Trổ cửa luôn là nhu cầu cần thiết của chủ sở hữu khi xây dựng nhà ở, công trình, là việc trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện hoặc đường đi chung. Trên thực tế, có rất nhiều mâu thuẫn, tranh chấp đã phát sinh trong quá trình trổ cửa này. Vậy để tránh việc xảy ra mâu thuẫn và tranh chấp này, chủ sở hữu nhà phải am hiểu các quy định của pháp luật về việc trổ cửa. Bài viết này, Luật Dương Gia sẽ cung cấp những thông tin pháp luật về trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề cho bạn đọc.
Cơ sở pháp lý:
- Bộ luật dân sự năm 2015
- Luật Đất đai 2013
- TCVN 9411:2012 về nhà ở liền kế, tiêu chuẩn thiết kế
- Luật xây dựng 2014
1. Trổ cửa là gì?
Theo từ điển tiếng Việt “Trổ” có nghĩa là:
+ Trổ: Xoi, khoét ra cho có chỗ thông: Trổ cửa. Trổ con đường.
+ Trổ: Lỗ hổng ở hàng rào, hiện tượng đào khoét tạo một góc nhìn hoặc là lối đi.
Vậy “Trổ cửa” là việc chủ sở hữu nhà trổ cửa mở, khoét một lỗ hổng ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện hoặc đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Các nguyên tắc khi xây dựng công trình
2.1. Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng
Theo quy định tại Điều 174 BLDS về nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng:
Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.
Như vậy, thông qua nguyên tắc trên thì đối với việc xây dựng phải được đúng các tiêu chuẩn và lưu ý về các quy định nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng. đối với các trường hợp khi xây dựng phải đảm bảo các lợi ích bất động sản liền kề và xung quanh, không được có các hành vi xây dựng nhưng lại gây ảnh hưởng tới bất động sản liền kề và xung quanh. Trong các trường hợp gây thiệt hại hay làm ảnh hưởng tới bất động sản liền kề và xung quanh, tranh chấp bất động sản liền kề và xung quanh tùy theo mức độ pháp luật sẽ xử lý để áp dụng các biện pháp giải quyết.
2.2. Những điều cần lưu ý khi xây nhà ở liền kề
– Thứ nhất, Đảm bảo an toàn cho công trình xây dựng liền kề;
– Thứ hai, Điều kiện được mở cửa sổ nhìn sang nhà liền kề;
– Thứ ba, Bồi thường thiệt hại khi nhà liền kề bị sụt lún, nứt… do hoạt động xây dựng nhà của mình gây nên.
3. Có được trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề
3.1. Quy định của Bộ luật dân sự về việc trổ cửa
Căn cứ Điều 178 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:
” Điều 178. Trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề
1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.”
Như vậy, pháp luật dân sự đã quy định cụ thể về ranh giới giữa các bất động sản. Giới hạn của việc trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật về xây dựng.
3.2. Quy định về việc trổ cửa trong hoạt động xây dựng
Luật xây dựng hiện hành không quy định về việc mở, trổ cửa sổ nhìn sang nhà hàng xóm, đất liền kề cụ thể nhưng xác định việc áp dụng tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật trong hoạt động đầu tư xây dựng (Điều 6 Luật Xây dựng 2014).
Tại quy chuẩn xây dựng về mở cửa sổ được quy định tại điểm 6.4.3 của tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về nhà ở liền kế, tiêu chuẩn thiết kế như sau:
(1) Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 mét trở lên.
(2) Trường hợp khu đất liền kề chưa có công trình được xây dựng hoặc là công trình thấp tầng thì được phép mở các loại cửa thông gió hoặc cửa kính cố định lấy ánh sáng. Cạnh dưới của các loại cửa này phải cách mặt sàn tối thiểu là 2,0 mét. Tất cả các cửa này phải chấp nhận không được sử dụng khi công trình liền kề được xây dựng.
(3) Nếu dãy nhà ở liên kế tiếp giáp với khu đất công cộng như vườn hoa, công viên, bãi đỗ xe, bãi trống hoặc các không gian công cộng không ảnh hưởng đến dãy nhà liên kế nói trên, cho phép mở cửa sổ cố định hoặc các bộ phận trang trí nhưng phải được cơ quan chức năng xem xét quyết định trong từng trường hợp.
3.3. Các quy định khác về trổ cửa
Theo quy định tại Điều 7 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Xây dựng, thì chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa sổ, lỗ thông hơi, lỗ thông gió theo quy định sau:
+ Từ tầng hai (lầu một) trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa sổ giữa hai nhà).
+ Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2m.
+ Trong trường hợp người có quyền sử dụng lô đất liền kề có thỏa thuận thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2m có thể mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà. Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép ngoài cùng cao hơn mặt sàn ít nhất là 2m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ; việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử.
Theo đó, bộ luật dân sự quy định chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, hay sang nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng quy định. Mặc dù Phần II Quyết định số 682/BXD-CSXD đã bị thay thế bởi Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD và gần đây nhất quyết định số 04 đã bị thay thế bởi Thông tư số 22/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019 nhưng vẫn có giá trị tham khảo, bởi các văn bản hướng dẫn điều chỉnh sau này chỉ quy định rất đơn giản, chung chung về quan hệ với các công trình bên cạnh.
4. Trổ cửa trái phép có bị xử phạt?
Căn cứ điểm a khoản 6, điểm c khoản 15 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm quy định về trật tự xây dựng. Theo đó, hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp có thể bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng. Đồng thời, áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả buộc phá dỡ nhà, phần nhà ở xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp.
Tuy nhiên, trường hợp xây dựng không đúng giấy phép xây dựng được cấp nhưng không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng thì không bị coi là hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp.
