Hoạt động công chứng có vai trò rất quan trọng trong các giao dịch bất động sản. Với vai trò là bên thứ ba hoàn toàn độc lập, không phụ thuộc về mặt lợi ích với các bên giao dịch bắt động sản, hoạt động công chứng có ý nghĩa trong việc góp phần làm cho các giao dịch bất động sản trở nên minh bạch, đúng pháp luật, bảo đảm quyền lợi của các bên liên quan.Vì vậy, bài biết này nêu lên vai trò của công chứng đối với giao dịch bất động sản.
Căn cứ pháp lý
Luật Nhà ở năm 2014
Luật Công chứng năm 2014
1. Quy định của pháp luật về hoạt động công chứng
Theo Luật Công chứng năm 2014 đã được sửa đổi, bổ sung năm 2018 (Luật Công chứng), công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản, tính chính xác, tính hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch.
Công chứng viên được Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm, cung cấp dịch vụ công và có thể được xem như “Thẩm phán phòng ngừa”. Công chứng chịu trách nhiệm trước pháp luật, người yêu cầu công chứng và các văn bản công chứng của mình. Văn bản công chứng được lưu trữ, bảo quản ít nhất trong thời hạn 20 năm để phục vụ cho việc giám sát, kiểm tra, thanh tra, điều tra, truy tố, xét xử, thi hành án liên quan đến việc đã công chứng.
2. Công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi như thế nào?
Công chứng hợp đồng và giao dịch về bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia, đồng thời nâng cao tính minh bạch và giảm thiểu rủi ro trong các giao dịch này. Căn cứ theo Điều 42 của Luật Công chứng năm 2014, phạm vi công chứng hợp đồng và giao dịch liên quan đến bất động sản được quy định như sau:
Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ có quyền công chứng hợp đồng và giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở. Tuy nhiên, có một số trường hợp ngoại lệ, bao gồm công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản, và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.
Với quy định này, việc công chứng các giao dịch bất động sản sẽ được thực hiện trong phạm vi địa lý nhất định, nhằm đảm bảo tính hợp pháp và tính hiệu lực của các giao dịch này, đồng thời bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia.
3. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch bất động sản
3.1. Quy định pháp luật về giao dịch Bất động sản phải được công chứng, chứng thực
Bất động sản là những tài sản có giá trị lớn, phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan khác như vấn đề về nguồn gốc bất động sản, sự hình thành của bất động sản trong tương lai, liên quan đến nhiều quan hệ pháp luật như quan hệ hôn nhân và gia đình, quan hệ thừa kế nên dễ phát sinh về tranh chấp. Vì vậy, pháp luật quy định đối với các giao dịch bất động sản phải được công chứng chứng thực như sau:
– Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015).
– Hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở (Điều 122 Luật nhà ở 2014, Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015).
– Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (khoản 4 Điều 81 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở; Điều 33 Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP).
– Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn (Điều 8 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản).
3.2. Quy định Dự thảo Luật kinh doanh Bất động sản
Tuy nhiên, đối với các trường hợp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng việc chuyển nhượng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Ví dụ, trường hợp anh Nguyễn Văn A mua bất động sản X của anh Trần Văn B. Nếu anh A và anh B mua bán trực tiếp với nhau thì hợp đồng mua bán phải được công chứng theo quy định của pháp luật về công chứng để đảm bảo điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Nếu anh A và anh B mua bán qua sàn giao dịch bất động sản thì không cần công chứng.
Như vậy, cùng một đối tượng giao dịch, cùng chủ thể tham gia giao dịch nhưng khi thay đổi về phương thức thực hiện lại khác nhau về điều kiện có hiệu lực của giao dịch.
Quy định theo Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản tạo sự không thống nhất về điều kiện có hiệu lực của giao dịch, trong khi để đào tạo ra một công chứng viên và đăng ký thành lập một văn phòng công chứng thì điều kiện rất khó khăn và nghiêm ngặt hơn rất nhiều so với thành lập sàn giao dịch bất động sản.
Quy định về việc không cần công chứng khi giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản sẽ tạo ra rủi ro rất lớn cho những người tham gia giao dịch bất động sản với nhau.
Vì vậy, việc sửa đổi, bổ sung theo Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng không công chứng, chứng thực đối với các giao dịch bất động sản mà thực hiện thông qua vai trò của sàn giao dịch bất động sản có thể dẫn đến sự không thống nhất, chồng chéo và mâu thuẫn đối với Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật khác.
4. Giá trị pháp lý của văn bản công chứng
Hoạt động công chứng được thực hiện nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch, ngăn ngừa vi phạm pháp luật, phòng ngừa tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các cá nhân tổ chức liên quan. Bên cạnh đó, công chứng còn có chức năng tạo lập và cung cấp các chứng cứ cho hoạt động tài phán.
Pháp luật công chứng đã thể hiện chức năng này thông qua việc đề cao giá trị pháp lý của văn bản công chứng, cụ thể khoản 3 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 quy định: “Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu”.
Chức năng này được xuất phát từ việc những thỏa thuận, tình tiết sự kiện trong văn bản công chứng đã được công chứng viên xác nhận tính xác thực và tính hợp pháp theo một thủ tục chặt chẽ do pháp luật quy định. Chính vì vậy, văn bản công chứng không thể tùy tiện bị hủy bỏ mà phải tuân theo quy định của pháp luật cụ thể; qua đó, thể hiện bản chất của hoạt động công chứng là hoạt động bổ trợ tư pháp, một biện pháp bảo đảm an toàn pháp lý chứ không phải là một thủ tục hành chính.
Trên đây là bài viết của Luật Dương Gia về Vai trò của công chứng đối với giao dịch BĐS. Mọi thắc mắc pháp lý, vui lòng liên hệ Tổng đài Luật sư 1900.6568 hoặc Hotline dịch vụ 037.6999996 để được tư vấn và hỗ trợ.
