Đất đai luôn là vấn đề nhức nhối trong đời sống xã hội ở mọi thời kỳ lịch sử. Việc sở hữu và sử dụng bất động sản thường đi kèm với nhiều vấn đề pháp lý phức tạp, trong đó có tranh chấp về tường chung giữa các chủ sở hữu. Khi xảy ra tranh chấp liên quan đến việc sử dụng, bảo trì hoặc sửa chữa tường chung, các bên liên quan thường rơi vào tình trạng mâu thuẫn, gây ảnh hưởng đến mối quan hệ và an ninh của cộng đồng. Vì vậy, việc tìm hiểu cách thức giải quyết những tranh chấp này một cách hiệu quả, công bằng và hợp pháp là điều vô cùng cần thiết
Bài viết sau đây, Luật Dương Gia sẽ đề cập đến những nguyên nhân thường gặp dẫn đến tranh chấp tường chung, cũng như các phương pháp giải quyết phù hợp nhằm giúp các bên tìm ra tiếng nói chung đối với vấn đề này.
Căn cứ pháp lý:
– Luật Đất đai 2024
1. Tranh chấp tường chung là gì?
Tường chung theo lẽ thông thường là mốc giới ngăn cách các bất động sản liền kề, giữa nhà này với nhà kia và thuộc sở hữu chung của các chủ thể đó. Cũng trên cơ sở đó, mốc giới ngăn cách bất động sản được hiểu là vật nhân tạo được con người xây dựng để ngăn cách các bất động sản với nhau (như cột mốc, hàng rào, xây tường,…) và tự nhiên (cây, kênh,..) được chủ sở hữu thỏa thuận làm ranh giới để ngăn cách giữa các bất động sản.
Ranh giới của các bất động sản được các chủ sở hữu xác lập trên thực địa bời mốc giới, do đó, tại Điều 176 Bộ luật dân sự năm 2015 đã quy định về mốc giới ngăn cách bất động sản như sau:
“Điều 176. Mốc giới ngăn cách các bất động sản
- Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
- Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.
Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.
- Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.
Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.
Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Theo căn cứ này, có thể phân tích một cách dễ hiểu nhất về mốc giới ngăn cách bất động sản dựa trên mặt hình thức và nguyên tắc.
Về hình thức: Việc xác định ranh giới bất động sản có thể mặt ngu hình thức dựng mốc giới có thể là xây cột mốc, dựng hàng rào, trồng cây, xây tường
Về nguyên tắc:
+ Thực hiện trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
+ Các chủ sở hữu bất đồng sản liền kề có thể là sở hữu chung đối với mốc giới, nếu mốc giới chỉ do một bên tạo trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc ngăn cách đó là sơ hữu chung.
+ Đối với cây là mốc giới chung, các bên có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Nhìn chung, việc dựng mốc giới ngăn cách bất động sản nói riêng hay các vấn đề dân sự các nói chung vẫn được ưu tiên thực hiện thực hiện trên cơ sở thỏa thuận giữa các bên trong quan hệ dân sự cũng như giữa các chủ sở hữu bất động sản. Do đó, các bên phải có nghĩa vụ tôn trọng tài sản chung, nên nếu một bên muốn sử dụng, dở bỏ hay có những mong muốn tác động vào vấn đề này phải nhận được sự đồng ý của bên còn lại.
2. Khi xảy ra tranh chấp tường chung, giải quyết như thế nào?
Thực tế, việc giải quyết tranh chấp trở nên khó khăn, một phần do sự thiếu rõ ràng trong cấp giấy chủ quyền nhà, sơ đồ bản vẽ nhà đất, không thể hiện rõ ràng và có sự không thống nhất trong giấy chứng nhận của các hộ liền kề, có những giấy chứng nhận đã được cấp từ rất lâu, sự xê dịch về diện tích đất, sai khác so với giấy tờ đất đã được công nhận trước đó là không tránh khỏi. Hơn nữa sẽ có sự thay đổi chủ sở hữu nhà đất từ khi cấp giấy chứng nhận đến khi có tranh chấp.
Có những trường hợp bức tường được xác định là sở hữu chung của 02 nhà thông qua thỏa thuận của các hộ liền kề cách đây nhiều năm do chủ cũ xác lập. Đến khi sang tên đổi chủ, người chủ mới lại không hay biết về việc sở hữu chung bức tường nên có khả năng xảy ra tranh chấp hay tự ý dở bỏ tường, làm ảnh hưởng quyền lợi của nhà kế bên.
Thực tế, tranh chấp bức tường chung giữa 02 nhà là tranh chấp về ranh giới sử dụng đất thuộc tranh chấp đất đai. Do vậy, các chủ sử dụng đất có thể tự thỏa thuận với nhau, trong trường hợp không thỏa thuận được thì có thể tiến hành hòa giải. Theo đó, Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 235 Luật Đất đai 2024 Quy định về hòa giải tranh chấp đất đai thì khi xảy ra tranh chấp, khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp qua hòa giải cơ sở
“Điều 235. Hòa giải tranh chấp đất đai
Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật.”
Theo quy định pháp luật, vẫn ưu tiên các bên giải quyết dựa trên nguyên tắc tự nguyện thỏa thuận nhưng trong trường hợp không thể tự hòa giải, các bên có thể gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để hòa giải.
Sau khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai, tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện tổ chức, cá nhân khác tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp này.
Đồng thời, việc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai. Và buổi hòa giải này phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã, được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Tuy nhiên, nếu các bên không thể hòa giải được thì khởi kiện tại tòa án nơi có đất để được giải quyết.
Từ quy định trên, có thể thấy nhà nước luôn khuyến khích các bên thực hiện việc tự hòa giải hoặc hòa giải tại cơ sở trước, sau đó nếu không có đạt được kết quả như mong muốn thì mới tiến hành thủ tục hòa giải theo quy định của luật. Cuối cùng, nếu hòa giải không thành các bên mới khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp.
3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp tường chung
Các bên tranh chấp trực tiếp yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định tại Điều 236 của Luật Đất đai 2024 nhằm khắc phục vướng mắc trên thực tế.
Thứ nhất, thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Ủy ban nhân dân cấp
Nếu việc giải quyết tranh chấp được thực hiện thông qua hình thức hòa giải thì UBND các cấp sẽ là cơ quan có thẩm quyền giải quyết ở giai đoạn này.
Thứ hai, thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Tòa án nhân dân
“Điều 236. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
- Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết.”
Luật Đất đai năm 2024 đã tiếp tục ghi nhận về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai nói chung cũng như tranh chấp tường chung nói riêng của Tòa án như Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, Tòa án có thẩm quyền giải quyết đối với các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 236 này. Theo đó, Luật Đất đai 2024 đã làm rõ Giấy chứng nhận mà các bên tranh chấp phải có bao gồm các loại Giấy chứng nhận đã được cấp theo pháp luật đất đai qua các thời kỳ, có giá trị như mẫu giấy được áp dụng thống nhất theo Luật Đất đai hiện hành.
Thứ ba, thẩm quyền của Trọng tài thương mại
Ngoài ra, không chỉ dừng ở lại ở những cơ quan có thẩm quyền nói trên, Luật Đất đai 2024 bổ sung thêm cơ quan có thẩm quyền tại khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024 là Trọng tài thương mại nhằm giải quyết tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai, cụ thể: “Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại”.
Theo đó, khi đặt trong tình huống này, nếu vấn đề tranh chấp tường chung phát sinh dựa trên cơ sở hoạt động thương mại thì các bên có thể chọn Trọng tài thương mại làm cơ quan giải quyết tranh chấp, việc bổ sung thêm cơ quan này là rất phù hợp với thực tiễn đất đai đầy phức tạp như hiện nay.
Trên đây là bài viết của Công ty luật Dương Gia về nội dung tranh chấp tường chung. Trường hợp cần hỗ trợ pháp lý về đất đai, mọi người vui lòng liên hệ theo số 19006586 để được tư vấn, giải đáp.
