Kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án, trong đó có nhà ở (sau đây gọi tắt là kê biên nhà ở) là một trong những biện pháp cưỡng chế THADS được quy định tại Điều 95 Luật THADS năm 2014. Đây là biện pháp cưỡng chế rất phức tạp mà các cơ quan THADS thường xuyên phải áp dụng trong thực tiễn THADS. Bài viết tập trung phân tích thực trạng quy định pháp luật và thực tiễn thực hiện các quy định về kê biên nhà ở là tài sản của người phải thi hành án.
1. Kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án
Việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình chỉ được thực hiện sau khi xác định người đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên. Khi kê biên nhà ở phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở. Trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất để thi hành án nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý.
Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà. Cụ thể, Điều 95 Luật THADS năm 2014 có quy định:
“1. Việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình chỉ được thực hiện sau khi xác định người đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà ở để thi hành án. 2. Khi kê biên nhà ở phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở. Trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất để thi hành án nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý. Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà”.
Theo quy định của Điều 95 Luật THADS năm 2014, Chấp hành viên chỉ có thể kê biên nhà ở trong các trường hợp sau đây: Một là, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng của người phải thi hành án. Hai là, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng của người khác và người này đồng ý kê biên, xử lý tài sản là nhà ở để bảo đảm thi hành án.
Nếu người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì Chấp hành viên không thể kê biên được vì cho đến thời điểm hiện tại chưa có văn bản nào hướng dẫn cụ thể căn cứ vào tiêu chí nào để xác định việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà. Trong khi đó, giá trị căn nhà phụ thuộc vào nhiều yếu tố gồm cả sự biến động của thị trường bất động sản trước và sau kê biên.
Mặt khác, tài sản thi hành án vốn là loại tài sản rất khó lưu thông và giao dịch trên thị trường, đặc biệt trường hợp tài sản là nhà ở nằm trên đất của người khác thì việc định giá, bán đấu giá tài sản lại càng gặp nhiều khó khăn do tâm lý e ngại của người mua. Hơn nữa, nếu phải kê biên nhà của người phải thi hành án trên đất của người khác thì xử lý thế nào pháp luật cũng chưa xác định rõ ràng. Vấn đề là việc kê biên nhà trên đất để bán đấu giá vật liệu trên đất hay định giá để buộc người có quyền sử dụng đất phải mua lại nhà trên đất? Như vậy, quy định này gây ra nhiều khó khăn trong thực tiễn thi hành án khi người phải thi hành án có tài sản là căn nhà mà không có tài sản là quyền sử dụng đất và người có quyền sử dụng đất không đồng ý kê biên quyền sử dụng đất. Điều này làm hạn chế rất nhiều hiệu quả THADS, việc THADS tồn đọng kéo dài do không thể cưỡng chế THADS đối với tài sản đó[1].
Ví dụ 1: Theo bản án số 255/DSST ngày 26/6/2016 của TAND huyện X tuyên: bà Nguyễn Thị A phải thanh toán trả ông Nguyễn Văn B số tiền 95.000.000. Kết quả xác minh, bà Nguyễn Thị A kê khai có 01 căn nhà 2 tầng đã cũ do bà A xây dựng từ năm 2000 trên thửa đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà Nguyễn Thị C (là mẹ chồng bà A). Ước tính căn nhà có giá trị khoảng 100.000.000đ. Ngoài ra, bà Nguyễn Thị A không có tài sản hay thu nhập nào khác.
Có quan điểm khác nhau về áp dụng pháp luật THADS trong tổ chức thi hành án đối với vụ việc nêu trên:
Quan điểm thứ nhất cho rằng cơ quan THADS vẫn tiến hành kê biên tài sản của bà Nguyễn Thị A. Lập luận của quan điểm này cho rằng căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật THADS năm 2008 thì:
“Việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình chỉ được thực hiện sau khi xác định người đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà ở để thi hành án”.
Trong tình huống này, Bà Nguyễn Thị A không còn tài sản nào khác và không có thu nhập nào khác ngoài tài sản là nhà ở duy nhất trên. Do đó, trong trường hợp này tài sản của bà Nguyễn Thị A có thể bị kê biên để đảm bảo thi hành án[2].
Quan điểm thứ hai cho rằng Chấp hành viên không thể thực hiện được việc kê biên tài sản là nhà ở của bà A. Xuất phát từ những vướng mắc từ thực tiễn trong nhiều năm qua và cơ sở pháp lý chưa rõ ràng, đầy đủ như đã nêu trên, quan điểm này lựa chọn không kê biên tài sản là nhà ở của bà A. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là việc phân loại án đối với những trường hợp này như thế nào?
Theo quy định tại khoản 1 Điều 44a Luật THADS thì điều kiện để ra quyết định về việc chưa có điều kiện thi hành án bao gồm: Một là, người phải THA không có thu nhập hoặc có thu nhập chỉ đảm bảo cuộc sống tối thiểu cho người phải THA, người mà họ có trách nhiệm nuôi dưỡng; Hai là, người phải THA không có tài sản hoặc có tài sản nhưng giá trị tài sản chỉ đủ để thanh toán chi phí cưỡng chế THA. Ba là, người phải THA có tài sản nhưng tài sản theo quy định của pháp luật không được kê biên, xử lý để THA.
Quan điểm này cho rằng đây là trường hợp người phải THA có tài sản nhưng tài sản thuộc diện không được kê biên theo quy định tại Điều 87 Luật THADS năm 2014. Hoặc là trường hợp người phải THA có tài sản nhưng tài sản này đã được cầm cố, thế chấp hợp pháp trước khi có bản án, quyết định mà không đủ điều kiện để xử lý theo Luật THADS. Tuy nhiên, trường hợp này lại không thuộc các trường hợp để có thể phân loại việc thi hành án chưa có điều kiện thi hành án. Nếu để ở loại án “có điều kiện thi hành” thì lại rất khó để có thể xử lý và việc thi hành án mặc dù có điều kiện thi hành nhưng thực tế lại bế tắc trong việc giải quyết[3].
2. Kê biên nhà ở là tài sản của người phải thi hành án được xây trên đất của người khác
Tại khoản 2 Điều 95 Luật THADS năm 2014 quy định:
“Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà”.
Quy định của Luật THADS năm 2014 nhằm đảm bảo bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền được thực thi nghiêm minh trong thực tế, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người được thi hành án và tránh hiện tượng người phải thi hành án có tài sản nhưng không thực hiện nghĩa vụ của mình. Tuy nhiên, trên thực tế quá trình tổ chức thi hành án cho thấy, đa số các vụ việc thi hành án mà người phải thi hành án có tài sản là nhà ở được xây dựng trên đất của người khác thì người có quyền sử dụng đất đều không đồng ý để cơ quan thi hành án xử lý đất của mình cùng với tài sản trên đất của người phải thi hành án.
Trường hợp này dẫn đến một thực tế đó là chấp hành viên buộc phải đối diện với khó khăn là nếu kê biên thì căn cứ vào đâu để xác định việc tách rời tài sản là nhà ở với đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà, người phải thi hành án có thể căn cứ vào đó để khiếu nại, tố cáo chấp hành viên kê biên làm giảm giá trị tài sản là nhà của họ.
Đến thời điểm này, vẫn chưa có văn bản nào giải thích cụm từ “giảm đáng kể giá trị căn nhà” được hiểu như thế nào. Bởi lẽ như đã phân tích ở trên, đây là căn cứ để chấp hành viên tiến hành kê biên độc lập căn nhà với quyền sử dụng đất. Theo Ví dụ 1 đã dẫn ở trên càng minh chứng rõ ràng hơn cho cụm từ “giảm đáng kể giá trị căn nhà” còn chưa được hiểu một cách thống nhất.
Mặt khác, đối với loại tài sản này khi đưa ra bán đấu giá không có khách hàng đăng ký mua, việc Chấp hành viên tiếp tục giảm giá và ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản phát sinh chi phí lớn. Trường hợp Chấp hành viên cho rằng không có căn cứ để kê biên tài sản là nhà ở vì không thể tách rời, nếu tách rời làm giảm giá trị tài sản.
Tuy nhiên, trong trường hợp này, có thể phát sinh khiếu nại, tố cáo từ người được thi hành án cho rằng chấp hành viên chưa thực hiện đúng nhiệm vụ quyền hạn của mình để bảo vệ quyền và lợi ích của họ, họ cho rằng việc kê biên nhà ở của người phải thi hành án sẽ không làm giảm đáng kể tài sản là nhà ở, mặt khác chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp, bảo lãnh chính nhà ở đó tại ngân hàng.Vấn đề đặt ra là việc xác định như thế nào là “việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà”. Cơ quan THADS căn cứ vào tiêu chí nào để xác định, định lượng được việc “tách rời nhà ở và đất” mà không làm giảm đáng kể giá trị của căn nhà? Giá trị căn nhà phụ thuộc vào nhiều yếu tố (chủ quan và khách quan), bao gồm cả sự biến động của giá cả thị trường bất động sản trước và sau kê biên.
Có thể thấy rằng pháp luật hiện hành quy định cho Chấp hành viên phải thực hiện xác định việc tách rời nhà ở của người phải thi hành án trên đất của người khác có làm giảm đáng kể giá trị căn nhà đó hay không và tiêu chí nào để xác định là giảm đáng kể thì pháp luật chưa hướng dẫn. Đa số các vụ việc xảy ra Chấp hành viên đều giải thích cho đương sự về việc không thể kê biên vì việc kê biên và di dời căn nhà sẽ làm giảm đáng kể giá trị căn nhà[4].
Quay trở lại Ví dụ 1, nếu cơ quan THADS tiến hành kê biên tài sản là nhà ở của bà Nguyễn Thị A thì quá trình xử lý tài sản sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Do tâm lý e ngại của người mua và nhiều yếu tố nhạy cảm khác, tài sản thi hành án vốn là một loại tài sản rất khó lưu thông và giao dịch trên thị trường. Trong các trường hợp tài sản là nhà ở lại nằm trên đất của người khác (như trường hợp trên) thì việc định giá, bán đấu giá tài sản lại càng khó khăn gấp nhiều lần, nếu như không muốn nói là không thể.
Vấn đề này xuất phát từ những vướng mắc từ thực tiễn trong nhiều năm qua liên quan đến việc bán đấu giá nhà ở của người phải thi hành án xây dựng trên đất của người khác. Sau nhiều lần giảm giá theo quy định của Luật THADS và pháp luật về bán đấu giá tài sản nhưng vẫn không có ai mua. Theo quy định tại Khoản 3 Điều 104:
“Nếu giá trị tài sản đã giảm bằng hoặc thấp hơn chi phí cưỡng chế mà người được thi hành án vẫn không nhận để trừ vào số tiền được thi hành án thì tài sản được giao lại cho người phải thi hành án quản lý, sử dụng…”.
Theo đó, tài sản của người phải thi hành án là căn nhà đó được trả lại cho người phải thi hành án quản lý và sử dụng trong trường hợp này.
Do đó thực tế THADS, việc xử lý tài sản của người phải thi hành án là nhà ở được xây trên đất của người khác đang là vấn đề vướng mắc và chưa có hướng xử lý do bản chất của việc này vẫn quay trở lại vấn đề được đặt ra đó là do tâm lý e ngại của người mua và cụm từ “giảm đáng kể giá trị căn nhà” để có thể kê biên cùng quyền sử dụng đất của người khác. [5]
3. Kê biên nhà ở của người phải thi hành án đang cho thuê, cho ở nhờ và trường hợp kê biên nhà ở đang bị khóa
Đối với việc kê biên nhà ở trong trường hợp này tồn tại một số vướng mắc, bất cập sau:
Thứ nhất, về việc kê biên nhà ở của người phải thi hành án đang cho thuê
Tài sản kê biên là nhà ở, cửa hàng đang cho thuê được bán đấu giá mà thời hạn thuê hoặc thời hạn lưu cư vẫn còn: Tại khoản 3 Điều 95 Luật THADS năm 2014 quy định: “Trường hợp tài sản kê biên là nhà ở, cửa hàng đang cho thuê được bán đấu giá mà thời hạn thuê hoặc thời hạn lưu cư vẫn còn thì người thuê có quyền tiếp tục được thuê hoặc lưu cư theo quy định của Bộ luật dân sự”. Tại Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về Hợp đồng thuê tài sản:
“Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Tại khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở quy định về Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở:
“2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.”
Như vậy, theo quy định của pháp luật có liên quan thì đối với hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc thực hiện việc công chứng, chứng thực và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ở do các bên thỏa thuận, trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
Theo quy định của pháp luật về THADS thì trường hợp tài sản kê biên là nhà ở, cửa hàng đang cho thuê được bán đấu giá mà thời hạn thuê hoặc thời hạn lưu cư vẫn còn thì người thuê có quyền tiếp tục được thuê hoặc lưu cư. Từ quy định trên phát sinh vướng mắc, khó khăn cho cơ quan thi hành án: Đương sự lợi dụng quy định này để tạo các hợp đồng thuê nhà ở trước thời điểm bản án có hiệu lực pháp luật và trong hợp đồng ghi rõ đã thanh toán tiền thuê nhà một lần cho cả thời gian thuê. Dẫn đến việc thi hành án khó khăn trong việc giải quyết thời hạn tiếp tục cho thuê theo quy định tại Điều 95 Luật THADS năm 2014. Pháp luật về THADS chưa quy định cụ thể điều kiện để người thuê có quyền tiếp tục được thuê hoặc lưu cư[6].
Thứ hai, về việc kê biên nhà ở đang bị khoá
Theo các quy định tại Điều 93 Luật THADS năm 2014 thì khi kê biên nhà ở của người phải thi hành án đang bị khóa thì chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người đang quản lý nhà ở đó mở khóa nhà để cơ quan thi hành án tiến hành kê biên nhà ở đó.
Nếu người phải thi hành án hoặc người được ủy quyền cố tình vắng mặt mặc dù đã được thông báo hợp lệ hoặc họ có mặt nhưng cố tình không mở khóa nhà thì chấp hành viên tự mình hoặc có thể thuê cá nhân, tổ chức khác mở khóa, phá khóa hoặc mở gói, trong trường hợp này phải có người làm chứng. Người phải thi hành án phải chịu thiệt hại do việc mở khóa, phá khóa, mở gói. Thực tế thi hành các chấp hành viên đang lúng túng về việc mở khóa nhà kê biên có phải lập biên bản về tình trạng tài sản có trong nhà hay không? Việc giải quyết các tài sản đó như thế nào?
Ví dụ: Tại quyết định thi hành án A phải trả cho B 02 tỷ đồng và khoản lãi chậm thi hành án. Hết thời gian tự nguyện thi hành đo A không tự nguyện trả tiền cho B, chấp hành viên đã tiến hành xác minh điều kiện thi hành án của A. Được biết hiện nay A có quyền sở hữu, sử dụng 100 m2 đất thổ cư tại địa chỉ S có giá trị khoảng 01 tỷ đồng và 01 nhà, đất tại địa chỉ Z, hiện gia đình A đang sinh sống và có giá trị khoảng 2,5 tỷ đồng và 01 xe máy Nozza có giá trị khoảng 30 triệu đồng, A không có ý kiến gi, yêu cầu cơ quan thi hành án giải quyết theo đúng quy định pháp luật. Để thi hành án nghĩa vụ của A, chấp hành viên đã ra quyết định kê biên, xử lý nhà, đất của A.
Chấp hành viên đã thông báo hợp lệ cho A các văn bản sau: quyết định kê biên, xử lý nhà, đất; thông báo cưỡng chế thi hành án; thông báo chi phí cưỡng chế thi hành án. Đúng ngày, giờ theo thông báo cưỡng chế đoàn cưỡng chế (kê biên nhà, đất của A) đã đến nhà A nhưng nhà, đất trên đã bị khóa cửa, trong nhà không có bất cứ người nào mặc dù đã được chấp hành viên thông báo trên hệ thống loa phát thanh yêu cầu A và gia đình A mở khóa nhà để đoàn cưỡng chế tiến hành lập biên bản kê biên nhà, đất nhưng vẫn không có người mở khóa[7].
Tình huống trên đã dẫn đến nhiều quan điểm khác nhau:
Quan điểm 1: Không tiến hành mở khóa nhà của A mà chỉ đứng ngoài lập biên bản kê biên nhà, đất và mô tả nhà, đất kê biên theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền đã cấp cho A.
Quan điểm 2: Lập biên bản mở khóa phá khóa nhà ở và lập biên bản kê biên nhà, đất và mô tả chi tiết tình trạng nhà, đất thực tế của A, không lập biên bản ghi nhận hiện trạng tài sản có trong nhà vì những tài sản đó không phải là tài sản kê biên.
Quan điểm 3: Lập biên bản mở khóa phá khóa nhà ở và lập biên bản ghi nhận hiện trạng tài sản trong nhà ở, tiến hành niêm phong toàn bộ các cánh tủ, két trong nhà (nếu có) sau đó mới tiến hành lập biên bản kê biên nhà, đất và mô tả chỉ tiết tình trạng nhà, đất thực tế của A. Chúng tôi đồng tình với quan điểm này.
[1] Dương Quỳnh Hoa, Một số vấn đề về cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án, Tạp chí Khoa học Kiểm sát, số 3/2021, tr.15.
[2] Hoàng Thị Thanh Hoa và Nguyễn Văn Nghĩa, Kê biên nhà ở trên đất của người khác để thi hành án – Một số vấn đề pháp lý đặt ra từ thực tiễn, Cổng thông tin điện tử, Cục Thi hành án dân sự, tỉnh Tuyên Quang
[3] Hoàng Thị Thanh Hoa và Nguyễn Văn Nghĩa, Kê biên nhà ở trên đất của người khác để thi hành án – Một số vấn đề pháp lý đặt ra từ thực tiễn, Cổng thông tin điện tử, Cục Thi hành án dân sự, tỉnh Tuyên Quang
[4] Đậu Thị Hiền, Khó khăn, vướng mắc khi kê biên nhà ở của người phải thi hành án – định hướng hoàn thiện thể chế Luật THADS năm 2014, Cổng thông tin điện tử, Tổng cục THADS, Bộ tư pháp
[5] Thu Hằng, Bế tắc khi kê biên nhà Thi hành án dân sự trên đất của người khác
[6] Đậu Thị Hiền, Khó khăn, vướng mắc khi kê biên nhà ở của người phải thi hành án – định hướng hoàn thiện thể chế Luật THADS năm 2014, Cổng thông tin điện tử, Tổng cục THADS, Bộ tư pháp, link:
[7] Nguyễn Thị Phíp, “Kê biên nhà ở của người phải thi hành án – Một số vướng mắc từ thực tiễn và kiến nghị”, Tạp chí Nghề luật, số 05/2020, tr.61.
