Pháp luật về đất đai quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Như vậy, pháp luật về đất đai có phạm vi điều chỉnh rất rộng, trong bài viết này, chúng tôi xin phép giới hạn lại phạm vi nghiên cứu – theo đó, bài viết chỉ đề cập đến các quy định pháp luật về quyền của người sử dụng đất – trên cơ sở đó liên hệ với các quy định về quyền khác đối với tài sản của Bộ luật dân sự (sau đây được gọi tắt là BLDS) năm 2015, qua đó đưa ra một số giải pháp kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến nội dung này.
Cơ sở pháp lý:
1. Quyền đối với bất động sản liền kề
Điều 245 BLDS năm 2015 đưa ra khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề, theo đó: “Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).
Pháp luật của đa số các nước trên thế giới đều tiếp cận cách phân loại tài sản thành động sản và bất động sản căn cứ trên chính bản chất tự nhiên của tài sản. Thêm vào đó, pháp luật các quốc gia cũng đều ghi nhận đất đai, tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời đất đai là bất động sản. Bên cạnh đặc tính “không thể di rời”, mỗi bất động sản đều có tính ranh giới. Đây chính là cơ sở cho việc xác định các bất động sản liền kề.
Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản được xác định: (i) theo địa thế tự nhiên; (ii) theo quy định của luật; (iii) theo sự thỏa thuận của các bên; (iv) theo di chúc. Về nguyên tắc, quyền đối vối bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao.
Về nội dung của quyền đối với bất động sản liền kề, căn cứ vào từng trường hợp xác lập quyền khác nhau mà có thể bao gồm một hoặc nhiều hơn trong số những quyền sau đây:
(i) Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề: Một bất động sản có thể được coi là bị vây bọc nếu chúng không được tiếp cận với nguồn cấp nước, với công trình thuộc hệ thống thoát nước. Trong trường hợp này, pháp luật quy định chủ sở hữu bất động sản đó có quyền về cấp, thoát nước (nước mưa, nước thải) qua bất động sản liền kề.
(ii) Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác: về nguyên tắc, khi người có quyền sử dụng đất canh tác có nhu cầu về tưới, tiêu nước để phục vụ cho hoạt động sản xuất của mình có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh để cho mình một lối dẫn nước thích hợp thuận tiện cho việc tưới nước, tiêu nước. Theo đó, người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Có thể thấy rằng, giới hạn của việc sử dụng quyền này chỉ nhằm vào mục đích phục vụ cho canh tác. Do đó, khi một trong các bên thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai thì sẽ không đương nhiên được áp dụng quyền này nữa.
(iii) Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề: tùy theo địa thế tự nhiên hoặc theo thỏa thuận của các bên, chủ sở hữu bất động sản có thể bị làm phiền ở những mức độ nhất định – phải dành một lối đi cho chủ sở hữu bất động sản liền kề phục vụ cho việc di chuyển được thuận lợi hơn. Lối đi được mở cần tính toán đến sự hợp lý căn cứ vào đặc tính tự nhiên cụ thể của các bất động sản. Về nguyên tắc là ít gây thiệt hại và ít gây “phiền hà” nhất cho bất động sản phải mở lối đi.
(iv) Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác: Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác phải đảm bảo các yêu cầu: phải hợp lý (liên quan đến chi phí mắc, mức ảnh hưởng đến bất động sản khác); bảo đảm an toàn và thuận tiện cho sinh hoạt của chủ sở hữu bất động sản khác; phải bồi thường nếu việc mắc dây tải điện, thông tin liên lạc gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản khác.
Mối quan hệ với quyền của người sử dụng đất:
Theo đó, người sử dụng đất có quyền đối với diện tích sử dụng đất liền kề theo hướng: (i) nếu theo địa thế tự nhiên mà thửa đất thuộc quyền sử dụng của mình cần có những nhu cầu nhất định liên quan đến nội dung quyền đối với bất động sản liền kề đã được phân tích ở trên, thì người sử dụng đất có thể có một trong những quyền đó; (ii) do nhu cầu thực tế phát sinh nhu cầu hưởng quyền, người sử dụng đất cũng có quyền thỏa thuận với chủ sử dụng đất liền kề về nhu cầu hưởng quyền của mình. Trường hợp này, quyền sẽ phát sịnh trên cơ sở sự thống nhất ý chí của các bên. Về mặt nguyên tắc, tính “đền bù” sẽ được đề cập tới; (iii) người sử dụng có quyền được thể hiện ý chí của mình trong việc để dành cho chủ sử dụng đất liền kề quyền được gây “phiền hà” ở mức độ nhất định lên thửa đất của họ – thông qua việc ghi nhận quyền này trong một bản di chúc hợp pháp.
Kiến nghị: Hiện nay, quyền đối với bất động sản liền kề được ghi nhận trong Luật Đất đai năm 2013 tại Điều 171 với tên gọi: quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề. Quy định này được xây dựng trong bối cảnh BLDS năm 2005 vẫn đang có hiệu lực, do đó thuật ngữ “sử dụng hạn chế” trong Luật Đất đai được kế thừa từ quy định về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề trong BLDS năm 2005. Cần thiết sửa đổi nội dung này theo hướng: thay đổi thuật ngữ “quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề” trong Luật thành “quyền đối với thửa đất liền kề” – để có sự thống nhất với BLDS.
Khoản 2 Điều 171 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự và phải thực hiện đăng ký theo quy định tại Điều 95 của Luật này”. Theo đó, điểm l khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động đối với tài sản. Với ý nghĩa công khai và minh bạch hóa các thông tin liên quan đến quyền sử dụng của người sử dụng đất, việc đăng ký tài sản đóng vai trò rất quan trọng.
Quyền đối với thửa đất liền kề có thể đã được xác lập theo những căn cứ được dự liệu trong luật, tuy nhiên khi đó quyền mới chỉ có hiệu lực giữa hai bên (người sử dụng thửa đất hưởng quyền, và người sử dụng thửa đất chịu hưởng quyền). Cần đăng ký quyền để thông báo cho tất cả mọi người trong xã hội biết về nội dung của quyền đó. Theo đó, người sử dụng thửa đất hưởng quyền sẽ phát sinh quyền đối kháng với người thứ ba – nói cách khác là họ được bảo vệ nếu chẳng may có sự tranh chấp về chủ thể hưởng quyền xảy ra trên thực tế. Việc đăng ký cũng nhằm công khai thông tin cho tất cả mọi người biết về tình trạng pháp lý của diện tích sử dụng đất nhất định, qua đó tránh những tranh chấp không đáng có.
2. Quyền hưởng dụng
Quyền hưởng dụng được quy định trong BLDS năm 2015 từ Điều 257 đến Điều 266 là một loại vật quyền. Theo đó, người hưởng dụng có quyền trực tiếp, nắm giữ, chi phối tài sản để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác mà không phụ thuộc vào ý chí hay hành vi của chủ sở hữu tài sản.
BLDS quy định căn cứ xác lập quyền hưởng dụng theo 2 nhóm: (i) theo căn cứ luật định; (ii) theo ý chí của chủ sở hữu tài sản (hợp đồng hoặc di chúc).
Quyền hưởng dụng được xác lập cho chủ thể từ thời điểm nhận chuyển giao tài sản là đối tượng của quyền và có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác. Thời hạn của quyền hưởng dụng do các bên thỏa thuận hoặc do luật quy định nhưng tối đa đến hết đời của người hưởng dụng đầu tiên (nếu người hưởng dụng là cá nhân).
Trường hợp chủ thể có quyền hưởng dụng là pháp nhân, nếu không có thỏa thuận thì quyền cũng chấm dứt khi pháp nhân chấm dứt tồn tại, nhưng tối đã là 30 năm. Cá nhân có quyền hưởng dụng sẽ không được để lại thừa kế quyền này; đồng thời việc kế thừa quyền của pháp nhân chấm dứt hoạt động có quyền hưởng dụng (trong trường hợp pháp nhân được tổ chức lại) cũng không bao gồm quyền này.
Mối liên hệ với quyền của người sử dụng đất.
Đối với trường hợp đối tượng của quyền hưởng dụng là quyền sử dụng đất, thì quyền hưởng dụng có mối liên hệ với quyền của người sử dụng ở chỗ: chủ thể có quyền sử dụng đất có quyền được chuyển quyền hưởng dụng liên quan đến quyền sử dụng đất đó cho chủ thể khác theo ý chí của mình.
Cụ thể: có thể thỏa thuận chuyển quyền hưởng dụng đối với quyền sử dụng đất thông qua một hợp đồng; hoặc thể hiện ý chí về việc cho phép một chủ thể nhất định được quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức của quyền sử dụng đất thông qua một di chúc hợp pháp. Trong những trường hợp này, thời hạn của quyền hưởng dụng được có thể được xác định theo ý chí của chính người có quyền sử dụng đất, hoặc theo quy định của pháp luật – nhưng không vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đang được ghi nhận.
Kiến nghị: Cần quy định trong Luật Đất đai về việc cho phép người có quyền sử dụng đất được quyền chuyển quyền hưởng dụng đối với quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác, cũng như cơ chế thực hiện quyền này. Ngoài ra, liên quan đến quyền hưởng dụng được xác lập trên quyền sử dụng đất, theo tinh thần của khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, cũng cần thiết quy định về việc đăng ký biến động quyền sử dụng đất trong trường hợp này.
Bởi lẽ, việc quyền hưởng dụng xác lập trên quyền sử dụng đất của người khác dẫn tới những biến động đối với người có quyền sử dụng đất – do họ chỉ còn lại quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất của mình, còn quyền sử dụng và quyền hưởng hoa lợi, lợi tức đã thuộc về người có quyền hưởng dụng trong thời hạn hưởng dụng. Pháp luật đất đai bên cạnh việc quy định về việc đăng ký quyền hưởng dụng đối với quyền sử dụng đất nhằm phát sinh tính đối kháng của quyền với người thứ ba, cũng cần có những quy định chi tiết về trình tự, thủ tục để chủ thể có liên quan có thể thực hiện việc đăng ký quyền này trên thực tế.
3. Quyền bề mặt
Theo quy định tại Điều 267 BLDS năm 2015: “Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác”.
Quyền bề mặt được xác lập thông qua theo thỏa thuận; theo di chúc; hoặc theo quy định của pháp luật.Theo quy định của BLDS 2015, quyền bề mặt có hiệu lực từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền bề mặt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác. Theo nguyên tắc chung, quyền bề mặt có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân. Thời hạn của quyền bề mặt được xác định theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc di chúc nhưng không vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất.
Mối liên hệ với quyền của người sử dụng đất. Với đặc trưng về chế độ sở hữu tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân với chủ sở hữu là Nhà nước (đại diện cho toàn dân thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với tài sản). Nhà nước trong quá trình thực hiện quyền sở hữu đối với đất đai thực hiện việc giao đất cho các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức để thực hiện việc khai thác các giá trị kinh tế của đất đai. Xét ở góc độ nhất định, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất có rất nhiều điểm tương đồng với quyền bề mặt – theo đó chủ thể có quyền sử dụng đất có quyền đối với bề mặt đất, khoảng không gian trên mặt đất và lòng đất, mà đất đó thuộc sở hữu của chủ thể khác.
Trong bối cảnh hiện tại, khi cá nhân, tổ chức, hộ gia đình chỉ có quyền được chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với quyền sử dụng đất của mình, người có quyền sử dụng đất có quyền được chuyển giao quyền bề mặt cho chủ thể khác thông qua sự thỏa thuận hoặc thông qua di chúc. Theo đó, quyền bề mặt sẽ có hiệu lực từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, nặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền bề mặt (trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác). Pháp luật đất đai thiết nghĩ cần bổ sung thêm về quyền của người sử dụng đất theo hướng: họ được chuyển quyền bề mặt cho các chủ thể khác để khai thác, sử dụng trong phạm vi và thời hạn phù hợp với quyền sử dụng đất đang có.
Kiến nghị: Cần bổ sung quy định về quyền của người sử dụng đất theo hướng nêu trên. Đồng thời, tương tự như quy định về quyền đối với thửa đất liền kề và quyền hưởng dụng đối với quyền sử dụng đất, cần thiết phải quy định về việc đăng ký quyền bề mặt trong pháp luật đất đai. Theo đó, việc đăng ký quyền có giá trị pháp lý trong việc làm phát sinh hiệu lực đối kháng của quyền với người thứ ba, bên cạnh đó công khai và minh bạch các thông tin liên quan đến bất động sản, thúc đẩy thị trường giao dịch bất động sản diễn ra thuận lợi và hạn chế bớt những rủi ro không đáng có. Bên cạnh quy định về việc đăng ký, cần có hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục đăng ký quyền này – tạo điều kiện cho chủ thể có quyền sử dụng đất và chủ thể có quyền bề mặt bảo đảm những quyền và lợi ích chính đáng của mình.
Trên đây là những phân tích về “Hoàn thiện pháp luật đất đai dựa trên quyền khác đối với tài sản”. Hy vọng qua bài viết của chúng tôi, giúp các bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này. Nếu có bất kỳ thắc mắc về nội dung trên hoặc những vấn đề về pháp luật khác hãy liên hệ hotline 1900.6568 để được chuyên viên tư vấn và hỗ trợ.
