Hiện nay, ở hầu hết quốc gia người ta chia tài sản thành bất động sản và động sản. Theo đó, bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai, không thể di dời, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Đối với bất động sản liền kề giữa chúng tồn tại những ranh giới phân cách về mặt địa lý. Vậy dưới góc độ pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề được quy định như thế nào? Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu qua bài viết dưới đây.
Cơ sở pháp lý:
1. Quyền đối với bất động sản liền kề là gì?
Theo quy định tại Điều 245 Bộ luật dân sự 2015, quyền đối với bất động sản liền kề được quy định như sau: “Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).”
2. Quy định pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề
2.1 Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề
Điều 252 BLDS năm 2015 quy định: “Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy.
Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại”.
Thực chất Điều luật là sự tích hợp của hai quyền gồm: quyền cấp nước qua bất động sản liền kề và quyền thoát nước qua bất động sản liền kề.
Việc cấp nước qua bất động sản liền kề đặt ra khi do vị trí tự nhiên mà một bất động sản không tiếp giáp với nguồn nước thì chủ sở hữu bất động sản có thể sử dụng đến quyền đối với bất động sản khác để yêu cầu các chủ thể này cho mình sử dụng bất động sản liền kề của họ để làm lối cấp nước. Đây cũng là một nhu cầu thiết yếu cho cá nhân, hộ gia đình sở hữu đối với bất động sản hưởng quyền, đặc biệt trong bối cảnh khi nhu cầu sử dụng nước máy ngày càng tăng cao như hiện nay thì quyền được cấp nước qua bất động sản khác càng có ý nghĩa thiết thực.
Ngược lại với quá trình cấp nước là việc thoát nước; cũng xuất phát từ vị trí tự nhiên mà bất động sản không trực tiếp thoát nước ra cống hay sông, hồ mà phải thoát nước dựa trên việc chảy qua bất động sản khác. Nước là một phần thiết yếu, không thể thiếu trong cuộc sống của mỗi cá nhân; trong quá trình sinh hoạt hay lao động, việc sử dụng nước cũng đồng thời làm phát sinh việc xả thải nước; bởi vậy, nhu cầu thoát nước là nhu cầu chính đáng của cá nhân, hộ gia đình. Việc thoát nước đảm bảo cho bất động sản hưởng quyền không bị ngập úng, lầy lội để có thể khai thác và sử dụng bình thường.
Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Việc lắp đặt đường dẫn nước ảnh hưởng, tác động trực tiếp đến bất động sản chịu hưởng quyền như: có thể làm tràn nước, ngập úng với bất động sản chịu hưởng quyền. Nên việc lắp đặt đường dẫn nước phải thuận tiện, hợp lý nhằm hạn chế sự ảnh hưởng và tác động lên bất động sản có dòng nước chảy qua. Việc thoát nước được đặt ra chủ yếu với nước thải sinh hoạt và nước thải trong sản xuất, kinh doanh; đây là những nguồn nước đã qua sử dụng nên có chứa những chất bẩn gây ô nhiễm môi trường; do đó, việc thoát nước phải đảm bảo vệ sinh môi trường, tránh gây mùi cũng như ô nhiễm cho những bất động sản có nước thải chảy qua.
Theo quy luật tự nhiên, nước luôn chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà không ai có thể cản được quy luật tự nhiên đó. Bởi vậy, nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại. Cũng cần lưu ý thêm, đây là trường hợp nước tự nhiên chảy từ cao xuống thấp thì không đặt ra trách nhiệm bồi thường cho chủ thể thoát nước; còn nếu là nước do hoạt động của con người, chảy từ trên cao xuống thấp mà gây thiệt hại cho chủ thể khác thì vẫn phải bồi thường thiệt hại.
Mặc dù cơ sở pháp lý liên quan đến quyền cấp thoát nước qua bất động sản liền kề đã được ghi nhận khá đầy đủ và hợp lý trong BLDS năm 2015. Tuy nhiên, trên thực tế áp dụng quy định pháp luật về vấn đề này vẫn còn gặp phải một số vấn đề bất cập. Cụ thể là vụ việc tranh chấp về quyền cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề qua Bản án số: 143/2018/DS-ST, ngày 26/11/2018 của Tòa án nhân dân huyện Giồng Trôm, tỉnh Bến Tre.
2.2 Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác
Đây là một dạng quyền được quy định sớm nhất cùng với quyền về lối đi. Điều 253 BLDS năm 2015 quy định: “Người có quyền sử dụng đất canh tác khi có nhu cầu về tưới nước, tiêu nước, có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh để cho mình một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó; nếu người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh thì phải bồi thường”.
Dựa trên mục đích sử dụng đất, đất được phân thành hai nhóm chính: đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. Đất nông nghiệp dùng để phục vụ cho canh tác, trồng cây. Tại Việt Nam, đất đai nói chung và đất nông nghiệp nói riêng thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý. Người dân được quyền sử dụng đất nông nghiệp để canh tác thông qua phương thức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Nhu cầu dẫn nước tưới tiêu qua bất động sản của người khác là cần thiết.
Việc có lối dẫn để tưới tiêu nước là quyền của người sử dụng đất canh tác. Do đó, họ được quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh để cho mình một lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu. Khi việc mở lối dẫn nước là quyền của người sử dụng đất canh tác thì người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Vị trí lối dẫn nước, chiều dài, chiều rộng của lối dẫn nước được xác định dựa trên cơ sở thống nhất của cả người canh tác và người có bất động sản cho nước chảy qua. Lối dẫn nước này phải thích hợp và thuận tiện cho việc tưới, tiêu. Phạm vi bất động sản chịu hưởng quyền đối với trường hợp mở lối dẫn nước tưới, tiêu rộng, không chỉ là các bất động sản liền kề mà còn là các bất động sản ở xung quanh của bất động sản hưởng quyền.
Trong quá trình dẫn nước tưới, tiêu qua bất động sản của người khác mà gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh thì phải bồi thường. Pháp luật bảo đảm cho quyền lợi của người canh tác trong việc dẫn nước tưới tiêu và đồng thời cũng bảo vệ quyền lợi cho người có bất động sản mà cho nước chảy qua. Do đó, việc dẫn nước tưới, tiêu trong canh tác phải đảm bảo không được gây thiệt hại cho những người xung quanh.
Cùng với sự thu hẹp của nền kinh tế nông nghiệp, nhu cầu về tưới, tiêu nước trong canh tác giảm xuống nên các tranh chấp liên quan đến vấn đề này không phát sinh nhiều trên thực tế. Thực trạng áp dụng pháp luật về vấn đề này được phản ánh một phần qua Bản án số: 12/2018/DS-PT, ngày 11/4/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Thuận. Theo đó, trọng tâm trong vụ việc trên là tranh chấp liên quan đến việc tưới, tiêu nước trong canh tác qua bất động sản liền kề. Tuy nhiên, tòa án cấp sơ thẩm khi xét xử lại chưa giải quyết thỏa đáng quyền này của gia đình của nguyên đơn là bà G, ông L.
2.3 Quyền về lối đi qua
Điều 23 Hiến pháp năm 2013 ghi nhận: “Công dân có quyền tự do đi lại và cư trú ở trong nước…”. Như vậy có thể thấy, quyền tự do đi lại là quyền pháp định và được ghi nhận trong văn bản pháp lý cao nhất là Hiến pháp. Đây cũng là một trong các quyền cơ bản, không thể thiếu đối với mỗi con người. Trong một số trường hợp, vì vị trí địa lý của bất động sản khiến cho chủ sở hữu đất không thể thực hiện được quyền này một cách bình thường thì pháp luật là công cụ hữu hiệu nhất nhằm giải quyết vấn đề này. Điều 254 BLDS 2015 ghi nhận: “Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ”.
Một bất động sản được coi là “bị vây bọc” nếu không có ranh giới tiếp xúc trực tiếp với hệ thống hạ tầng công cộng phục vụ cho việc sử dụng cũng như khai thác bất động sản đó. Và việc yêu cầu các chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho một “dịch quyền” thích hợp để tạo ra sự thuận tiện cho việc sử dụng bất động sản bị vây bọc là một yêu cầu chính đáng được luật pháp và tập quán ghi nhận. Tùy theo tính chất vây bọc mà chủ sở hữu có thể yêu cầu các chủ sở hữu bất động sản liền kề đáp ứng quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề với từng nội dung thích hợp.
Thực tế là một bất động sản thường bị vậy bọc bởi các bất động sản thuộc nhiều chủ sở hữu khác nhau. Quyền yêu cầu ai đó trong số các chủ sở hữu bất động sản liền kề được phát sinh để thỏa mãn các nhu cầu cần thiết của họ.Trong đó, nhu cầu về lối đi là một trong những nhu cầu cần thiết cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc. Đây là một vấn đề lớn, không dễ giải quyết vì nó ảnh hưởng nhiều đến chủ sở hữu bất động sản liền kề bởi việc mở lối đi lại cho người sử dụng bất động sản bị vây bọc khiến mất đi diện tích đất của người có bất động sản liền kề, ảnh hưởng thường xuyên, liên tục đến cuộc sống cũng như điều kiện kinh doanh, sản xuất của họ trong suốt quá trình tồn tại lối đi.
Về nguyên tắc, chủ sở hữu bất động sản có lối đi qua không thể hạn chế quyền có lối đi của những người khác mà phải cho tất cả mọi người đi qua lối đi đã được thiết lập. Bởi vậy, việc thiết lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề về lối đi qua bất động sản liền kề của người khác được coi là vấn đề quan trọng và phức tạp nhất.
Lối đi được hiểu là một khoảng đất hẹp dùng để ra, vào một nơi nào đó. Một bất động sản được tiếp giáp, vây xung quanh bởi các bất động sản khác. Trong thực tế có những bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản xung quanh mà không có lối ra đường đi công cộng. Mà nhu cầu về đi lại là nhu cầu thiết yếu và chính đáng.
Vì vậy, pháp luật quy định chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền đi qua bất động sản liền kề. Việc dành một lối đi thuận tiện, hợp lí theo quy định tại Điều 254 BLDS là nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản liền kề đối với chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc. Trong các quyền đối với bất động sản liền kề, quyền về lối đi qua là quyền phức tạp và gây ra nhiều phiền lụy nhất đối với chủ sở hữu bất động sản chịu địa dịch, cụ thể như:
(i) Lối đi chiếm nhiều diện tích mặt đất;
(ii) Việc mở lối đi qua bất động sản liền kề gây ảnh hưởng lớn, trực tiếp và thường xuyên đến sinh hoạt, kinh doanh, sản xuất của chủ sở hữu bất động sản liền kề.
Điều 254 BLDS năm 2015 ghi nhận: “Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi”.
Trong tất cả các quyền đối với bất động sản liền kề được ghi nhận trong BLDS năm 2015, quyền về lối đi qua là quyền duy nhất quy định về vấn đề đền bù, cụ thể Điều 254 ghi nhận: “Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Khoản tiền này được xác định dựa trên sự thỏa thuận giữa chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền và chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền; trong trường hợp các bên không thỏa thuận hoặc có tranh chấp mà vụ việc được giải quyết tại Tòa thì Tòa án xác định cụ thể số tiền mà chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phải trả cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền.
Lối đi phải tuân thủ các quy định về chiều dài, chiều rộng, chiều cao để đảm bảo sự thuận tiện, tránh gây phiền hà cho các bên. Các bên có thể thoả thuận về lối đi đó nếu có sự bất đồng có thể yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp.
Trường hợp một bất động sản được phân chia thành nhiều bất động sản theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc theo bản án thì khi chia phải xác định lối đi cho các bất động sản mới được chia nhỏ mà không có đền bù.
Trong số các quyền đối với bất động sản liền kề, quyền về lối đi qua là quyền phát sinh nhiều tranh chấp nhất trên thực tế và tại tòa. Ví dụ: Bản án số 109/2017/DS-PT V/v tranh chấp quyền về lối đi qua bất động sản liền kề củaTòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai.
2.4 Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác
Điều 255 BLDS năm 2015 quy định về vấn đề này như sau: “Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường”.
Theo quy định của Điều luật này, chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của chủ sở hữu khác, mà không phải chỉ có chủ sở hữu bất động sản liền kề. Ở điều luật này, quy định “mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản…” không phải là đường dây được đặt trên bất động sản.
Những đường dây này được mắc ở trên phần không gian qua bất động sản. Quy định này cũng bắt nguồn từ khoản 2 Điều 175 BLDS năm 2015: “Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác”. Tức là ở đây, đường dây tải điện, thông tin liên lạc được mắc ở phần không gian của người sử dụng bất động sản.
Để đảm bảo cho cá nhân, tổ chức sử dụng điện, thông tin liên lạc, pháp luật quy định chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của người khác với yêu cầu sau:
- Đảm bảo an toàn, thuận tiện cho sinh hoạt của chủ sở hữu bất động sản liền kề.
- Chủ sở hữu bất động sản cần mắc dây tải điện, thông tin liên lạc phải bồi thường nếu việc mắc dây tải điện, thông tin liên lạc gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề.
3. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề
Nhìn chung, BLDS năm 2015 đã có những điều chỉnh phù hợp khắc phục được lỗ hổng trong BLDS năm 2005 về vấn đề quyền đối với bất động sản liền kề; tuy vậy, qua quá trình nghiên cứu và tìm hiểu các quy định trong Bộ luật về quyền này, chúng tôi vẫn thấy còn tồn tại một số điểm bất cập cần được hoàn thiện như sau:
Thứ nhất, cùng với một nội dung tương tự về các quyền như quyền về lối đi qua bất động sản liền kề, quyền cấp, thoát nước, quyền tưới, tiêu nước trong canh tác, quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc…nhưng tên gọi trong các BLDS lại không đồng nhất với nhau. Cụ thể:
+ “Quyền đối với bất động sản liền kề” là thuật ngữ quá rộng so với nội hàm của quyền này, các bên có thể thỏa thuận về bất cứ quyền nào được xác lập trên bất động sản của nhau mà không nhất thiết phải là những quyền thiết yếu được ghi nhận trong Bộ luật (Hiện nay, BLDS năm 2015 mới ghi nhận bốn quyền cụ thể gồm: Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề (Điều 252 BLDS năm 2015); Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác (Điều 253 BLDS năm 2015); Quyền về lối đi qua (Điều 254 BLDS năm 2015); Mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác (Điều 255 BLDS năm 2015).
+ Thuật ngữ “liền kề” được gắn vào tên gọi chưa bao quát được hết nội dung của quyền này. Bởi vì, có những quyền không chỉ xác lập trên bất động sản liền kề mà còn được xác lập đối với bất động sản xung quanh như quyền về cấp thoát nước qua bất động sản liền kề (Điều 252 BLDS năm 2015), quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác (Điều 253 BLDS năm 2015).
Thứ hai, mặc dù BLDS năm 2015 đã bổ sung thêm các quy định về chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề so với quy định trong BLDS năm 2005 tuy vậy, sự bổ sung còn chưa đầy đủ. Theo quy định tại Điều 256, quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt trong trường hợp sau đây: (1). Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người; (2). Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền; (3). Theo thỏa thuận của các bên; (4). Trường hợp khác theo quy định của luật.
Điều luật này chưa dự liệu đầy đủ mọi trường hợp chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề, có thể kể đến như:
+ Trường hợp quyền đối với bất động sản chấm dứt khi bất động sản hưởng quyền thoát khỏi tình trạng bị vây bọc bởi các bất động sản khác dẫn đến không còn nhu cầu sử dụng bất động sản liền kề. Ví dụ: Bất động sản thuộc sở hữu của A bị vây bọc xung quanh bởi bất động sản của nhà B; do đó, A phải mở lối đi trên bất động sản của nhà B. Tuy nhiên, do hiện tượng bão lũ, sạt lở đất nên bất động sản của nhà B bị sạt lở toàn bộ dẫn đến bất động sản của A không còn bị vây bọc. Do đó, quyền về lối đi của A trong trường hợp này cũng đương nhiên chấm dứt;
+ Trường hợp bất động sản hưởng quyền không còn cũng là căn cứ phổ biến để chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề. Trên thực tế, có nhiều nguyên nhân khác nhau dẫn đến sự “biến mất” của bất động sản hưởng quyền như bị sạt lở, bị thu hồi giải phóng mặt bằng, bị đại dương xâm lấn…Khi bất động sản hưởng quyền không còn thì tất yếu dẫn đến hệ quả quyền đối với bất động sản cũng chấm dứt;
+ Thời hạn hưởng quyền đối với bất động sản liền kề đã hết: khi quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo sự thỏa thuận của các bên hay theo di chúc thì hoàn toàn các chính các bên chủ thể hoặc người lập di chúc có quyền ấn định thời hạn hưởng quyền; do đó, khi thời hạn này kết thúc thì quyền cũng chấm dứt theo.
Trên đây là những phân tích về “Quyền đối với bất động sản liền kề theo bộ luật dân sự 2015 ”. Hy vọng qua bài viết của chúng tôi, giúp các bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này. Nếu có bất kỳ thắc mắc về nội dung trên hoặc những vấn đề về pháp luật khác hãy liên hệ hotline 1900.6568 để được chuyên viên tư vấn và hỗ trợ.
