào việc xây dựng các quy định về đăng ký đối với bất động sản, còn việc đăng ký động sản sẽ tiếp tục giữ nguyên như ở các văn bản pháp luật hiện hành. Lý do là vì bất động sản được xem là tài sản có giá trị lớn, có tính ổn định, có tính phổ biến trong các giao dịch trên thị trường cũng như có ảnh hưởng đến sự phát triển đối với nền kinh tế.
Thêm vào đó, nếu chúng ta gộp cả các quy định về đăng ký bất động sản và đăng ký động sản vào trong một văn bản duy nhất, điều này sẽ tạo nên một thách thức không nhỏ khi ngay cả trên thế giới thì cũng không có nhiều quốc gia có một luật chung về đăng ký tài sản nói chung. Một số thách thức mà các nhà làm luật sẽ phải đối mặt có thể nhận thấy bao gồm:
Một là, nhiều thủ tục hành chính phải được sửa đổi để bảo đảm tính thống nhất giữa các thủ tục hành chính về đăng ký tài sản;
Hai là, nhiều văn bản quy phạm pháp luật sẽ bị sửa đổi để bảo đảm sự tương thích với các quy định chung về đăng ký tài sản.
Đặc biệt trong bối cảnh gộp cả việc đăng ký bất động sản và đăng ký động sản vào một văn bản duy nhất thì những thủ tục hành chính và các văn bản cần sửa đổi sẽ còn lớn hơn nữa do phạm vi điều chỉnh quá rộng và có quá nhiều tác động. Do đó, tác giả cho rằng văn bản thống nhất về đăng ký tài sản sẽ chỉ tập trung giải quyết các quy định về bất động sản như đất đai và nhà ở. Còn các tài sản là động sản sẽ tiếp tục được điều chỉnh bởi các quy định của luật chuyên ngành. Như vậy, việc này cũng bảo đảm được tính đa dạng và tính linh hoạt của các quy định pháp luật phù hợp với tính đa dạng của các loại động sản.
Đi kèm với việc xây dựng một văn bản thống nhất về đăng ký bất động sản và giữ nguyên các văn bản về đăng ký động sản trong các luật chuyên ngành như hiện hành, tác giả cũng đề xuất kiến nghị về việc xây dựng thống nhất một cơ quan đăng ký bất động sản, còn hệ thống cơ quan đăng ký tài sản là động sản vẫn tiếp tục được giữ nguyên. Điều này sẽ có những tác động hiệu quả như bảo đảm sự tăng trưởng kinh tế, tăng cường khả năng tiếp cận tín dụng của người dân, doanh nghiệp cũng như bảo đảm cho việc thực thi hợp đồng.
Thêm vào đó, số lượng thủ tục hành chính cũng sẽ được thay đổi theo hướng giảm tải về số lượng thủ tục, thời gian và chi phí, từ đó người dân và doanh nghiệp sẽ có niềm tin lớn hơn vào năng lực của hệ thống bộ máy cơ quan nhà nước. Đồng thời, đi kèm với kiến nghị này cũng sẽ cần thiết phải đánh giá và làm rõ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức,… của cơ quan mới về đăng ký bất động sản.
Ví dụ như cơ quan này sẽ trực thuộc Bộ chuyên ngành nào (Bộ Tư pháp/Bộ Tài nguyên và Môi trường), được tổ chức dưới hình thức nào (đơn vị sự nghiệp công lập/cục/chi cục), có bao gồm cả chức năng đăng ký hiện trạng bất động sản hay không hay chỉ ghi nhận quyền về bất động sản? Công tác thanh tra, giám sát để bảo đảm tính đúng đắn của các hoạt động đăng ký sẽ được thực hiện bởi cơ quan nào (tiếp tục là bộ chuyên ngành hay trực thuộc bộ chủ quản?)
Đồng thời, tác giả cũng đề xuất kiến nghị về việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia thống nhất về bất động sản; giữ nguyên hệ thống cơ sở dữ liệu về động sản như hiện hành. Điều này một mặt giúp thống nhất các bộ phận liên quan đến cơ quan đăng ký tài sản, bảo đảm sự tinh gọn bộ máy nhân sự đồng thời tạo ra một bộ máy nhân sự riêng trên cơ sở bộ máy nhân sự hiện có về hệ thống thông tin của một bộ (ví dụ như Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường hoặc Bộ Xây dựng).
Các nhân sự quản lý cơ sở dữ liệu về tài sản của các cơ quan bộ khác tiếp tục hoạt động với trách nhiệm là thu thập, cập nhật thông tin lên hệ thống chung về bất động sản. Hơn nữa, cơ sở dữ liệu cũng cần phải được phát triển trên cơ sở tích hợp các nguồn dữ liệu từ các cơ quan quản lý về dữ liệu tài sản hiện nay. Các cơ quan quản lý việc đăng ký thông tin về bất động sản hiện hành (gồm Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn và Bộ Tư pháp) từ đó cũng cần có cơ chế chia sẻ thông tin cho cơ quan được chủ trì phát triển cơ sở dữ liệu quốc gia thống nhất về bất động sản.
Trường hợp bạn còn đang thắc mắc hoặc cần tư vấn và hỗ trợ pháp lý, liên hệ ngay Luật Dương Gia qua số Hotline: 079.497.8999 – 093. 154.8999 để được hỗ trợ sớm nhất!
