Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác. Còn người có quyền sử dụng đất là quyền khai thác không gian bên trong lòng đất đến độ cao, độ sâu theo ý mình và chỉ chịu hai giới hạn: quy định của pháp luật và quyền sử dụng đất của người khác.
Có thể thấy đối tượng của quyền bề mặt như là kết quả chia nhỏ của quyền sử dụng đất. Thông qua việc phân tích để hiểu được khác biệt của quyền bề mặt so với quyền sử dụng đất, bài viết chỉ ra mối quan hệ giữa quyền sử dụng đất và quyền bề mặt.
Cơ sở pháp lý:
1. Quyền sử dụng đất là cơ sở xác lập quyền bề mặt
Quyền sử dụng đất là cơ sở xác lập quyền bề mặt được thể hiện qua hai nội dung:
Xác định chủ thể của quyền bề mặt thông qua chủ sở hữu quyền sử dụng đất
Quyền bề mặt có hiệu lực từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền bề mặt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác. Như vậy, thời điểm xác lập quyền bề mặt sẽ thường xảy ra sau thời điểm phát sinh quyền sử dụng đất và chỉ có thể xác định được chủ thể của quyền bề mặt khi đã biết người có quyền sử dụng đất là ai.
Một trong các phương thức để xác lập quyền bề mặt, đó là bằng hành vi chủ động của chủ sở hữu bất động sản tách quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất thành hai bất động sản độc lập. Có thể đưa ra một vài ví dụ như:
– Người có quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tặng quyền sử dụng đất cho một người và quyền sở hữu nhà cho một người khác;
– Người có quyền sở dụng đất và quyền sở hữu nhà thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp quyền sở hữu nhà, sau đó, quyền sử dụng đất được bán cho người khác để thanh toán nghĩa vụ đảm bảo;
– Người có quyền sở hữu nhà nhiều tầng và quyền sử dụng đất tặng cho hoặc bán một hoặc nhiều tầng lầu cho người khác và giữ lại cho mình quyền sở hữu tầng trệt cùng với quyền sử dụng đất;
– Người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sở hữu nhà (cây lâu năm), nhưng không chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhà (cây) đó…
– Người có quyền sử dụng đất tặng cho hoặc chuyển nhượng các cây lâu năm gắn liền với đất cho người khác và giữ lại quyền sử dụng đất;
Quyền năng của chủ thể quyền bề mặt bị giới hạn hơn quyền của chủ sở hữu quyền sử dụng đất
Chủ thể quyền bề mặt có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác nhưng không được trái với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai, xây dựng, quy hoạch, tài nguyên, khoáng sản và quy định khác của pháp luật có liên quan. Như vậy, quyền bề mặt là tổng thể các quyền và nghĩa vụ mà chủ thể có quyền được thực hiện với quyền sử dụng đất của người khác. Cụ thể, chủ thể của quyền bề mặt có quyền:
– Khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước: như xây dựng công trình, trồng cây, canh tác; nuôi trồng thủy hải sản, xây nhà nổi hay mở các dịch vụ trên mặt nước…
+ Sử dụng khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước;
+ Khai thác, sử dụng lòng đất;
Trong quá trình thực hiện quyền bề mặt, chủ thể quyền tạo lập ra các tài sản mới. Các tài sản này thuộc sở hữu của chủ thể quyền bề mặt. Ví dụ: A thỏa thuận, xác lập cho B có quyền bề mặt đối với quyền sử dụng đất của A. Trên mặt đất, B tiến hành xây dựng một nhà kho chứa hàng diện tích 100m2. Đồng thời, B có trồng một số cây cối trên mặt đất. Vì vậy, nhà kho và các cây cối này đều thuộc quyền sở hữu của B.
Việc khai thác các đối tượng của quyền bề mặt phải thực hiện theo đúng các thỏa thuận, cam kết với người có quyền sử dụng đất và tuân thủ các quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó, chủ sở hữu quyền sử dụng đất được quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức, được quyền thực hiện các giao dịch dân sự có đối tượng là quyền sử dụng đất như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp…Như vậy, chủ thể quyền bề mặt không được tác động vào quyền sử dụng đất; thậm chí khi thời hạn của quyền bề mặt chấm dứt quyền năng của chủ thể quyền bề mặt cũng sẽ chấm dứt ngay cả với tài sản được tạo lập trên đất, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác, và nếu không có thỏa thuận gì những tài sản này mặc nhiên trở thành tài sản của chủ sở hữu quyền sử dụng đất.
2. Thời hạn của quyền sử dụng đất là căn cứ xác định thời hạn quyền bề mặt
Thời hạn của quyền bề mặt được xác định theo quy định của luật, theo thoả thuận hoặc di chúc nhưng không vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất. Quyền bề mặt được coi là quyền phát sinh từ quyền sử dụng đất nên thời hạn của quyền bề mặt phải phụ thuộc vào quyền sử dụng đất, không được vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất.
Hiện nay, thời hạn của quyền sử dụng đất được chia làm hai loại: thời hạn sử dụng đất lâu dài và thời hạn sử dụng đất xác định cụ thể. Bên cạnh đó, thời hạn sử dụng đất có thể thay đổi trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất và chuyển sang chủ thể sử dụng mới. Có thể lấy một vài ví dụ như: trong trường hợp quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng cụ thể thì thời hạn của quyền bề mặt không quá 50 năm đối với trường hợp đối tượng của quyền bề mặt gắn liền với đất nông nghiệp mà hộ gia đình, cá nhân được cho thuê; không quá 70 năm đối với quyền bề mặt gắn với đất được nhà nước cho tổ chức thuê để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối…;
Không quá 99 năm đối với quyền bề mặt gắn liền với đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; không quá 05 năm đối với quyền bề mặt gắn liền với đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn; … Như vậy, căn cứ để xác định thời hạn hưởng quyền bề mặt là Luật Đất đai năm 2013. Mỗi loại đất đai do Nhà nước quản lý đều có thời hạn sử dụng không giống nhau nêu khi thực hiện xác lập quyền bề mặt thì phải tìm hiểu về thời hạn mà Nhà nước cấp quyền sử dụng cho các chủ thể có quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, pháp luật Việt Nam không quy định bắt buộc các bên phải ghi rõ thời hạn của quyền bề mặt trong văn bản thỏa thuận hoặc di chúc nên trong văn bản xác lập quyền, quyền bề mặt có thể ghi trong một khoảng thời gian cụ thể hoặc không. Để tránh việc xảy ra tranh chấp nếu thời hạn của quyền bề mặt không được xác định rõ, pháp luật Việt Nam đã xây dựng quy định dự phòng cho trường hợp này tại Khoản 2 Điều 270 Bộ luật Dân sự năm 2015:
“Trường hợp thỏa thuận hoặc di chúc không xác định thời hạn của quyền bề mặt thì mỗi bên có quyền chấm dứt quyền này bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước ít nhất 06 tháng”.
Theo đó, trong trường hợp các bên thỏa thuận về việc xác lập quyền bề mặt nhưng không có nội dung về thời hạn quyền hưởng dụng hoặc người lập di chúc không ấn định thời hạn quyền hưởng dụng trong di chúc thì mỗi bên có quyền chấm dứt quyền này bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo cho bên kia ít nhất 06 tháng. Hình thức thông báo bắt buộc bằng văn bản. Cụ thể:
– Trong trường hợp có thỏa thuận chấm dứt quyền bề mặt, chủ thể có quyền sử dụng đất và chủ thể quyền bề mặt phải thông báo cho nhau.
– Trong trường hợp lập di chúc, di chúc phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm mở thừa kế, các nội dung định đoạt trong di chúc có hiệu lực, bao gồm cả quyền bề mặt. Điều này có nghĩa là trong trường hợp này, quyền bề mặt chỉ phát sinh sau khi người để lại di sản cết nên không thể hiểu đây là người lập di chúc thông báo về việc chấm dứt quyền bề mặt. Nếu trong di chúc không ấn định thời hạn quyền bề mặt thì người được lập di chúc thừa kế cho quyền sử dụng đất, nếu muốn chấm dứt quyền này thì phải báo cho chủ thể quyền bề mặt trước 06 tháng.
Như vậy, chủ thể chấm dứt quyền bề mặt thì phải thông báo ít nhất trước 06 tháng. Nhưng nếu thời hạn của quyền sử dụng đất còn dưới 06 tháng thì việc đặt ra thời hạn thông báo tối thiểu là 06 tháng không hợp lý và không thực tế.
3. Quyền sử dụng đất bị thu hồi sẽ làm chấm dứt quyền bề mặt
Quyền bề mặt chấm dứt trong trường hợp sau đây:
– Thời hạn hưởng quyền bề mặt đã hết;
– Chủ thể có quyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất là một;
– Chủ thể có quyền bề mặt từ bỏ quyền của mình;
– Quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi theo quy định của Luật đất đai;
– Theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của luật.
Như vậy, một trong các căn cứ chấm dứt quyền bề mặt là khi quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi theo quy định của Luật Đất đai. Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước giao, cho thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc thu lại quyền sử dụng đất do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Mặc dù, đây là một căn cứ khác biệt so với các căn cứ chấm dứt quyền hưởng dụng và quyền đối với bất động sản liền kề.
Nhưng căn cứ này hoàn toàn phù hợp với thực tế, khi tài sản là đối tượng của bất cứ vật quyền nào bị thu hồi thì các vật quyền được xác lập trên tài sản đó đều chấm dứt, nên đây là căn cứ làm chấm dứt mọi loại vật quyền, kể cả vật quyền chính (quyền sở hữu) và các vật quyền phụ thuộc.
Quyền bề mặt là quyền được thực hiện trên bề mặt đất, bề mặt nước nên khi quyền sử dụng đất bị thu hồi thì đối tượng của quyền bề mặt không còn và khi đó quyền bề mặt cũng chấm dứt. Khi thu hồi đất, Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh sẽ ban hành Quyết định thu hồi đất. Đây là căn cứ chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai. Như vậy, ngoài quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì Luật Đất đai năm 2013 là văn bản pháp lý quan trọng để áp dụng trong trường hợp này. Theo đó, quyền sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi trong các trường hợp sau đây:
- Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh;
- Phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
- Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
- Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Sau khi chấm dứt quyền bề mặt thì chủ thể có quyền bề mặt phải trả lại mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền sử dụng đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Chủ thể quyền bề mặt phải xử lý tài sản thuộc sở hữu của mình trước khi quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác;
Trường hợp chủ thể quyền bề mặt không xử lý tài sản trước khi quyền bề mặt chấm dứt thì quyền sở hữu tài sản đó thuộc về chủ thể có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản đó. Trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản mà phải xử lý tài sản thì chủ thể có quyền bề mặt phải thanh toán chi phí xử lý tài sản.
4. Chế định quyền bề mặt được áp dụng sẽ làm cho việc khai thác quyền sử dụng đất được triệt để hơn
Người có quyền bề mặt được quyền sử dụng mặt đất, lòng đất, không gian bên trên mặt đất để phục vụ cho các nhu cầu và lợi ích của mình. Hay nói cách khác, người có quyền sử dụng dất có thể cắt lớp được khoảng không cho việc sử dụng, khai thác quyền sử dụng đất. Khi áp dụng quyền bề mặt, các chủ thể có thể khai thác được đầy đủ vè mặt không gian gồm phía trên mặt đất, mặt đất và phía dưới mặt đất. Trong nền kinh tế thị trường, mọi khía cạnh của tài sản cần được khai thác triệt để để tạo ra lợi ích trong xã hội.
Trong khi chủ sử dụng đất không có nhu cầu sử dụng khoảng không của đất hoặc của bất động sản trên đất thì có thể khai thác lợi ích bằng cách cho phép chủ thể khác sử dụng khoảng không này. Việc này cũng tạo ra những lợi ích cho người sử dụng quyền bề mặt. Tức là, chủ sở hữu quyền bề mặt chỉ phải trả chi phí để được sử dụng quyền bề mặt, đáp ứng nhu cầu sử dụng của mình mà không nhất thiết phải trả toàn bộ chi phí cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc bất động sản.
Điều này có ý nghĩa đặc biệt đối với các thương nhân, nhà đầu tư khi mà họ không phải sử dụng quá nhiều tiền vào việc có quyền sở hữu đất mà chỉ cần có quyền sở hữu bề mặt đất với chi phí thấp hơn và rẻ hơn rất nhiều. Ví dụ: chủ đầu tư, thương nhân chỉ cần có bề mặt đất để xây nhà cao tầng cho thuê, siêu thị, văn phòng…mà không cần quan tâm đến quyền sở hữu mảnh đất đó.
Như vậy, với cùng một diện tích quyền sử dụng đất, người có quyền sử dụng đất có thể khai thác triệt để giá trị của quyền sử dụng đất của mình bằng việc vừa sử dụng, vừa cho người khác thuê quyền sử dụng theo những lớp khác nhau đối với không gian bên trên, lòng đất bên dưới.
Trên đây là những phân tích về “Mối quan hệ giữa quyền sử dụng đất và quyền bề mặt”. Hy vọng qua bài viết của chúng tôi, giúp các bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này. Nếu có bất kỳ thắc mắc về nội dung trên hoặc những vấn đề về pháp luật khác hãy liên hệ hotline 1900.6568 để được chuyên viên tư vấn và hỗ trợ.
