Bất động sản liền kể được phân cách bởi một ranh giới. Ranh giới giữa các bất động sản liền kể có thể là: mốc giới do các bên thỏa thuận, theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc được xác định theo tập quán. Vậy, quy định pháp luật hiện nay về quyền đối với bất động sản liên kề như thế nào? Hãy cùng tìm hiểu qua bài viết sau:
Căn cứ pháp lý
1. Khái niệm
Quyền đối với bất động sản liền kề nằm trong nhóm quyền của chủ thể đối với tài sản của người khác. Căn cứ theo Điều 245 Bộ luật Dân sự 2015 quy định quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).
2. Nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề
Pháp luật ghi nhận sự tự do ý chí của các chủ thể có liên quan trong việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề nhằm bảo đảm thực thi tốt quyền này.
Pháp luật ghi nhận sự tự do ý chí của các chủ thể có liên quan trong việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề. Theo quy định tại Điều 248 BLDS 2015, pháp luật ưu tiên cho các bên thỏa thuận về việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền hề. Chỉ khi các bên không thỏa thuận được hoặc không tiến hành thỏa thuận với nhau thì pháp luật mới đưa ra các nguyên tắc nhằm bảo đảm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề như sau:
Thứ nhất, bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền. Việc bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền cần đặt trong mối quan hệ cụ thể với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền. Điều này sẽ đem lại lợi ích hài hòa cho cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền.
Thứ hai, không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền. Nguyên tắc này đưa ra nhằm bảo vệ cho bất động sản chịu hưởng quyền. Thông thường, bất động sản chịu hưởng quyền sẽ phải chịu những thiệt hại nhất định để bảo đảm cho bất động sản hưởng quyền có thể được khai thác được những nhu cầu cần thiết. Pháp luật cũng quy định bất động sản chịu hưởng quyền chỉ chịu những thiệt hại hợp lý nhằm phục vụ cho bất động sản hưởng quyền. Do vậy, khi sử dụng quyền đối với bất động sản liền kề thì không được lạm dụng quyền này để yêu cầu vượt quá mức cần thiết của việc bảo đảm quyền sử dụng cho bất động sản hưởng quyền.
Thứ ba, không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn. Nguyên tắc này được đưa ra nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc hưởng quyền của bất động sản hưởng quyền. Nguyên tắc này đặt ra cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền hoặc người thứ ba không được có những hành vi gây cản trở việc thực hiện quyền của bất động sản được hưởng quyền hoặc có những hành vi nhằm làm cho việc thực hiện quyền đó trở nên khó khăn.
3. Căn cứ xác lập và chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề
3.1. Các trường hợp được xác lập quyền
– Do địa thế tự nhiên là xuất phát từ điều kiện tự nhiên, điều kiện địa lý cụ thể. Xuất phát từ điều kiện tự nhiên vị trí cao hơn so với vị trí thấp hơn, bên trong so với bên ngoài,.. mà các bất động sản được hưởng quyền sử dụng bất động sản liền kề.
– Được xác lập theo quy định của pháp luật theo quy định của pháp luật. Việc xác lập này được thể hiện trong các quyền: quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề (Điều 252); quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác (Điều 253); quyền về lối đi qua (Điều 254);… Trong đó, một số quyền về lối đi qua là một trong những quyền quan trọng, gắn liền với việc sử dụng bất động sản.
- Theo quy định tại Điều 254, chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Theo quy định chung, lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất; có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
- Theo dự liệu của pháp luật, lối đi được mở phải đảm bảo tiêu chí là thuận tiện và hợp lý nhất. Tiêu chí này được thể hiện như thế nào thì cần phải dựa trên từng tình huống cụ thể để xem xét, xác định. Để bù đắp lại tổn thất cho bất động sản mở lối đi, pháp luật quy định chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Về lối đi được mở: vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
- Ngoài ra, nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản trong trường hợp thoát nước mưa và thoát nước thải còn được pháp luật quy định tại Điều 250, Điều 251 BLDS 2015. Việc quy định này nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho bất động sản liền kề, bảo đảm cho nước mưa từ mái nhà, công trình xây dựng của mình không được chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề hoặc nước thải không chảy tràn sang bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề, ra đường công cộng hoặc nơi sinh hoạt công cộng.
– Quyền đối với bất động sản liền kề còn được xác lập theo thỏa thuận của các bên có bất động sản liền kề hoặc còn được xác lập theo di chúc của người để lại tài sản.
3.2. Trường hợp chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề
– Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người.
Khi bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền nhập vào làm một hay thuộc quyền sở hữu của một người thì hai bất động sản không còn thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau, liền kề nhau nữa. Theo nguyên tắc chung, các bất động sản được phân biệt thông qua ranh giới giữa các bất động sản. Ranh giới này có thể là hàng rào, bờ tường, cột mốc,… Ranh giới của các bất động sản chỉ có ý nghĩa về mặt pháp lý khi hai bất động sản thuộc quyền sở hữu của các chủ sở hữu khác nhau và cũng không là tài sản chung hợp nhất.
Do đó, bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người sẽ dẫn đến việc nhu cầu tự nhiên của bất động sản hưởng quyền đã được thỏa mãn sẽ mất đi quyền sử dụng bất động sản liền kề.
– Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền.
Điều này được hiểu là trong quá trình khai thác, sử dụng bất động san các bên không còn nhu cầu sử dụng quyền đối với bất động sản liền kề nữa. Tức là, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền đang được hưởng quyền sử dụng bất động sản liền kề nhưng vì một số lý do khác nhau mà không cần thiết dùng đến quyền đó nữa hoặc không tiếp tục sử dụng quyền đó nữa.
Ví dụ như trường hợp, người đang có quyền sử dụng đối với mảnh đất X đang được quyền yêu cầu người có quyền sử dụng đối với mảnh đất Y mở cho một lối đi phù hợp để đi ra đường lớn. Sau đó 02 năm, do quy hoạch của thành phố mà một phía nhà của mảnh đất X tiếp giáp với đường lớn. Lúc này, người đang có quyền sử dụng đối với mảnh đất X không còn phải đi qua mảnh đất Y nữa. Trong trường hợp này, nhu cầu hưởng quyền về lối đi qua mảnh đất Y không còn nữa. Việc không còn nhu cầu sử dụng quyền có thể được thực hiện thông qua các hành vi từ bỏ quyền sử dụng bất động sản liền kề hoặc hành vi không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề.
– Ngoài ra, quyền đối với bất động sản liền kề còn được chấm dứt theo thỏa thuận của các bên hoặc theo những trường hợp khác theo quy định pháp luật. Theo nguyên tắc chung, các chủ thể có quyền thỏa thuận trong việc tạo lập, thay đổi hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hội. Dù quyền đối với bất động sản liền kề được phát sinh theo thỏa thuận hay theo quy định của pháp luật thì các bên trong quan hệ về quyền này đều có thể thỏa thuận để chấm dứt quan hệ đó. Đồng thời, với việc thỏa thuận chấm dứt thì các bên phải giải quyết các hậu quả pháp lý của việc chấm dứt đó gây ra.
Trên đây là một số quy định về căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề. Nếu có bất cứ thắc mắc nào vui lòng liên hệ Luật Dương Gia theo số hotline 19006568 để được tư vấn và hỗ trợ!
