Trong Phần 1, Luật Dương Gia đã chỉ ra một số hạn chế của quy định pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai. Ở bài viết này, chúng tôi sẽ tiếp tục phân tích những bất cập tồn tại và đưa ra những kiến nghị để hoàn thiện hơn hệ thống pháp luật, nhằm bảo vệ tốt hơn quyền lợi của các bên tham gia giao dịch.
1. Một số bất cập trong quy định của pháp luật Việt Nam về tài sản hình thành trong tương lai
…
1.4. Tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng của các giao dịch dân sự
Đối với mua bán bất động sản hình thành trong tương lai thì hiện nay, theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư chỉ được phép đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh khi đáp ứng các điều kiện:
(i) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
(ii) Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua và phải được cơ quan Nhà nước có văn bản xác nhận đủ điều kiện được bán. Tuy nhiên nhiều chủ đầu tư dù nắm rõ các quy định luật định này nhưng vẫn xác lập, công khai thực hiện các giao dịch mua bán.
Và khi tranh chấp xảy ra các giao dịch này có thể bị tuyên bố vô hiệu do trái luật, người mua chỉ được nhận lại khoản tiền đã thanh toán, việc chứng minh lỗi của các bên thường gặp rất nhiều khó khăn khi hầu hết các hợp đồng mua bán này được soạn theo mẫu của chủ đầu tư, luôn thường xuyên lồng vào các nội dung bên mua đã được tìm hiểu rõ về tình trạng pháp lý dự án, tự nguyện ký kết hợp đồng mua bán với tình trạng pháp lý đó để xác định bên mua cũng là bên có lỗi, từ đó không bên nào phải bồi thường thiệt hại khi hợp đồng mua bán bị tuyên vô hiệu.
Theo các Nghị quyết hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao như Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 hay Nghị quyết 02/2004/NQ- HĐTP ngày 10/8/2004 thì một trong các thiệt hại cần được xem xét khi tuyên các giao dịch mua bán nhà ở, quyền sử dụng đất vô hiệu là khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất/nhà ở do các bên thỏa thuận tại thời điểm ký kết hợp đồng so với giá trị tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Nếu các bên không thỏa thuận được về giá trị quyền sử dụng đất/nhà ở và giá trị thiệt hại thì Tòa án có thể yêu cầu định giá theo giá thị trường hoặc căn cứ vào bảng giá do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định.
Tuy nhiên việc chứng minh thiệt hại trên thực tế lại không dễ dàng. Bởi có nhiều dự án khi ký kết các hợp đồng mua bán này dự án chưa đủ điều kiện, chỉ là bãi đất trống, vị trí các sản phẩm bất động sản chưa cố định, chưa định hình được nên có các trường hợp các công ty có chức năng thẩm định giá đã từ chối định giá với lý do vì dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.
Cũng có nhiều trường hợp phía các cơ quan Nhà nước chưa có quyết định chính thức về giá đất tại các dự án đó nên Tòa án không có cơ sở để áp dụng. Trong khi phía người mua phải đi chứng minh các thiệt hại này thì các vướng mắc có thể xảy ra nêu trên sẽ gây rất nhiều khó khăn cho người mua khi bảo vệ quyền lợi của mình cũng như khiến quá trình tố tụng tại Tòa án kéo dài. Điều này cho thấy, mặc dù đã có văn bản pháp lý quy định về vấn đề này nhưng tính thực thi vẫn còn chưa hiệu quả.
1.5. Xử lý tài sản hình thành trong tương lai
Việc xuất hiện nhiều văn bản pháp luật quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch dân sự, thương mại, kinh tế đặc biệt là các giao dịch liên quan đến bất động sản, tín dụng, ngân hàng đã thúc đẩy các giao dịch có liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai phát triển , đồng thời cũng phát sinh nhiều tranh chấp về loại tài sản này. Khi thực hiện các vụ việc thi hành liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai, các cơ quan thi hành án dân sự gặp phải nhiều khó khăn, cụ thể:
(i) pháp luật thi hành án dân sự còn thiếu các quy định cần thiết điều chỉnh việc thi hành án đối với tài sản hình thành trong tương lai. Trình tự, thủ tục và các nội dung có tính đặc thù để tổ chức thi hành các loại án này chưa được luật hóa trong Luật thi hành án dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành;
(ii) tài sản hình thành trong tương lai chưa hình thành ở thời điểm thi hành án. Trong một số trường hợp, tài sản hình thành trong tương lai được xác định trong giao dịch dân sự, thậm chí trong bản án nhưng đến quá trình thi hành án thì tài sản vẫn chưa hình thành trên thực tế dẫn đến cơ quan thi hành án dân sự không thể tổ chức thi hành;
(iii) Điều 325 BLDS năm 2015 quy định về thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất, trong đó tại khoản 1 quy định: “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận”.
Hiện nay, luật thi hành án dân sự và các văn bản hướng dẫn chưa có quy định cụ thể về việc xử lý tài sản hình thành trong tương lai. Các quy định mới chỉ theo hướng dẫn chiếu như quy định tại Điều 149 Luật Nhà ở năm 2014.
2. Một số kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật
Thứ nhất, cần có cách hiểu thống nhất về tài sản hình thành trong tương lai giữa các văn bản luật. Như đã phân tích ở trên, việc xác định nội hàm của tài sản hình thành trong tương lai trong các văn bản luật hiện nay. Theo tác giả, thông qua những phân tích, đánh giá ở mục 1.1, cần tài sản hình thành trong tương lai nên được hiểu là tài sản chưa được hình thành tại thời điểm hiện tại hoặc đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu, tuy nhiên có căn cứ để xác định trong tương lai tài sản đó có thể hình thành và thuộc quyền sở hữu của chủ thể xác định.
Thứ hai, về việc xác định giá trị của tài sản hình thành trong tương lai. Cách thức phổ biến nhất để định giá tài sản là dựa vào giá trị của tài sản tương tự, tuy nhiên như đã phân tích ở trên, các căn cứ để đánh giá một tài sản như thế nào được xem là tài sản tương tự với tài sản khác khi tài sản được đánh giá chưa hình thành, đang trong quá trình hoàn thiện.
Vì vậy, cách đánh giá tài sản tương tự chỉ được Tòa án áp dụng thông qua các bản án đã có hiệu lực trước đó, nhằm thống nhất cách giải quyết thành án lệ – nền tảng xây dựng một nguồn luật mới. Ngoài ra, pháp luật cần có sự điều chỉnh cụ thể về việc xác định giá của tài sản hình thành trong tương lai như thời điểm định giá, sự biến động giá trị của tài sản hình thành trong tương lai theo thời gian và phần tài sản đã được hình thành,… không nên áp dụng chung cho mọi loại tài sản cũng như áp dụng tương tự với tài sản hiện có.
Thứ ba, các bất cập trong các quan hệ liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai chủ yếu xuất phát từ sự “chưa hoàn thiện” của loại tài sản này. Do đó, mặc dù pháp luật dân sự không giới hạn loại tài sản hình thành trong tương lai nào có thể trở thành đối tượng của các biện pháp bảo đảm, của các giao dịch dân sự nhưng đa phần vẫn tập trung ở một số loại tài sản hình thành trong tương lai nhất định như: nhà ở hình thành trong tương lai và các bất động sản hình thành trong tương lai khác.
Vì vậy, cần phải có những quy định pháp lý về căn cứ để xác định tính hình thành của loại tài sản này về mặt thời gian và không gian ( ví dụ: sự hình thành về vật chất của tài sản hình thành trong tương lai, thời hạn loại tài sản này trở thành tài sản hiện hữu,…), từ đó các vấn đề công chứng các giao dịch liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai, việc đăng ký biện pháp bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai,… mới được giải quyết.
Tóm lại, tài sản hình thành trong tương lai có những điểm đặc thù so với tài sản hiện có khiến cho việc thực hiện các hoạt động với loại tài sản này có những khó khăn, hạn chế nhất định. Sự bất cập về các quy định pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai đang là một rào cản cho việc áp dụng pháp luật về loại tài sản này.
Giải pháp cho điều này trước hết cần rà soát lại hệ thống pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai, tìm ra các điểm chưa hợp lý để hoàn thiện pháp luật. Cần có sự đồng bộ giữa BLDS, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản,…về quy định tài sản hìnhthành trong tương lai từ đó tạo ra môi trường pháp lý để thực hiện các quan hệ, các giao dịch về tài sản hình thành trong tương lai./.
Trên đây là bài viết về “Bất cập và kiến nghị hoàn thiện quy định về tài sản hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam (Phần 2)”. Trường hợp bạn còn đang thắc mắc hoặc muốn được sử dụng dịch vụ pháp lý, liên hệ ngay Luật Dương Gia qua Hotline: 079.497.8999 – 093.154.8999 để được tư vấn và hỗ trợ sớm nhất!
