Ở Phần 1, tác giả đã chỉ ra một số bất cập của thực trạng pháp luật Việt Nam về các quyền tài sản phát sinh từ giao dịch dân sự. Trên cơ sở phân tích các quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng, ở bài viết này Luật Dương Gia kiến nghị một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về các quyền tài sản phát sinh từ giao dịch dân sự.
2. Những bất cập trong quy định của pháp luật Việt Nam về quyền tài sản
…
2.3. Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Hiện nay, nhiều trường hợp còn nhầm lẫn giữa khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, mặc dù trên thực tế chỉ tồn tại một thực thể vật chất duy nhất là nhà ở sẽ hình thành trong tương lai. Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phát sinh trên cơ sở một hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư với khách hàng (có thể là cá nhân hoặc pháp nhân).
Trong hợp đồng này, khách hàng sẽ thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo các giai đoạn của dự án. Sau khi đã thanh toán một phần giá trị hợp đồng, khách hàng có quyền chuyển nhượng hợp đồng, để thừa kế, thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ tại các tổ chức tín dụng hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Pháp luật hiện hành cho phép các bên được lựa chọn một trong hai hình thức thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ:
(1) Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hoặc
(2) Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở.
Nếu lựa chọn thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, về mục đích xác lập bắt buộc phải nhằm vay vốn để mua chính nhà ở đó, về điều kiện thế chấp phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này. Nếu lựa chọn thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở, hiện nay pháp luật không có quy định bắt buộc về mục đích và điều kiện thế chấp.
3. Những kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật Việt Nam về quyền tài sản
3.1. Cần hoàn thiện khái niệm quyền tài sản trong BLDS năm 2015
Hoàn thiện khái niệm quyền tài sản là một việc làm quan trọng và cần thiết, góp phần hoàn thiện chế định tài sản trong BLDS năm 2015. Từ đó làm cơ sở để xác định phạm vi các quyền tài sản có thể trở thành đối tượng của các giao dịch dân sự; xây dựng cách thức bảo vệ, cơ chế đăng ký các quyền tài sản… Trong căn cứ phân loại tài sản, khác biệt với pháp luật của các quốc gia khác trên thế giới, pháp luật Việt Nam không coi quyền và vật như là những cách tiếp cận khác nhau về tài sản, mà coi đây là các loại tài sản khác nhau.
Quan điểm của những nhà lập pháp BLDS năm 2015 coi vật với tư cách là một tài sản phải được biểu hiện dưới dạng hữu hình (vật lý), con người có thể nhận biết thông qua các giác quan tri giác. Đối lập với các vật hữu hình, quyền tài sản là vô hình, con người không thể nhận biết thông qua các giác quan tri giác. Việc BLDS năm 2015 xây dựng khái niệm quyền tài sản mà chưa chỉ ra đầy đủ các đặc điểm pháp lý trong nội hàm khái niệm là một thiếu sót lớn cần phải khắc phục. Theo đó tác giả kiến nghị, sửa đổi Điều 115 theo hướng: “Quyền tài sản là tài sản vô hình, đem lại lợi ích vật chất cho chủ thể hưởng quyền”.
3.2. Cần xây dựng hệ thống các căn cứ phân loại quyền tài sản trong BLDS năm 2015 sửa đổi
Quyền tài sản ngày càng phổ biến, đa dạng và giữ vai trò quan trọng trong xã hội hiện đại. Dưới góc độ lý luận, có nhiều cách phân loại quyền tài sản. Cụ thể:
(1) Căn cứ vào cách thức thực hiện quyền của chủ thể, các quyền tài sản có thể chia thành 02 nhóm: nhóm các quyền đối vật và các quyền đối nhân. Việc phân loại quyền tài sản thành hai nhóm, quyền tài sản đối vật và quyền tài sản đối nhân có ý nghĩa trong việc xác định cách thức thực hiện quyền và xây dựng các phương thức chuyển giao quyền tài sản khi nó trở thành đối tượng của các giao dịch dân sự;
(2) Căn cứ vào tính có thể chuyển giao hoặc không thể chuyển giao về quyền sở hữu, các quyền tài sản có thể chia thành 02 nhóm: các quyền tài sản có thể chuyển giao quyền sở hữu và các quyền tài sản không thể chuyển giao quyền sở hữu. Việc xây dựng căn cứ phân loại này có ý nghĩa trong việc xác định quyền tài sản nào đó có thể trở thành đối tượng của giao dịch dân sự hay không (nguyên tắc đặt ra là các quyền tài sản gắn liền với yếu tố nhân thân sẽ không được phép chuyển giao quyền sở hữu);
(3) Căn cứ vào nguồn gốc hình thành, các quyền tài sản có thể được chia làm 02 nhóm: các quyền tài sản hình thành từ hợp đồng và các quyền tài sản hình thành theo quy định của Luật. Căn cứ phân loại này có ý nghĩa trong việc xây dựng trình tự, tử tục, hình thức và tổ chức hệ thống cơ quan đăng ký đối với các quyền tài sản khi được sử dụng làm đối tượng của các giao dịch dân sự.
3.3. Sửa đổi Điều 33 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/03/2021 quy định thi hành BLDS năm 2015 về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
Như đã phân tích, Điều 33 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định khá đơn giản về quyền của bên có quyền đòi nợ được thế chấp quyền đòi nợ để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ mà không cần sự đồng ý của bên có nghĩa vụ trả nợ. Khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng quyền đòi nợ đến hạn, bên nhận thế chấp quyền đòi nợ có quyền yêu cầu bên thứ ba là người có nghĩa vụ trả nợ chuyển giao các khoản tiền hoặc tài sản khác cho mình hoặc cho người được uỷ quyền.
Tuy nhiên, không quy định về nghĩa vụ thông báo cho bên có nghĩa vụ trả nợ; bên có nghĩa vụ trả nợ có quyền từ chối thanh toán cho bên nhận thế chấp hay không nên đã gây ra nhiều vướng mắc khi áp dụng. Tác giả kiến nghị sửa đổi Điều 33 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP theo hướng:
“Việc thế chấp bằng quyền đòi nợ, khoản phải thu, quyền yêu cầu thanh toán khác không cần có sự đồng ý của người có nghĩa vụ. Bên thế chấp phải thông báo cho bên có nghĩa vụ biết về việc đã sử dụng quyền đòi nợ, khoản phải thu, quyền yêu cầu thanh toán khác làm tài sản bảo đảm.
Trường hợp bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ là điều kiện xử lý tài sản bảo đảm thì bên có nghĩa vụ thanh toán không được từ chối thanh toán trước bên nhận thế chấp”.
3.4. Cần quy định cụ thể về việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp
Bên cạnh việc ghi nhận cho chủ thể có quyền định đoạt phần vốn góp trong doanh nghiệp, pháp luật Việt Nam hiện hành còn cho phép sử dụng quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp làm tài sản bảo đảm.
Tuy nhiên, không quy định cụ thể về việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp. Những thiếu sót này tạo ra một rào cản lớn cho hoạt động huy động vốn của các chủ thể trong thực tiễn. Do đó, tác giả kiến nghị cần bổ sung quy định về xử lý tài sản bảo đảm là phần vốn góp trong doanh nghiệp tại Chương IV Nghị định số 21/2021/NĐ-CP theo hướng:
“Xử lý tài sản bảo là quyền tài sản đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp
1. Trường hợp phải xử lý quyền tài sản là phần vốn góp trong doanh nghiệp, bên nhận chuyển giao phần vốn góp có tư cách thành viên doanh nghiệp kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục cấp mới giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.
2. Người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp có nghĩa vụ hoàn thành thủ tục đăng ký và tiếp nhận thành viên mới khi được bên nhận chuyển giao phần vốn góp yêu cầu”.
3.5. Bổ sung quy định trong Thông tư 26/2015/TT-NHNN
Cần bổ sung thông tư 26/2015/TT-NHNN theo hướng quy định rõ trường hợp tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở được phép sử dụng quyền tài sản hình thành từ hợp đồng mua bán nhà ở làm tài sản thế chấp vay vốn tại các tổ chức tín dụng.
Thực tế hiện nay, việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tồn tại 03 dạng phổ biến:
(i) Chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
(ii) Tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của mình;
(iii) Tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Riêng trường hợp tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở muốn thế chấp để vay vốn tín dụng thường bị từ chối công chứng hợp đồng thế chấp và không thể đăng ký thế chấp nếu xác định đối tượng của hợp đồng thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai, bởi nhiều lý do như mâu thuẫn với quy định của Luật Công chứng, hồ sơ đăng ký không hợp lệ vì không có bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… do đó, để vay vốn tại tổ chức tín dụng, các chủ thể buộc phải xác lập biện pháp thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Quyền tài sản là một vấn đề pháp lý phức tạp. Quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành điều chỉnh về quyền tài sản nằm rải rác trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau nhưng được xây dựng thiếu tính đồng bộ, tính khoa học đã gây ra nhiều mâu thuẫn, bất cập trong việc hiểu và áp dụng trên thực tiễn.
Trên đây là bài viết của Luậ Dương Gia về “Bất cập và kiến nghị hoàn thiện quy định về quyền tài sản pháp luật Việt Nam (Phần 2)”. Trường hợp bạn đang còn thắc mắc hoặc sử dụng dịch vụ pháp lý, liên hệ ngay Hotline: 079.497.8999 hoặc 093.154.8999 để đươc tư vấn và hỗ trợ sớm nhất!
