Nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề được pháp luật quy định nhằm bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền. Việc bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền cần được đặt trong mối liên hệ cụ thể với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền.
Căn cứ pháp lý
1. Khái niệm về quyền đối với bất động sản liền kề
Quyền đối với bất động sản liền kề nằm trong nhóm quyền của một chủ thể đối với tài sản của người khác. Tuy nhiên, pháp luật dân sự trước đây chỉ mới ghi nhận quyền này ở trong luật nhưng chưa đưa ra định nghĩa rõ ràng về quyền này. Đến khi Bộ luật Dân sự năm 2015 ra đời và đã ghi nhận cụ thể về nội hàm của quyền này tại Điều 245 như sau: “Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền)”.
2. Nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề
Pháp luật ghi nhận sự tự do ý chí của các chủ thể có liên quan trong việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề. Theo quy định tại Điều 248 Bộ luật Dân sự 2015, pháp luật ưu tiên cho các bên thoả thuận về việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề. Pháp luật chỉ đưa ra các nguyên tắc nhằm bảo đảm cho việc thực hiện quyền này khi các bên không có thoả thuận hoặc các bên không tiến hành thoả thuận với nhau. Khi các bên không có thoả thuận về thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề thì thực hiện theo các nguyên tắc sau đây:
Thứ nhất, bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền. Việc bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền cần được đặt trong mối liên hệ cụ thể với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền. Điều này sẽ đem lại lợi ích hài hoà cho cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền.
Thứ hai, không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền. Nguyên tắc này đưa ra nhằm bảo vệ cho bất động sản chịu hưởng quyền. Thông thường, bất động sản chịu hưởng quyền sẽ phải chịu những thiệt hại nhất định để bảo đảm cho bất động sản hưởng quyền có thể khai thác được những nhu cầu cần thiết. Pháp luật cũng quy định bất động sản chịu hưởng quyền chỉ chịu những thiệt hại hợp lý nhằm phục vụ cho bất động sản hưởng quyền. VÍ dụ: Nhường lối đi hợp lý, lối cấp, thoát nước thích hợp,… Do vậy, khi sử dụng quyền đối với bất động sản liền kề thì không được lạm dụng quyền này để yêu cầu vượt quá mức cần thiết của việc bảo đảm quyền sử dụng cho bất động sản hưởng quyền.
Thứ ba, không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn. Nguyên tắc này được đưa ra nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc hưởng quyền của bất động sản hưởng quyền. Nguyên tắc này đặt ra cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền hoặc người thứ ba không được có những hành vi gây cản trở việc thực hiện quyền của bất động sản được hưởng quyền hoặc có những hành vi nhằm làm cho việc thực hiện quyền đó trở nên khó khăn.
3. Căn cứ xác lập và chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề
3.1. Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập trong các trường hợp sau
– Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên là xuất phát từ điều kiện tự nhiên, điều kiện địa lý cụ thể. Xuất phát từ điều kiện tự nhiên vị trí cao hơn so với vị trí thấp hơn, bên trong so với bên ngoài,… mà các bẩt động sản được hưởng quyền sử dụng bất động sản liền kề. Ví dụ: Mảnh ruộng ở trên cao có quyền thoát nước qua mảnh ruộng ở vị trí thấp hơn nhằm mục đích chống ngập úng.
– Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo quy định của luật. Đó là các trường hợp xác lập quyền này căn cứ theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015. Việc xác lập này được thể hiện trong các quyền: quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề (Điều 252); quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác (Điều 253); quyền về lối đi qua (Điều 254); mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác (Điều 255). Trong đó, một số quyền về lối đi qua là một trong những quyền quan trọng, gắn liền với việc sử dụng bất động sản. Theo quy định tại Điều 254, chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vât bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Theo quy định chung, lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất. Tiêu chí này cần phải dựa trên từng tình huống cụ thể để xem xét, xác định. Để bù đắp lại tổn thất cho bất động sản mở lối đi, pháp luật quy định chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Về lối đi được mở: vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
Ngoài ra, nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản trong trường hợp thoát nước mưa và thoát nước thải còn được pháp luật quy định tại Điều 250, Điều 251 Bộ luật Dân sự 2015. Việc quy định này nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho bất động sản liền kề, bảo đảm cho nước mưa từ mái nhà, công trình xây dựng của mình không được chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề hoặc nước thải không chảy tràn sang bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề, ra đường công cộng hoặc nơi sinh hoạt công cộng.
– Quyền đối với bất động sản liền kề còn được xác lập theo thoả thuận của các bên có bất động sản liền kề hoặc còn được xác lập theo di chúc của người để lại tài sản.
3.2. Quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt trong trường hợp sau
– Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người.
Khi bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền nhập vào làm một hay thuộc quyền sở hữu của một người thì hai bất động sản không còn thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau, liền kề nhau nữa. Theo nguyên tắc chung, các bất động sản được phân biệt thông qua ranh giới giữa các bất động sản. Ranh giới này có thể là hàng rào, bờ tường, cột mốc,… Ranh giới của các bất động sản chỉ có ý nghĩa về mặt pháp lý khi hai bất động sản thuộc quyền sở hữu của các chủ sở hữu khác nhau và cũng không là tài sản chung hợp nhất. Việc bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người sẽ dẫn tới việc nhu cầu tự nhiên của bất động sản hưởng quyền đã được thoả mãn sẽ mất đi quyền sử dụng bất động sản liền kề.
– Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền.
Điều này được hiểu là trong quá trình khai thác, sử dụng bất động sản các bên không còn nhu cầu sử dụng quyền đối với bất động sản liền kề nữa. Tức là, chủ sở hữu bất động sản liền kề nhưng vì một số lý do khác nhau mà không cần thiết dùng đến quyền đó nữa hoặc không tiếp tục sử dụng quyền đó nữa. Ví dụ: Trường hợp mảnh đất A đang được quyền yêu cầu mảnh đất B mở cho một lối đi phù hợp để đi ra đường lớn. Sau đó 02 năm, do quy hoạch của Thành phố Y mà một phía của mảnh đất A tiếp giáp với mặt đường lớn. Lúc này, chủ sử dụng mảnh đất A không còn phải đi qua mảnh đất B nữa. Trong trường hợp này, nhu cầu hưởng quyền về lối đi của mảnh đất A là không còn nữa, do đã có lối đi mới. Việc không còn nhu cầu sử dụng quyền có thể được thực hiện thông qua các hành vi như hành vi từ bỏ quyền sử dụng bất động sản liền kề hoặc hành vi không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề.
– Ngoài ra, quyền đối với bất động sản liền kề còn được chấm dứt theo thoả thuận của các bên hoặc theo những trường hợp khác theo quy định của luật. Theo nguyên tắc chung, các chủ thể có quyền thoat thuận trong việc tạo lập, thay đổi hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hôi. Dù quyền đối với bất động sản liền kề được phát sinh theo thoả thuận hay theo quy định pháp luật thì các bên trong quan hệ về quyền này đều có thể thoả thuận để chấm dứt quan hệ đó. Đồng thời, với việc thoả thuận chấm dứt thì các bên phải giải quyết các hậu quả pháp lý của việc chấm dứt đó gây ra.
Để được tư vấn pháp luật qua điện thoại, hãy gọi ngay cho Luật sư theo số điện thoại 1900.6568. Mọi nhu cầu tư vấn pháp luật qua điện thoại sẽ được chúng tôi giải đáp!
