Trong các giao dịch liên quan đến đất đai, việc công chứng đóng vai trò quan trọng trong việc bảo đảm tính hợp pháp, minh bạch và an toàn pháp lý cho các bên tham gia. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu lực của hợp đồng và quyền lợi của các bên, một yếu tố tiên quyết không thể thiếu là việc xác định đúng chủ thể tham gia giao dịch. Chủ thể được hiểu là người có đủ điều kiện và quyền hợp pháp để thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất.
Xác định chính xác chủ thể trong hoạt động công chứng không chỉ giúp hạn chế rủi ro phát sinh từ các tranh chấp, mà còn là cơ sở quan trọng để cơ quan công chứng đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch. Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số vấn đề về xác định chủ thể trong hoạt động công chứng liên quan đến đất đai trong các quy định pháp luật.
1. Hoạt động công chứng liên quan đến đất đai
Tại Khoản 1, Điều 2, Luật Công chứng năm 2014 quy định: “ Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tinh chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cả nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”.
Như vậy, có thể hiểu Hoạt động công chứng liên quan đến đất đai là quá trình xác nhận tính hợp pháp, hợp lệ của các giao dịch, hợp đồng và giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Những hoạt động này đảm bảo các bên tham gia giao dịch tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật và ngăn chặn các tranh chấp phát sinh sau này.
Công chứng trong lĩnh vực đất đai bao gồm:
- Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, mua bán đất.
- Công chứng hợp đồng cho thuê, cho mượn quyền sử dụng đất.
- Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
- Công chứng di chúc liên quan đến đất đai.
- Công chứng các giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất.
- Công chứng văn bản phân chia tài sản thừa kế là quyền sử dụng đất.
2. Điều kiện của các chủ thể tham gia giao dịch quyền sử dụng đất
2.1. Điều kiện của bên tiến hành giao dịch quyền sử dụng đất
- Phải là chủ thể sử dụng đất: Bên tiến hành giao dịch phải là chủ thể sử dụng đất, được xác nhận thông qua giấy chứng nhận QSDĐ. Luật Đất đai yêu cầu có giấy chứng nhận QSDĐ, trừ một số trường hợp như thuê lại đất trong khu công nghiệp hoặc thừa kế, tặng cho QSDĐ. Những trường hợp này không cần giấy chứng nhận QSDĐ, nhưng phải có giấy tờ chứng minh quyền.
- Phải được Luật Đất đai cho phép giao dịch: Chủ thể được phép giao dịch QSDĐ bao gồm: hộ gia đình, cá nhân trong nước, tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Các chủ thể này có quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, tùy vào hình thức sử dụng đất (thuê, giao đất có thu tiền…).
- Không bị hạn chế quyền định đoạt: Quyền định đoạt không bị hạn chế bởi pháp luật hoặc thỏa thuận, trừ các trường hợp bị kê biên để thi hành án, đất thuộc rừng đặc dụng, hộ dân tộc thiểu số nhận đất theo chính sách hỗ trợ, hoặc đất bị thế chấp mà không có thỏa thuận cho chuyển nhượng.
2.2. Bên tham gia giao dịch quyền sử dụng đất
- Phải là người được phép tham gia giao dịch: Theo quy định tại Điều 28 Luật Đất đai năm 2024, đối với từng chủ thể sẽ có quyền tham gia vào các giao dịch khác nhau liên quan đến đất đai. Điển hình đối với các tổ chức trong nước sẽ có các quy định khác biệt với các tổ chức nước ngoài. Điều này đồi hỏi các chủ thể tham gia giao dịch đất đai phải đảm bảo việc mình có quyển tham gia các giao dịch đó.
- Không bị hạn chế quyền tham gia giao dịch: Pháp luật đất đai cũng đưa ra các hạn chế quyền đối với một số giao dịch như: Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở,…
3. Một số vướng mắc xác định chủ thể trong các hoạt động giao dịch đất đai
Đối với các chủ thể giao dịch được yêu cầu công chứng là cá nhân, pháp nhân việc xác định chủ thể là điều khá dễ dàng. Tuy nhiên, đối với một số các chủ thể như hộ gia đình, cộng đồng dân cư thì còn có một số khó khăn nhất định.
3.1. Xác định thành viên của hộ gia đình
Hiện nay, trong danh sách nhữmg “Người sử dụng đất” được ghi nhận tại Điều 4, Luật Đất đai năm 2024, không xuất hiện chủ thể “Hộ gia đình sử dụng đất”. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc “hộ gia đình” không còn xuất hiện trong Luật Đất đai năm 2024. Điển hình, tại các Điều 27, 83, 95, 96, 98,.. Luật Đất đai năm 2024, thuật ngữ “Hộ gia đình” được sử dụng thay thế cho thuật ngữ “Hộ gia đình sử dụng đất”. Điều này không chỉ đơn thuần là thay đổi về mặt thuật ngữ pháp lý mà còn đảm bảo sự tương đồng giữa pháp luật dân sự và pháp luật đất đai.
Tuy nhiên, vấn đề khúc mắc nhất thường gặp phải khi công chứng giao dịch cho hộ gia đình là xác nhận số lượng cá nhân trong hộ gia đình. Tại khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 quy định về hộ gia đình sử dụng đất như sau: “ Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dướng theo quy định về pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời diểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành”.
Tại nội dung Đoạn 2, Khoản 4, Điều 111, Luật Đất đai năm 2024, cụ thể là “Trường hợp trong hộ gia đình có nhiều thế hệ hoặc có nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở bị thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng 01 thửa đất ở bị thu hồi mà diện tích đất ở được bồi thường không đủ để giao riêng cho từng hộ gia đình thì được xem xét hỗ trợ để giao đất ở có thu tiền sử dụng đất hoặc bản, cho thuê, cho thuê mua nhà ở cho các hộ gia đình còn thiếu”
Như vậy, việc xác định thành viên của hộ gia đình được xác định giữa trên pháp luật về cư trú. Theo đó, căn cứ Khoản 4, Điều 6, Thông tư số 55/2021/TT-BCA ngày 15/5/2021 của Bộ Công an quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Cư trú, đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Thông tư số 66/2023/TT-BCA ngày 17/11/2023 của Bộ Công an xác định “Mối quan hệ giữa thành viên hộ gia đình với chủ hộ trong hộ gia đình được xác định như sau: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha vợ, mẹ vợ, cha chồng, mẹ chồng, cha nuôi, mẹ nuôi, cha dượng, mẹ kế, con đẻ, con dâu, con rể, con nuôi, con riêng của vợ hoặc chồng; ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột, cháu ruột; anh, chị, em cùng cha khác mẹ; anh, chị, em cùng mẹ khác cha; anh rể, em rể, chị dâu, em dâu; cụ nội, cụ ngoại, cháu nội, cháu ngoại, bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột; người giám hộ, người được giảm hộ; ở nhờ, ở mượn, ở thuê, cùng ở nhờ, cùng ở thuê, cùng ở mượn”.
Tuy nhiên, cách thức xác định thành viên hộ gia đình theo quy định của pháp luật về cư trú như hiện nay tỏ ra chưa thỏa đáng và gây ra khó khăn trong hoạt động công chứng.
3.2. Xác định người đại diện cộng đồng dân cư
Ngoại trừ khúc mắc về cách thức xác định số lượng thành viên hộ gia đình, xoay quanh chủ thể tham gia xác lập giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, các công chứng viên còn đặc biệt quan tâm đến một loại chủ thể khác là cộng đồng dân cư, nhất là phạm vi đại diện của người có thẩm quyền cho chủ thể này khi kết ước, thực hiện giao dịch.
Cụ thể, Khoản 13, Điều 3, Luật Đất đai năm 2024 định nghĩa “Cộng đồng dân cư là cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, bon, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ trên lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam” và “người đại diện cho cộng đồng dân cư” cũng được pháp luật đất đai giao cho một số quyền hạn nhất định. Thông thường, cách thức xác định “người đại diện cho cộng đồng dân cư”, lúc này được gọi dưới cái tên trưởng thôn, tổ trưởng tổ dân phố… sẽ phải tuân thủ theo quy định của Luật Thực hiện dân chủ ở cơ sở năm 2022, Nghị định số 59/2023/NĐ-CP ngày 14/8/2023 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thực hiện dân chủ ở cơ sở. Tuy nhiên, theo quy định khoản 3 Điều 6 Luật Đất đai năm 2024, người đại điện cộng đồng dân cư không đương nhiên là trưởng thôn, tổ trưởng tổ dân phố mà là người do cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra. Bên cạnh đó, pháp luật đất đai hiện hành cũng chưa đưa ra cách thức xác định phạm vi đại diện của “người đại diện cho cộng đồng dân cư”.
Theo quy định tại Điểm g, Khoản 1, Điều 28, Luật Đất đai năm 2024 thì “Tổ chức trong nước, cả nhân, cộng đồng dân cư được nhận thừa kế quyền sử dụng đất”. Vấn đề đặt ra ở đây là “người đại diện cho cộng đồng dân cư” có thẩm quyền giao kết văn bản thỏa thuận phân chia di sản hay văn bản khai nhận di sản hay không lại chưa được pháp luật có liên quan quy định một cách chi tiết.
Ngoài ra, nhìn ở một góc độ khác, khái niệm cộng đồng dân cư được đưa ra tại các đạo luật khác nhau cùng không hoàn toàn tương thích, trùng khớp lên nhau. Điển hình như Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Bảo vệ môi trường năm 2020, Luật Thực hiện dân chủ ở cơ sở năm 2022, bao gồm cả những đạo luật có liên quan mật thiết đến Luật Đất đai năm 2024 hay Luật Lâm nghiệp năm 2017.
Trên đây là bài viết tìm hiểu về một số vấn đề về xác định chủ thể trong hoạt động công chứng liên quan đến đất đai năm 2024. Cám ơn Quý khách hàng đã tin tưởng và ủng hộ dịch vụ Luật sư của Luật Dương Gia.
Trong trường bạn cần tư vấn thêm vui lòng liên hệ Luật Dương Gia theo số hotline 19006568 để được hỗ trợ.
