Bất động sản, theo cách tiếp cận khái quát nhất về mặt ngữ nghĩa, được hiểu là những tài sản mang tính chất “bất động”. Trong đó, bất động là một từ Hán Việt dùng để chỉ trạng thái không thể (bất) dời, chuyển sang chỗ khác (động). Vì vậy, có thể hiểu bất động sản là những tài sản không chuyển dời được.
Tại một số quốc gia có pháp luật chịu ảnh hưởng từ pháp luật La Mã, cũng tồn tại cách tiếp cận tương tự khi đều xuất phát từ thuật ngữ Latin “immobiles”, cấu thành bởi việc ghép hai thành tố “im” (không có) và “mobiles” (khả năng di chuyển). Qua đó, có thể thấy cách hiểu tổng quát về bất động sản là khá tương đồng trên thế giới khi thuật ngữ được sử dụng đều mang nghĩa là những tài sản không chuyển dời được.
Tuy nhiên, dưới góc độ khoa học, để có thể đánh giá một vật có khả năng chuyển dời hay không, cần thiết phải xác định một vật khác làm mốc được thừa nhận là đứng im để trên đó xây dựng hệ quy chiếu. Đối với khái niệm bất động sản, các học giả đều thống nhất xác định vật làm mốc chính là đất đai, lấy đất đai làm xuất phát điểm để dựa trên đó xây dựng các quan niệm về những tài sản nào được coi là không chuyển dời được.
Vì vậy, khi xét tới các quan niệm về bất động sản trong pháp luật dân sự, điểm khác biệt giữa các quan niệm này sẽ chủ yếu xuất hiện ở những tài sản nào được coi là không chuyển dời được so với đất đai. Do vậy, đây cũng sẽ là một nội dung bài viết tập trung nghiên cứu để trên cơ sở đó làm rõ được bản chất của bất động sản.
1. Tư tưởng pháp lý và quan niệm về bất động sản trong pháp luật cổ
Bất động sản là một loại tài sản có tầm quan trọng đặc biệt dưới cả phương diện kinh tế lẫn xã hội. Một mặt, bất động sản thường có giá trị kinh tế lớn, là những tài nguyên, hàng hóa, tư liệu sản xuất quan trọng trong xã hội. Đồng thời, bất động sản với trung tâm là đất đai cũng là nơi các hoạt động của con người, các sinh hoạt xã hội và văn hóa diễn ra.
Chính vì lẽ đó, các tư tưởng, quan niệm pháp lý về bất động sản đã hình thành từ rất sớm trong lịch sử để góp phần hình thành cơ chế điều chỉnh cho các quan hệ xã hội có đối tượng là loại tài sản này. Và cũng chính những tư tưởng, quan niệm về bất động sản xuất hiện từ thời cổ đại này trở thành nguồn gốc, cơ sở hình thành cho các quan niệm hiện đại về bất động sản tồn tại cho tới hiện nay.
1.1. Bộ luật Hammurabi: Giai đoạn đầu hình thành quy chế pháp lý về bất động sản
Ngay từ trong bộ cổ luật được xem như là bộ luật thành văn đầu tiên của nhân loại – Bộ luật Hammurabi, những tư tưởng pháp lý về việc phân định giữa động sản và bất động sản cũng đã được đặt nền móng. Tuy rằng Bộ luật Hammurabi không đặt ra một quan niệm pháp lý hoàn chỉnh về bất động sản, nhưng thông qua cách quy định của Bộ luật này, có thể thấy các luật gia từ gần 4000 năm trước đã có những ý niệm đầu tiên về việc phải xây dựng một quy chế pháp lý đặc thù đối với đất đai, nhà ở, ruộng vườn – một trong những nhóm tài sản có tầm quan trọng và giá trị nhất trong xã hội cổ đại.
Cụ thể, Bộ luật Hammurabi đã có những nhóm quy định riêng chỉ áp dụng cho đất đai, ruộng vườn, nhà ở (tập trung chủ yếu từ Điều 26 đến Điều 41) về vấn đề sở hữu, thừa kế, giao dịch đối với những tài sản này mà các loại tài sản khác không được đặt ra những quy định tương ứng. Điều này cho thấy kể từ rất sớm trong lịch sử, các luật gia đã nhận thức được đặc điểm chung của những tài sản nêu trên và đã nhóm chúng lại để xây dựng quy chế pháp lý chung.
1.2. Sự hình thành và phát triển của khái niệm bất động sản trong Pháp luật La Mã
1.2.1. Bước đầu phân biệt động sản và bất động sản trong Luật Mười hai bảng
Dưới thời La Mã, tư tưởng pháp lý về việc nhóm đất đai và nhà ở để xây dựng những quy định chung vẫn được tiếp tục xuất hiện. Trong Luật Mười hai bảng (lex duodecim tabularum), văn bản được coi là nền móng của pháp luật La Mã ban hành khoảng năm 450 TCN, tư tưởng trên đã được thể hiện qua quy định về usucapio (xác lập quyền sở hữu thông qua chiếm hữu ngay tình trong một khoảng thời gian luật định). Cụ thể, Bảng thứ sáu của Luật Mười hai bảng quy định khoảng thời gian để xác lập quyền sở hữu thông qua usucapio đối với động sản là 01 năm, còn đối với đất đai và nhà ở, công trình là 02 năm.
Thông qua quy định này, có thể thấy rằng các luật gia dưới thời Cộng hòa La Mã đã xây dựng khái niệm động sản (mobilium) và coi đất đai (fundi), và công trình, nhà ở (aedium) là những vật không phải động sản, cần phải có quy chế pháp lý riêng so với động sản. Cho dù thuật ngữ bất động sản vẫn chưa xuất hiện ở giai đoạn này nhưng sự phân biệt giữa động sản và bất động sản (với tư cách là đất đai, nhà ở) đã chính thức được ghi nhận trong pháp luật La Mã thời kỳ đầu.
1.2.2. Sự ra đời của thuật ngữ thuật ngữ bất động sản (res immobiles)
Pháp luật La Mã mới chỉ ghi nhận rộng rãi thuật ngữ bất động sản (res immobiles) kể từ cuối thời kỳ cổ đại và đầu thời kỳ trung cổ với sự ban hành của bộ Pháp điển Dân sự (Corpus Iuris Civilis) dưới thời của Hoàng đế Justinian. Cụ thể, tại Chương VI Quyển 2 bộ Institutes, quy định tại Bảng thứ sáu của Luật Mười hai bảng đã được đưa ra nhưng cụm từ đất đai và nhà ở (fundi et aedium) đã được thay thế bằng thuật ngữ bất động sản (immobilis). Theo đó, có thể thấy dưới thời Justinian, các luật gia La Mã đã khái quát fundi và aedium để hình thành nên thuật ngữ bất động sản.
Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc bất động sản theo pháp luật La Mã chỉ bao gồm đất đai và nhà ở theo cách hiểu hiện nay. Bởi lẽ, trước khi có sự hợp nhất về mặt thuật ngữ thành immobilis trong bộ Pháp điển Dân sự, các luật gia La Mã đã sử dụng thuật ngữ đất đai (fundus) với ý nghĩa rất khác so với cách hiểu về đất đai hiện nay.
Trong pháp luật La Mã, đất đai được xem như là một tổ hợp tất cả những gì có mối quan hệ với đất (fundus est omne, quidquid solo tenetur) hay cũng chính là đất đai và những gì gắn liền với đất theo cách hiểu hiện hành. Vì vậy, cần phải xác định bất động sản trong pháp luật La Mã không chỉ giới hạn ở đất đai, nhà ở mà còn bao gồm cả những gì gắn với đất một cách tự nhiên hoặc nhân tạo.
Bên cạnh đó, một vấn đề cũng cần làm rõ liên quan tới quan niệm về bất động sản trong pháp luật La Mã chính là thuật ngữ này chỉ được sử dụng để chỉ những tài sản hữu hình. Điều này đồng nghĩa với việc những quyền liên quan tới đất sẽ không được coi là bất động sản theo pháp luật La Mã.
2. Quan niệm về bất động sản trong pháp luật một số quốc gia trên thế giới
Quan niệm bất động sản bao gồm đất đai và những gì gắn liền với đất trong pháp luật La Mã nêu trên đã trở thành xuất phát điểm cho quan niệm về bất động sản trong pháp luật của nhiều quốc gia trên thế giới hiện nay. Cho dù có cùng cơ sở hình thành nhưng qua quá trình phát triển, các quan niệm về bất động sản trên thế giới cũng đã có những sự khác biệt nhất định. Dưới đây, bài viết sẽ phân tích bốn nhóm quan niệm về bất động sản với những nét đặc trưng riêng:
2.1. Quan niệm về bất động sản trong Bộ luật Dân sự Đức và Hà Lan
Có thể nói, đây là nhóm quan niệm về bất động sản có nhiều nét tương đồng so với quan niệm trong pháp luật La Mã như đã phân tích trên. Trong đó, Bộ luật Dân sự (BLDS) Đức được xem là một BLDS điển hình trên thế giới, tiêu biểu cho nhóm quan niệm này. Tuy nhiên, trong BLDS Đức, thuật ngữ bất động sản (unbewegliche Sachen) lại không được sử dụng một cách trực tiếp mà thay vào đó, Bộ luật này lại sử dụng một thuật ngữ có nhiều nét tương đồng là Grundstücke (đất đai).
Vì vậy, để làm rõ thêm nhóm quan niệm này, tác giả cũng sẽ đặt các quy định của BLDS Đức trong mối tương quan với các quy định của BLDS Hà Lan – BLDS chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi pháp luật Đức và pháp luật La Mã. Theo đó, bất động sản trong Bộ luật Dân sự Đức và Bộ luật Dân sự Hà Lan mang những đặc điểm sau:
2.1.1. Bất động sản là tài sản hữu hình
Cả BLDS Đức và BLDS Hà Lan đều giới hạn bất động sản là những tài sản hữu hình, tuy rằng về cách quy định cũng tồn tại những điểm khác biệt nhất định. Trước tiên trong BLDS Đức, về mặt kết cấu, quy định về bất động sản được đặt trong Phần 2 Quyển 3 của Bộ luật này về vật và động vật (Sachen und Tiere). Từ cách kết cấu như vậy, có thể hiểu bất động sản được xác định là vật (Sachen) trong pháp luật dân sự Đức. Mà theo Điều 90 của Bộ luật này, vật phải là những tài sản hữu hình.
Đối với BLDS Hà Lan, Bộ luật này lại không có quy định xác định một cách trực tiếp bất động sản phải là tài sản hữu hình, thay vào đó, đặc điểm này lại được thể hiện thông qua việc tất cả những tài sản được liệt kê là bất động sản tại Điều 3:3 Quyển 3 của Bộ luật đều là những tài sản hữu hình như công trình xây dựng, cây cối, khoáng sản.
2.1.2. Bất động sản được xác định do bản chất tự nhiên
Bất động sản do bản chất tự nhiên là các bất động sản tồn tại dưới dạng thức vật và tính chất vật lý tự nhiên là không thể di dời. Theo cách hiểu này, đất đai đứng ở vị trí trung tâm, làm cơ sở để đánh giá tính bất động của vật khác và những vật gắn liền với đất do đó sẽ mang tính chất không thể di dời được. Tính chất không thể di dời ở đây không được hiểu là những bất động sản này sẽ cố định tại một vị trí một cách tuyệt đối, thay vào đó, tính chất này có nghĩa là nếu những vật này bị di dời thì sẽ bị hư hỏng, mất giá trị hoặc thay đổi về mặt bản chất tự nhiên vốn có.
Trong BLDS Đức và BLDS Hà Lan hiện hành, bất động sản do bản chất tự nhiên là loại hình bất động sản duy nhất được ghi nhận. Nói cách khác, hai Bộ luật này chỉ thừa nhận đất đai và những vật hữu hình gắn liền với đất hoặc công trình xây dựng là bất động sản. Đối với những vật gắn liền với đất, hiện tại BLDS Đức và BLDS Hà Lan đều quy định bằng phương pháp liệt kê.
Trong BLDS Đức, những vật gắn liền với đất bao gồm: công trình xây dựng; vật được gắn vào công trình để xây dựng công trình; hoa lợi sinh ra từ đất; hạt giống sau khi được gieo; cây cối sau khi được trồng xuống đất (Điều 94 BLDS Đức). Tuy nhiên, tính chất gắn liền này cũng phải mang tính ổn định, lâu dài, vì theo Điều 95 BLDS Đức, những vật gắn với đất hoặc công trình xây dựng một cách tạm thời sẽ không được coi là bất động sản.
Tương tự, những vật được coi là gắn liền với đất cũng được liệt kê tại Điều 3:3 Quyển 3 BLDS Hà Lan, bao gồm: khoáng sản chưa được khai thác; cây cối được kết nối với đất; công trình xây dựng gắn vĩnh viễn với đất một cách trực tiếp hoặc gián tiếp thông qua công trình xây dựng khác.
Như vậy, có thể thấy quan niệm về bất động sản trong BLDS Đức và BLDS Hà Lan hầu như không có sự khác biệt so với pháp luật La Mã, do đó, phạm vi những tài sản được coi là bất động sản cũng tương đối hẹp. Từ những phân tích trên, có thể kết luận bất động sản theo quan niệm này chỉ bao gồm đất đai và những tài sản hữu hình gắn với đất một cách tự nhiên (như cây cối, khoáng sản) hoặc nhân tạo (như công trình xây dựng, hạt giống được gieo). Do vậy, cũng có thể thấy quan niệm này không thừa nhận các quyền có đối tượng là đất đai là bất động sản cũng như không có hiện tượng bất động sản hóa động sản như một số quan niệm sẽ được nghiên cứu ở các phần sau.
Trên đây là bài viết về “Một số quan niệm về bất động sản trong pháp luật dân sự trên thế giới (Phần 1)”. Trong trường hợp bạn còn đang thắc mắc hoặc muốn sử dụng dịch vụ, hãy liên hệ ngay Luật Dương Gia qua hotline: 079.497.8999 – 093.154.8999 để được tư vấn và hỗ trợ sớm nhất.
