Kê biên tài sản là biện pháp cưỡng chế thường được các cơ quan THADS áp dụng. Biện pháp cưỡng chế này được quy định tại khoản 3, Điều 71 và các điều 74, 75, 84, 89 đến Điều 97 Luật THADS và được hướng dẫn, cụ thể, chi tiết trong Nghị định 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 của Chính phủ. …Mặc dù vậy, đất đai là một lĩnh vực phức tạp, đây là một loại tài sản có giá trị lớn, ảnh hưởng quan trọng đến đời sống xã hội. Do đó, quá trình kê biên, cưỡng chế loại tài sản này thường sẽ có những khó khăn nhất định. Ngoài ra, quy định pháp lý hiện hành vẫn có những điểm chưa được điều chỉnh chi tiết, cụ thể và thống nhất. Trong bài viết dưới đây, chúng ta cùng nhau tìm hiểu về Thực trạng kê biên tài sản là quyền sử dụng đất và kiến nghị
Căn cứ pháp lý:
– Luật thi hành án dân sự năm 2014;
– Nghị định 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 của Chính phủ
1. Thực trạng kê biên tài sản là quyền sử dụng đất
Kê biên tài sản là biện pháp cưỡng chế thường được các cơ quan THADS áp dụng. Biện pháp cưỡng chế này được quy định tại khoản 3, Điều 71 và các điều 74, 75, 84, 89 đến Điều 97 Luật THADS và được hướng dẫn, cụ thể, chi tiết trong Nghị định 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 của Chính phủ. … Việc kê biên tài sản của người phải THADS là quyền sử dụng đất phải tuân theo các điều kiện chung về kê biên tài sản của người phải THADS:
(i) Người phải thi hành án phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền theo bản án, quyết định hoặc phải nộp phí thi hành án trong trường hợp người phải thi hành án đã nhận được tài sản nhưng không tự nguyện nộp phí thi hành án.
(ii) Người phải thi hành án có tài sản là quyền sử dụng đất.
(iii) Hết thời hạn tự nguyện thi hành án mà người phải thi hành án không tự nguyện thi hành hoặc chưa hết thời gian tự nguyện nhưng cần để ngăn chặn người phải thi hành án có hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản hoặc hành vi khác nhằm trốn tránh việc thi hành án.
Bên cạnh đó, điều kiện để kê biên quyền sử dụng đất còn tuân thủ các điều kiện được quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, bao gồm các điều kiện sau:
(i) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013;
(ii) Đất không có tranh chấp;
(iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
(iv) Trong thời hạn sử dụng đất.
Trong phạm vi bài viết, tác giả tập trung vào các hạn chế, vướng mắc đối với điều kiện kê biên quyền sử dụng đất đối với đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khoản 1 Điều 110 Luật THADS quy định: “Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai”. Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mục đích của kê biên quyền sử dụng đất là xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi tiền thanh toán cho các nghĩa vụ của người phải THADS. Do đó, điều kiện để kê biên quyền sử dụng đất là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thực tế, khi kê biên quyền sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gặp một số vướng mắc sau:
2. Kê biên quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản
– Khi kê biên đối với quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản hay đất làm muối mà người phải THADS là người trực tiếp lao động sản xuất, nguồn sống chủ yếu của họ là thu nhập có được từ hoạt động sản xuất đó và không còn bất kỳ tài sản hoặc thu nhập nào khác thì việc cưỡng chế kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó để THADS sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến cuộc sống của người phải THADS, đến tình hình an ninh, xã hội nên nhiều trường hợp chính quyền địa phương không đồng tình ủng hộ mà đề nghị cơ quan THADS xem xét để lại cho người phải thi hành án một diện tích đất đủ cho họ sản xuất, sinh sống vì địa phương không có quỹ đất nào khác để cấp, nhưng nếu để lại phần diện tích đất cho người phải thi hành án thì không đủ đảm bảo thi hành án và chi phí. Trước đây, tại Điều 4 Nghị định 164/2004/NĐ-CP ngày 14/9/2004 của Chính phủ về kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo THADS quy định trường hợp người phải thi hành án là người trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối mà nguồn sống chủ yếu của họ là thu nhập có được từ hoạt động sản xuất đó và được UBND cấp xã nơi có đất được kê biên xác nhận thì khi kê biên, chấp hành viên phải để lại cho người phải THADS diện tích đất nhất định đủ đảm bảo cho họ sản xuất để có lương thực sinh sống trong 6 tháng đối với người sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất làm muối; trong 12 tháng đối với người sử dụng đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản hoặc đất nông nghiệp khác. Song, Luật THADS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành không quy định, do đó chấp hành viên không thể để lại một diện tích đất cần thiết cho người phải thi hành án. Vì vậy, việc kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án trong trường hợp nêu trên là rất khó khăn, công tác phối hợp của các cơ quan, tổ chức liên quan, chính quyền địa phương trong công tác THADS trên địa bàn gặp khó khăn ảnh hưởng đến hiệu quả của hoạt động THADS. Do đó, văn bản hướng dẫn thi hành Luật THADS cần quy định rõ về vấn đề này.
3. Kê biên quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất, đất có diện tích không chính xác với sổ
– Đối với quyền sử dụng đất của người phải thi hành án mà trên đất có công trình là nhà ở của người khác cũng gặp rất nhiều vướng do không xử lý được vì tính khả thi chưa cao, như đối với tài sản trên đất là công trình cố định thì không thể di dời tài sản để kê biên, xử lý quyền sử dụng đất. Hoặc đối với trường hợp diện tích đất thực tế và diện tích đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khác nhau cần có trả lời từ phía văn phòng đăng ký đất đai và UBND nhưng pháp luật chưa có quy định cụ thể về thời hạn trả lời dẫn đến kéo dài thời gian xử lý tài sản. Khi kê biên, xử lý tài sản cầm cố, thế chấp là quyền sử dụng đất nhưng nằm trên một phần đất của người khác mà việc xử lý sẽ làm giảm đáng kể giá trị của tài sản như vụ Nguyễn Thị Hạnh và Phạm Văn Hưng – trú tại: khu Minh Khai, thị trấn Chũ, huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang. Theo Quyết định số 01/2012/QĐKDTM-ST ngày 02/5/2012 của TAND huyện Lục Ngạn thì vợ chồng Nguyễn Thị Hạnh và Phạm Văn Hưng phải trả nợ Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn huyện Lục Ngạn số tiền 1.945.552.063đ (Một tỷ chín trăm bốn mươi lăm triệu năm trăm năm hai nghìn không trn;nnnnăm sáu ba đồng) và lãi xuất chậm thi hành án. Trong vụ việc này, tài sản thế chấp của vợ chồng Nguyễn Thị Hạnh, Phạm Văn Hưng là quyền sử dụng đất ở có diện tích là 120m2 và tài sản gắn liền với đất ở là ngôi nhà 03 tầng của vợ chồng ông Hưng, bà Hạnh. Tuy nhiên, kết quả xác minh hiện trạng tài sản, Chấp hành viên phát hiện ngôi nhà 03 tầng là tài sản thế chấp của ông Hưng, bà Hạnh cho Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn huyện Lục Ngạn phần lớn được xây dựng trên đất của người khác (2/3 diện tích nhà được xây dựng trên diện tích 2002 đất của ông Phạm Văn Tự và bà Vũ Thị Tuyến là bố, mẹ đẻ của anh Hưng). Trong quá trình giải quyết vụ việc, chấp hành viên đã căn cứ vào khoản 2 Điều 5 Luật THADS năm 2014 thực hiện việc giải thích, vận động để người có quyền sử dụng đất đồng ý cho kê biên cả phần diện tích đất có nhà nhưng không thành công, trong khi nếu chỉ kê biên quyền sử dụng đất đã thế chấp và phần diện tích nhà nằm trên đất của ông Hưng, bà Hạnh sẽ làm giảm đáng kể giá trị của tài sản, do đó vụ việc tồn đọng từ năm 2012 đến năm 2018 chưa giải quyết được.[1]
4. Xác định có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
– Quy định của pháp luật về thời điểm xác định có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở các văn bản pháp luật chưa thống nhất, dẫn đến khó khăn cho cơ quan THADS khi áp dụng vào thực tiễn. Điều 401 BLDS năm 2015 tại Điều 405 quy định: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác”. Điều 503 BLDS năm 2015 quy định: “việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai”, tuy nhiên Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 đã có những thay đổi về xác định về xác định thời điểm chuyển giao quyền sử dụng đất, cụ thể: Thời điểm trước khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực (trước ngày 01/7/2014): Căn cứ quy định tại khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003 và điểm c tiết 2.13 Mục 2 Phần III Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính thì thời điểm chuyển giao quyền sử dụng đất được xác định tại thời điểm có hiệu lực của các Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất) được thực hiện trước ngày 01/7/2014 là thời điểm thực hiện đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được xác định theo thời điểm (giờ, phút, ngày, tháng, năm) tiếp nhận hồ sơ hợp lệ.
Thời điểm Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực (từ ngày 01/7/2014 đến nay): Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì thời điểm thực hiện đăng ký biến động tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được xác định kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính, cụ thể là: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Do đó, tùy từng trường hợp cụ thể, cơ quan THADS căn cứ quy định của pháp luật tại hai thời điểm trước và sau ngày 01/7/2014 để xác định thời điểm chuyển giao quyền sử dụng đất để làm căn cứ tổ chức thi hành án. Nhưng thực tế việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất cũng gặp không ít khó khăn trong trường hợp người phải thi hành án đã thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế… Quyền sử dụng đất từ trước khi có bản án, quyết định, hoặc người phải thi hành án nhận chuyển nhượng, được tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất từ người khác; việc chuyển nhượng, tặng, cho, thừa kế được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, nếu theo quy định của Luật Đất đai thì quyền sử dụng đất vẫn thuộc quyền sử dụng của người phải thi hành án và cơ quan THADS vẫn có quyền kê biên đảm bảo thi hành án.
– Trên thực tế, tài sản là quyền sử dụng đất thường là tài sản chung của vợ chồng hoặc tài sản của hộ gia đình. Đối với tài sản chung của vợ chồng, có trường hợp qua xác minh từ cơ quan đăng ký đất đai cho thông tin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên vợ chồng thì về nguyên tắc là tài sản chung của vợ chồng. Tuy nhiên, nhiều trường hợp sau khi kê quyền sử dụng đất xong thì một trong số những người con trên 18 tuổi khiếu nại cho rằng họ có công sức, đóng góp trong việc duy trì, phát triển đối với quyền sử dụng đất và có khiếu nại, tranh chấp đối với tài sản kê biên, làm kéo dài quá trình THADS, quyền lợi của người được THADS không được bảo vệ kịp thời.
Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 110 Luật THADS năm 2014 quy định: Người phải thi hành án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó. Theo quy định này, trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là trường hợp được xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Tuy nhiên, quy định này không tương thích với Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 nên trên thực tế không được áp dụng. Để thực hiện quy định này, theo tác giả Luật Đất đai năm 2013 và Luật Công chứng cần sửa các quy định về điều kiện, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho phù hợp với khoản 2 Điều 110 Luật THADS năm 2014./.
[1] Nguyễn Thị Ngọc Thuỷ Bình (2018), “Cưỡng chế thi hành các bản án, quyết định về hợp đồng tín dụng ngân hàng và thực tiễn thực hiện tại các cơ quan THADS tỉnh Bắc Giang”, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học mở Hà Nội, Hà Nội, tr 71.
