Bộ luật dân sự năm 2015 bổ sung quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác bao gồm 3 quyền: Quyền đối với bất động sản liền kề; Quyền hưởng dụng và Quyền bề mặt. Lần đầu tiên pháp luật Việt Nam công nhận quyền bề mặt. Điều này làm tăng khả năng định đoạt tài sản của chủ sử dụng đất khi muốn giữ quyền làm chủ của mình lại vừa muốn cho người khác khai thác đất để sinh lợi. Bài viết dưới đây sẽ đi vào phân tích quyền bề mặt là gì, căn cứ xác lập quyền bề mặt và những vấn đề pháp lý khác có liên quan, hãy cùng chúng tôi tìm hiểu qua bài viết dưới đây.
Căn cứ pháp lý:
– Bộ luật dân sự năm 2015;
1. Quyền bề mặt là gì? Đặc điểm của quyền bề mặt
1.1. Quyền bề mặt là gì?
Khái niệm quyền bề mặt được quy định như sau:
Điều 267. Quyền bề mặt
“Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác.”
Cũng là một vật quyền phát sinh từ quyền sở hữu, quyền bề mặt là quyền của một chủ thể không phải chủ sở hữu được tác động, khai thác trên tài sản. Đặc trưng của quyền bề mặt là quyền này chỉ áp dụng đối với đối tượng là quyền sử dụng đất đối với mặt đất, mặt nước với phạm vi quyền là khoảng không gian bên trên và bên trong của các đối tượng này.
Với sự ra đời của quy định về quyền bề mặt, tài sản được khai thác đa dạng và đem lại nhiều lợi ích kinh tế hơn cho các chủ thể. Theo 1 số quốc gia, quyền bề mặt có tính chất tương tự như quyền đối với các khoảng không gian được cắt lớp bên trên và bên trong của mặt đất, mặt nước. Từ đó, mỗi chủ thể cụ thể sẽ có quyền được khai thác riêng trong phạm vi không gian mà họ có quyền.
1.2. Đặc điểm của quyền bề mặt
– Thứ nhất, quyền bề mặt mang đặc điểm của một vật quyền phái sinh. Quyền bề mặt là quyền phái sinh từ quyền sở hữu, tức là, nó chỉ xuất hiện và tồn tại khi có sự tồn tại của quyền sở hữu. Như vậy, điều kiện tồn tại của quyền bề mặt là có tồn tại quyền sở hữu đối với đất. Chủ sở hữu đất có quyền sở hữu hợp pháp đối với đất mới được phép thực hiện việc xác lập quyền bề mặt cho chủ thể khác.
– Thứ hai, đối tượng của quyền bề mặt là khoảng không gian trên bề mặt đất, mặt nước hoặc dưới lòng đất. Đặc điểm nhằm phân biệt rõ hơn quyền bề mặt với các vật quyền khác. Nếu đối tượng của quyền hưởng dụng là các loại tài sản ( động sản, BĐS,…), đối tượng của quyền địa dịch là BĐS thì đối tượng của quyền bề mặt lại là “khoảng không gian” trên trải dài từ trên bề mặt đất, mặt nước xuống đến dưới lòng đất. Khoảng không gian này có thể bị giới hạn độ cao, độ sâu nhưng cũng có thể bao gồm toàn bộ bề mặt bên trên mặt đất và lòng đất tuỳ vào sự thoả thuận của các bên hoặc pháp luật quy định.
– Thứ ba, quyền bề mặt phải được đăng ký. Việc đăng ký quyền bề mặt là rất quan trọng. Pháp luật các nước trên thế giới thông thường đều quy định việc đăng ký đối với quyền bề mặt. Mục đích đăng ký vừa là việc khẳng định một cách chính thức thông qua thủ tục pháp lý nhất định để khẳng định quyền của chủ sở hữu bề mặt, vừa là biện pháp hữu hiệu để đối kháng với các bên thứ ba. Thông qua việc đăng ký, quyền bề mặt được công khai một cách chắc chắn, tạo điều kiện cho người có quyền bề mặt bảo vệ quyền lợi của mình, chống lại sự xâm phạm từ bên thứ ba, đồng thời cũng là phương thức thông báo cho mọi người biết về quyền của chủ sở hữu bề mặt, tránh được những tranh chấp trong giao dịch dân sự liên quan đến quyền này.
– Thứ tư, chủ sở hữu đất và người có quyền bề mặt là hai chủ thể tách biệt nhau. Khi thực thi chế định quyền bề mặt thì cần phải làm rõ quyền của chủ sở hữu mảnh đất và quyền bề mặt.
Khi quyền bề mặt được xác lập thì chủ sở hữu và người có quyền bề mặt trở thành những chủ thể tách biệt nhau. Đối với chủ sở hữu đất được thực hiện quyền sử dụng đất thông qua căn cứ pháp lý là quyền sở hữu, với nội hàm bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với tài sản của mình. Khi xác lập quyền bề mặt thì chủ sở hữu đất không còn quyền sử dụng đối với bề mặt đất nữa.
Ngược lại, người có quyền bề mặt thì được sử dụng đất dựa trên việc xác lập quyền bề mặt theo đúng quy định của pháp luật. Hệ quả là, người có quyền sở hữu đất và người thực tế sử dụng đất lại là những chủ thể có quyền riêng biệt với nhau, tách rời nhau.
Như vậy, chủ sở hữu đất có quyền sở hữu đất nhưng lại không có quyền sở hữu đối với tài sản được tạo lập trên đất (tài sản tạo lập bởi người có quyền bề mặt). Người có quyền bề mặt chỉ có quyền sử dụng đất để trồng cây, canh tác, xây dựng công trình và có quyền sở hữu đối với tài sản trên đất mà không có đầy đủ quyền năng đối với đất như là một chủ sở hữu.
– Thứ năm, nghĩa vụ của chủ thể có quyền bề mặt. Khi xác lập quyền bề mặt, người có quyền bề mặt được quyền sử dụng đối một khoảng không gian nhất định trong phần đất thuộc sở hữu của một chủ thể khác. Khi đó, người này có quyền khai thác, sử dụng khoảng không gian đó để thu được hoa lợi, lợi tức, những lợi ích nhất định.
Thông thường, quyền bề mặt được xác lập thông qua việc chủ sở hữu cho phép thực hiện quyền này. Do vậy, người có quyền bề mặt thường phải trả cho chủ sở hữu một khoản tiền nhất định mang tính chất đền bù cho việc khai thác, sử dụng bề mặt đất. Tuy nhiên, trong những trường hợp nhất định có thể vấn đề bù đắp cho việc khai thác sử dụng đất sẽ không cần đặt ra.
Ví dụ: trường hợp người có quyền bề mặt theo quy định của pháp luật mà pháp luật không yêu cầu phải thực hiện việc phải trả chi phí sử dụng đất; hoặc người có quyền bề mặt theo thỏa thuận mà trong thỏa thuận đó chủ sở hữu không yêu cầu khoản tiền bù đắp trên; hoặc theo di chúc mà không có yêu cầu người có quyền bề mặt phải trả chi phí cho việc khai thác, sử dụng đất…
2. Căn cứ xác lập quyền bề mặt
Căn cứ xác lập quyền bề mặt được quy định trong Bộ luật hình sự năm 2015 như sau:
Điều 268. Căn cứ xác lập quyền bề mặt
“Quyền bề mặt được xác lập theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc.”
Theo quy định tại Điều 268 BLDS năm 2015 thì quyền bề mặt được xác lập theo quy định của pháp luật, theo thoả thuận hoặc theo di chúc. Đây là những căn cứ căn bản nhất để xác lập quyền bề mặt. Trong quá trình xác lập quyền bề mặt cần xem xét đến điều kiện đầu tiên, đó là quyền bề mặt phải được xác lập trên một quyền sở hữu đất hợp pháp.
Nếu ngay từ ban đầu quyền sở hữu đất chưa có căn cứ pháp luật hợp pháp, thì rất khó dẫn đến việc xác lập được một quyền bề mặt hợp pháp. Điều này dẫn đến là nếu trong trường hợp lần đầu xác lập thì chủ sở hữu đất phải là chủ sở hữu có quyền hợp pháp đối với đất. Trong trường hợp chuyển giao lại quyền bề mặt cho người khác, chủ sở hữu quyền bề mặt trước đó phải là người có quyền sở hữu bề mặt hợp pháp.
Ví dụ: hai bên ký kết với nhau hợp đồng chuyển nhượng quyền bề mặt. Người chủ sử dụng đất vẫn bảo lưu quyền sở hữu của mình, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đứng tên người sử dụng đất. Bên mua quyền bề mặt có toàn quyền sử dụng bề mặt của miếng đất này, có quyền chuyển nhượng lại quyền bề mặt nếu không có nhu cầu sử dụng tiếp. Người sử dụng đất cũng có thể để lại di chúc phần quyền bề mặt của mình như các quyền đối với tài sản khác.
3. Thời điểm có hiệu lực của quyền bề mặt
Điều 269. Hiệu lực của quyền bề mặt
“Quyền bề mặt có hiệu lực từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền bề mặt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.
Quyền bề mặt có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.”
Như vậy, thời điểm có hiệu lực của quyền bề mặt được tính từ thời điểm chuyển giao quyền bề mặt, trừ trường hợp có thỏa thuận về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng hoặc pháp luật quy định khác.
4. Nội dung của quyền bề mặt
– Nội dung của quyền bề mặt được quy định: Chủ thể quyền bề mặt có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác và được sở hữu những tài sản được tạo lập nhưng không được trái với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai, xây dựng, quy hoạch, tài nguyên, khoáng sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.
– Trường hợp quyền bề mặt được chuyển giao một phần hoặc toàn bộ thì chủ thể nhận chuyển giao được kế thừa quyền bề mặt theo điều kiện và trong phạm vi tương ứng với phần quyền bề mặt được chuyển giao.
5. Thời hạn thực hiện quyền bề mặt
– Thời hạn của quyền bề mặt được xác định theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc di chúc nhưng không vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất.
– Trường hợp thỏa thuận hoặc di chúc không xác định thời hạn của quyền bề mặt thì mỗi bên có quyền chấm dứt quyền này bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước ít nhất là 06 tháng.
Như vậy, bài viết trên đây đã làm rõ nội dung về quyền bề mặt và căn cứ xác lập quyền bề mặt. Hy vọng bài viết sẽ cung cấp cho bạn đọc những thông tin bổ ích. Trường hợp có thắc mắc bạn có thể liên hệ tổng đài 19006586 để được hỗ trợ tư vấn cụ thể.
