Thủ tục định giá tài sản đảm bảo thế chấp là một bước quan trọng trong quá trình vay vốn, nhằm xác định giá trị thực tế của tài sản dùng làm bảo đảm cho khoản vay. Quá trình này giúp các bên liên quan, bao gồm người vay, người cho vay và các cơ quan thẩm quyền, có căn cứ chính xác để quyết định các điều khoản vay vốn.
Thủ tục định giá tài sản đảm bảo thế chấp phải tuân theo quy định pháp luật hiện hành để đảm bảo tính minh bạch, công bằng và bảo vệ quyền lợi của tất cả các bên tham gia.
Căn cứ pháp lý
1. Tài sản đảm bảo là gì?
Tài sản đảm bảo là một thuật ngữ không còn xa lạ, được sử dụng rất phổ biến. Đây là cách gọi các tài sản được bên bảo đảm, thế chấp mang ra để bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự của mình khi cần cầm cố, thế chấp với bên nhận bảo đảm theo hình thức cầm cố, đặt cọc, ký quỹ,…
Theo quy định về tài sản đảm bảo của ngân hàng cũng như các cửa hàng cầm cố thì tài sản được mang đi bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của người bảo đảm và tài sản đó không xảy ra tranh chấp, được phép giao dịch.
Hoặc, tài sản mang bảo đảm cũng có thể là tài sản thuộc sở hữu của bên thứ ba trong trường hợp bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm và bên thứ 3 đi đến thỏa thuận thống nhất.
Tài sản thường được dùng làm tài sản đảm bảo thường là bất động sản, tài sản gắn liền với đất, ô tô…
2. Điều kiện cơ bản để hình thành tài sản bảo đảm
Trong Điều 295 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định rõ ràng về những điều kiện để một tài sản trở thành tài sản bảo đảm như sau:
- Quyền sở hữu của tài sản mang đi bảo đảm vẫn thuộc về bên bảo đảm, ngoại trừ trường hợp bảo đảm là cần giữ và bảo lưu quyền sử dụng
Muốn đem một tài sản nào đó đi làm tài sản bảo đảm thì tài sản đó phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm. Sở dĩ có điều kiện này là để giúp bên nhận bảo đảm có thể giảm thiểu nguy cơ rủi ro xuống mức thấp nhất.
- Có thể mô tả về tài sản đảm bảo một cách chung chung nhưng vẫn phải xác định được
Theo quy định của pháp luật thì các loại tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc là tài sản sẽ thành hình trong tương lai. Do đó, tài sản dùng để bảo đảm được phép mô tả chung chung nhưng bắt buộc phải xác định được.
- Tài sản bảo đảm có thể có giá trị nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm
Mặc dù phần lớn trường hợp yêu cầu tài sản đảm bảo tiền vay phải có giá trị lớn hơn khoản vay nhằm mục đích phòng trừ trường hợp bên bảo đảm không thể thanh toán đầy đủ khoản vay đúng thời hạn thì có thể mang tài sản dùng để đảm bảo đi xử lý đủ để thanh toán cho khoản vay cũng như các chi phí khác. Tuy nhiên, cũng có một số trường hợp các bên thỏa thuận cho phép sử dụng tài sản bảo đảm bằng hoặc nhỏ hơn khoản vay.
Giá trị tài sản đảm bảo so với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm có thể nhỏ, bằng hoặc lớn hơn
- Tài sản dùng để đảm bảo có thể là tài sản hiện có hoặc sẽ thành hình trong tương lai
Có 2 loại tài sản có thể dùng để đảm bảo đó là:
- Tài sản hiện có, tức là tài sản đã hình thành, được xác lập quyền sở hữu trước hoặc tại thời điểm thực hiện giao dịch
- Tài sản thành hình trong tương lai, tức là tài sản sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm sau khi xác lập nghĩa vụ, ký kết giao dịch
3. Các trường hợp xử lý tài sản đảm bảo
Tài sản bảo đảm sẽ được xử lý khi:
- Đã tới hạn thực hiện nghĩa vụ bảo đảm nhưng bên bảo đảm không hoặc chưa thực hiện đ, đúng với nghĩa vụ của mình
- Bên bảo đảm vi phạm các thỏa thuận giữa các bên hoặc vi phạm quy định của luật
- Các trường hợp khác do các bên tự thỏa thuận hoặc do luật quy định
4. Quy định về định giá tài sản bảo đảm
Căn cứ quy định tại Điều 306 Bộ luật Dân sự 2015
“Điều 306. Định giá tài sản bảo đảm
1. Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm hoặc định giá thông qua tổ chức định giá tài sản khi xử lý tài sản bảo đảm.
Trường hợp không có thỏa thuận thì tài sản được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản.
2. Việc định giá tài sản bảo đảm phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường.
3. Tổ chức định giá phải bồi thường thiệt hại nếu có hành vi trái pháp luật mà gây thiệt hại cho bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm trong quá trình định giá tài sản bảo đảm.”
Theo nguyên tắc cơ bản của Bộ luật Dân sự về việc tự thoả thuận, trường hợp cho vay và sử dụng tài sản đảm bảo cũng cho phép các bên tự thoả thuận về giá tài sản đảm bảo. Tuy nhiên, việc tự thoả thuận này vẫn phải tuân theo quy định về việc không được vi phạm pháp luật, không được sử dụng để che giấu, trốn tránh các nghĩa vụ khác…
Trường hợp các bên không tự thoả thuận được có thể tiến hành định giá thông qua tổ chức định giá tài sản. Hiện nay, các Công ty thẩm định giá được thành lập hợp pháp, có đủ điều kiện hoạt động rất nhiều, việc định giá có biên độ sai lệch cũng rất thấp, đảm bảo sát so với giá thị trường.
Không chỉ vậy, hầu hết các ngân hàng, kể cả ngân hàng nhà nước hay ngân hàng thương mại đều có bộ phẩm thẩm định giá riêng của mình để tiến hành định giá tài sản trước khi ký kết hợp đồng cho vay.
Các tổ chức định giá hoạt động trên cơ sở thoả thuận, nhận phí dịch vụ, việc định giá phải đúng quy định pháp luật. Theo đó, nếu có hành vi vi phạm sẽ buộc phải bồi thường cho bên có thiệt hại. Thậm chí, có thể phải chịu trách nhiệm hình sự nếu đủ các yếu tố cấu thành tội phạm như làm giả hồ sơ, tài liệu giấy tờ, lừa đảo…
5. Các loại quyền tài sản có thể sử dụng bảo đảm nghĩa vụ
Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.
Các quyền tài sản được sử dụng để đảm bảo nghĩa vụ:
- Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Quyền bề mặt, quyền hưởng dụng;
- Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng;
- Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên;
- Quyền tài sản phát sinh từ quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ thông tin, hoạt động khoa học, công nghệ.
Tài sản và quyền tài sản để đảm đảm thực hiện nghĩa vụ. Đồng thời, những tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm:
- Tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan cấm mua bán, cấm chuyển nhượng hoặc cấm chuyển giao khác về quyền sở hữu tại thời điểm xác lập hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm;
- Tài sản bán trong hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu;
- Tài sản thuộc đối tượng của nghĩa vụ trong hợp đồng song vụ bị vi phạm đối với biện pháp cầm giữ;
- Tài sản thuộc sở hữu toàn dân trong trường hợp pháp luật liên quan có quy định.
Cơ sở pháp lý: Điều 115 Bộ luật Dân sự 2015; Điều 8, Điều 10, Điều 11, Điều 14, Điều 16, Điều 17 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
6.Trình tự, thủ tục định giá tài sản đảm bảo
Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
Bước 4. Phân tích thông tin.
Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan
Cơ sở pháp lý: Thông tư 28/2015/TT-BTC ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá việt nam số 05, 06 và 07
7. Nguyên tắc định giá tài sản bảo đảm theo pháp luật hiện hành
- Các bên đương sự tự thỏa thuận về việc xác định giá tài sản, lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản để xác định giá trị tài sản. Nhà nước tôn trọng sự thỏa thuận của các bên đương sự về việc xác định giá tài sản, lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên thỏa thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá theo mức giá thấp nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước.
- Việc định giá tài sản được thực hiện dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, thực trạng của tài sản; phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản tại thời điểm định giá.
- Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, đúng quy định của pháp luật.
- Giá tài sản được tính bằng đồng Việt Nam.
- Trường hợp tài sản định giá không còn thì việc xác định giá căn cứ vào tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ việc hoặc tham khảo giá của tài sản cùng loại hoặc tài sản có cùng tính năng, tiêu chuẩn kỹ thuật để xác định. Tài sản cùng loại, tài sản có cùng tính năng, tiêu chuẩn kỹ thuật được xác định theo quy định của pháp luật.
Cơ sở pháp lý: Điều 2 Thông tư liên tịch số 02/2014/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP-BTC quy định một số điều của bộ luật tố tụng dân sự về định giá tài sản, thẩm định giá tài sản
8. Xử lý các hành vi cản trở việc định giá tài sản
Trong quá trình định giá tài sản, nếu có hành vi cản trở thì sẽ bị xử phạt như sau: Người nào có một trong các hành vi sau đây thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà có thể bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật:
- Làm giả, hủy hoại chứng cứ quan trọng gây trở ngại cho việc giải quyết vụ án của Tòa án;
- Từ chối khai báo, khai báo gian dối hoặc cung cấp tài liệu sai sự thật khi làm chứng;
- Từ chối kết luận giám định hoặc từ chối cung cấp tài liệu mà không có lý do chính đáng, kết luận giám định sai sự thật;
- Cố ý dịch sai sự thật;
- Không cử người tham gia Hội đồng định giá theo yêu cầu của Tòa án mà không có lý do chính đáng; không tham gia thực hiện nhiệm vụ của Hội đồng định giá mà không có lý do chính đáng;
- Cản trở người tiến hành tố tụng tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ, định giá, giám định hoặc xác minh, thu thập chứng cứ khác do Bộ luật này quy định;
- Lừa dối, mua chuộc, đe dọa, cưỡng ép, sử dụng vũ lực nhằm ngăn cản người làm chứng ra làm chứng hoặc buộc người khác ra làm chứng gian dối;
- Lừa dối, mua chuộc, đe dọa, cưỡng ép, sử dụng vũ lực nhằm ngăn cản người giám định thực hiện nhiệm vụ hoặc buộc người giám định kết luận sai với sự thật khách quan;
- Lừa dối, mua chuộc, đe dọa, cưỡng ép, sử dụng vũ lực nhằm ngăn cản người phiên dịch thực hiện nhiệm vụ hoặc buộc người phiên dịch dịch không trung thực, không khách quan, không đúng nghĩa.
