Trong các giao dịch dân sự, việc thế chấp bất động sản là một khái niệm phổ biến và quen thuộc. Tuy nhiên, có một vấn đề mà nhiều người còn thắc mắc là có thể thế chấp nhà nhưng không thế chấp đất có được không? Mặc dù có vẻ như nhà và đất luôn có sự liên kết với nhau. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, việc thế chấp nhà và đất có thể được xử lý một cách riêng biệt và độc lập. Hãy cùng Luật Dương Gia nghiên cứu vấn đề này, cũng như tìm hiểu những yếu tố quan trọng cần được xem xét trong quá trình thế chấp bất động sản.
Căn cứ pháp lý:
- Bộ luật dân sự 2015
- Luật nhà ở 2014.
1. Thế chấp tài sản theo quy định hiện nay là gì?
1.1. Thế chấp tài sản là gì?
Căn cứ theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thế chấp tài sản như sau:
“Điều 317. Thế chấp tài sản
1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.”
Theo đó, thế chấp tài sản là hoạt động mang tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ hoặc do các bên thoả thuận để người thứ ba giữ.
1.2. Chủ thể của thế chấp tài sản
Trong quan hệ thế chấp, bên thế chấp phải dùng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Cho nên, các bên tham gia thế chấp tài sản phải có đầy đủ các điều kiện của chủ thể tham gia giao dịch dân sự. Đó là điều kiện về năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự.
Điều 117 Bộ luật dân sự quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:
“1.Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập”
Như vậy, chủ thể tham gia thế chấp tài sản phải có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp như: độ tuổi theo luật định đối với giao dịch có tài sản là bất động sản hoặc động sản phải đăng ký, người thế chấp không bị mất năng lực hành vi dân sự hay bị hạn chế về năng lực hành vi dân sự… Chủ thể trong quan hệ thế chấp là một nội dung quan trọng vì là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp. Nếu không thỏa mãn điều kiện này, hợp đồng thế chấp vô hiệu.
Ngoài ra, đối với quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình tham gia thực hiện thế chấp được quy định rõ ràng trong bộ luật dân sự 2015 như sau:
- Đối với bên thế chấp có các quyền và nghĩa vụ quy định cụ thể tại các Điều 321, Điều 322 Bộ luật dân sự 2015
- Đối với bên nhận thế chấp có các quyền và nghĩa vụ quy định cụ thể tại các Điều 323, Điều 324 Bộ luật dân sự 2015
2. Có được thế chấp nhà mà không thế chấp đất không?
2.1. Tài sản có thể thế chấp
Căn cứ theo Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tài sản có thể thế chấp như sau:
- Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.
- Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.
2.2. Có được thế chấp nhà mà không thế chấp đất không?
Việc thế chấp nhà mà không thế chấp đất được pháp luật cho phép và quy định cụ thể tại Điều 326 Bộ luật Dân sự 2015 theo đó quy định về thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất được chia thành 02 trường hợp như sau:
– Trường hợp 1: Đối với việc chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
– Trường hợp 2: Đối với việc chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
3. Điều kiện thế chấp nhà theo quy định pháp luật hiện hành như thế nào?
Căn cứ theo khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch về nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
– Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;
– Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;
– Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Ngoài ra, điều kiện đối với nhà ở thế chấp, bên thế chấp còn phải đáp ứng các điều kiện sau (theo khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở 2014):
“ Điều 119. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở
1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:
a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.”
4. Phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp
4.1. Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm
Theo Điều 299 Bộ dân sự 2015 quy định cụ thể việc xử lý tài sản thuế chấp, tài sản bảo đảm sẽ được xử lý trong các trường hợp sau:
– Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm (thường là nghĩa vụ trả nợ) mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
– Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của luật.
– Trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc luật có quy định.
Theo đó, nếu bên cầm cố, thế chấp quyền xử dụng nhà ở đến hạn thực hiện các nghĩa vụ liên quan đến việc trả nợ, nhưng không thực hiện thì tài sản cầm cố sẽ được xử lý theo các quy định tại Điều 299 Bộ luật dân sự 2015.
4.2. Phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp
Căn cứ theo Điều 302 Bộ luật dân sự 2015 thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện thông qua các phương thức sau: Bán đấu giá tài sản; bên nhận bảo đảm (ngân hàng) tự bán tài sản; bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; phương thức khác.
Như vậy, pháp luật không cấm việc chỉ thế chấp quyền sở hữu nhà mà không thế chấp quyền sử dụng đất. Song do đặc thù, hai tài sản này gắn liền với nhau, không thể tách rời khi xử lý tài sản theo một trong các phương thức nói trên, nên trên thực tế không ngân hàng nào chỉ nhận thế chấp quyền sở hữu nhà mà không gắn với thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên với nhà xưởng, máy móc thiết bị của doanh nghiệp, ngân hàng vẫn có thể nhận thế chấp bởi các tài sản đó có thể tháo rời, di chuyển và thanh lý để thu hồi nợ.
5. Quan hệ thế chấp chấm dứt khi nào?
Quy định về căn cứ chấm dứt thế chấp tài sản có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp. Trường hợp chấm dứt thế chấp, các bên không còn bị ràng buộc bởi hợp đồng thế chấp. Bên thế chấp có thể bán tài sản đã thế chấp hoặc đưa tài sản đã thế chấp vào lưu thông mà không cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Đồng thời, bên nhận thế chấp không có quyền yêu cầu bên thế chấp giao tài sản đã thế chấp cho mình để xử lý khi đã giải quyết thế chấp.
Theo quy định tại Điều 327 Bộ luật dân sự 2015 thì quan hệ thế chấp sẽ chấm dứt trong các trường hợp sau:
1. Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt.
2. Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
3. Tài sản thế chấp đã được xử lý.
4. Theo thỏa thuận của các bên.
Thông thường khi các bên thực hiện xong nghĩa vụ thì nghĩa vụ chấm dứt. Hoặc một số trường hợp pháp luật quy định nghĩa vụ chấm dứt theo Điều 372 Bộ luật dân sự thì các pháp nhân bảo đảm cho các nghĩa vụ đó cũng chấm dứt.
Trong thời hạn thực hiện nghĩa vụ các bên có thể thỏa thuận hủy bỏ thế chấp hoặc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác như cầm cố, bảo lãnh… thì thế chấp chấm dứt.
Trường hợp bên thế chấp không thực hiện, thực hiện không đúng nghĩa vụ mà bị xử lý tài sản thế chấp để thanh toán nghĩa vụ chính, thì sau khi xử lý tài sản thì thế chấp chấm dứt.
Thế chấp là một hợp đồng, do vậy căn cứ chấm dứt thể chấp phù hợp với căn cứ chấm dứt hợp đồng, cho nên các bên thỏa thuận chấm dứt thế chấp, thí nghĩa vụ chính là nghĩa vụ không có bảo đảm.
Trên đây là toàn bộ nội dung liên quan đến việc “Thế chấp nhà nhưng không thế chấp đất”. Nếu có bất kỳ thắc mắc gì xin vui lòng liên hệ đến chung tôi theo số Hotline 1900.6568 để nhận được sự tư vấn tốt nhất từ công ty chúng tôi.
