Pháp luật Việt Nam quy định phạm vi quyền bề mặt gồm có: mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất… Khái niệm “Quyền bề mặt” đã trở nên quen thuộc đối với nhiều người. Hôm nay, Dương Gia xin trân trọng gửi đến quý độc giả bài một bài viết về quyền lợi này, đưa đến những thông tin cần thiết, từ đó giúp hiểu rõ hơn về “Quyền bề mặt” trong quy định của pháp luật hiện hành.
Căn cứ pháp lý:
1. Một số vấn đề pháp lý
Cũng như quyền hưởng dụng, quyền bề mặt cũng là một chế định mới được quy định tại Điều 267 Bộ luật dân sự năm 2015. Theo đó, quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác.
Ví dụ: A ký hợp đồng thuê đất của B. Thực tế A là người đang sử dụng đất một cách hợp pháp nhưng A lại không được Luật Đất đai thừa nhận với tư cách là “người sử dụng đất” mà phải là B, người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, A chỉ có thể thuê để sử dụng đất, xây dựng, khai thác, thế chấp các tài sản trên đất chứ không thể giao kết các hợp đồng khác như chuyển nhượng, tặng cho, để lại thừa kế quyền sử dụng đất, bởi những quyền năng này thuộc về B.
Pháp luật Việt Nam quy định phạm vi quyền bề mặt gồm có: mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất. Theo đó, chủ thể quyền bề mặt không những có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, mà còn có quyền khai thác, sử dụng cả phần trên và phía dưới mặt đất để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác.
1.1 Căn cứ xác lập quyền bề mặt
Quyền bề mặt được xác lập theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc. Quyền bề mặt có hiệu lực từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền bề mặt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác. Quyền bề mặt có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác (Điều 268 và Điều 269) Bộ luật dân sự năm 2015.
Ví dụ: A ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền bề mặt cho B từ năm 2018 đến năm 2028. A vẫn bảo lưu quyền sở hữu của mình, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đứng tên A. Nhưng B có toàn quyền sử dụng bề mặt của miếng đất này từ năm 2018 đến năm 2028, có quyền chuyển nhượng lại quyền bề mặt nếu không có nhu cầu sử dụng tiếp. Mặt khác, B cũng có thể để lại di chúc phần quyền bề mặt của mình cho con như các quyền đối với tài sản khác.
Như vậy, ngoài việc được xác lập theo quy định của pháp luật thì quyền bề mặt được xác lập theo thỏa thuận giữa chủ đất và người có quyền bề mặt, hoặc giữa người có quyền bề mặt với người khác trong trường hợp quyền bề mặt được chuyển giao. Hoặc quyền bề mặt của một người cũng có thể được xác lập dựa trên thừa kế từ người có quyền bề mặt trước đó, nghĩa là căn cứ trên một hành vi pháp lý đơn phương.
1.2 Hiệu lực của quyền bề mặt
Quyền bề mặt có hiệu lực từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền bề mặt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác. Quyền bề mặt có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác (Điều 269 Bộ luật dân sự 2015).
1.3 Thời hạn của quyền bề mặt
Thời hạn của quyền bề mặt được xác định theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc di chúc nhưng không vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 quy định thời hạn của quyền sử dụng đất được chia thành các loại sau: đất sử dụng ổn định lâu dài, đất sử dụng có thời hạn.
Đối đất sử dụng ổn định lâu dài thì quyền bề mặt là vô thời hạn. Theo luật Đất đai, đất sử dụng ổn định lâu dài gồm đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng; đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng; đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên; đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh….
Đối với loại đất có thời hạn sử dụng thì quyền bề mặt cũng có thời hạn. Bởi quyền bề mặt gắn liền với quyền sử dụng đất, do vậy khi quyền sử dụng đất hết thời hạn thì quyền bề mặt cũng hết thời hạn theo. Thời hạn này được ghi rõ trong quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất của Nhà nước và được quy định tại Điều 126 Luật đất đai 2013 như sau:
Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm; Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm;…
Ngoài ra, có những trường hợp thời hạn sử dụng đất lên đến 70 năm. Các thời hạn sử dụng đất này là tương đối dài, chưa kể các chủ thể sử dụng đất còn được yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn mà không giới hạn số lần.
Hơn nữa, pháp luật Việt Nam không quy định bắt buộc các bên phải ghi rõ thời hạn của quyền bề mặt trong văn bản thỏa thuận hoặc di chúc. Do đó, trong văn bản xác lập quyền, quyền bề mặt có thể ghi trong một khoảng thời gian cụ thể hoặc không. Để tránh việc xảy ra tranh chấp nếu thời hạn của quyền bề mặt không được xác định rõ, khoản 2 Điều 270 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Trường hợp thỏa thuận hoặc di chúc không xác định thời hạn của quyền bề mặt thì mỗi bên có quyền chấm dứt quyền này bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước ít nhất là 06 tháng”. Theo đó, trường hợp quyền bề mặt không xác định thời hạn thì khi một bên muốn chấm dứt quyền này thì phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước là 06 tháng, có như vậy thì bên kia mới có thời gian chuẩn bị cũng như có giải pháp cụ thể để tránh thiệt hại xảy ra
1.4 Nội dung của quyền bề mặt
Chủ thể quyền bề mặt có quyền tiến hành đầu tư trồng cây, nuôi trồng thủy sản hoặc xây dựng các công trình để phục vụ cho việc sản xuất, kinh doanh. Tài sản trên đất được hình thành sẽ thuộc quyền sở hữu của người có quyền bề mặt, cho nên nếu tài sản trên đất là công trình xây dựng phải đăng ký quyền sở hữu thì người có quyền bề mặt phải làm các thủ tục xin phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng và đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất… Ngoài ra, khi khai thác, sử dụng tài sản trên đất của người khác, người có quyền bề mặt cần phải thực hiện theo quy định của Luật Đất đai và các luật có liên quan.
Chủ thể quyền bề mặt được phép khai thác, sử dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức, quyền tự do định đoạt tài sản đã hình thành trên bề mặt cho chủ khác thông qua các giao dịch như mua bán, cho thuê, thế chấp, hoặc để lại thừa kế.
Chủ thể quyền bề mặt được phép chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền bề mặt cho chủ thể khác. Chuyển giao là việc chuyển quyền sở hữu tài sản và quyền khai thác mặt nước, mặt đất, lòng đất cho người khác thông qua các giao dịch như mua bán, tặng cho, thế chấp, trao đổi tài sản. Nếu quyền bề mặt chuyển giao một phần thì chủ thể nhận chuyển giao có một phần quyền bề mặt được chuyển giao và có các nghĩa vụ tương ứng với phần quyền bề mặt được chuyển giao (Điều 271, Bộ luật dân sự năm 2015).
1.5 Chấm dứt quyền bề mặt
Điều 272, Bộ luật dân sự năm 2015 đã quy định rõ các căn cứ chấm dứt quyền bề mặt:
Thứ nhất, thời hạn hưởng quyền bề mặt đã hết. Nếu quyền bề mặt được hình thành trong một thời hạn nào đó thì khi hết thời hạn này quyền bề mặt sẽ chấm dứt. Ví dụ: A thỏa thuận cho B hưởng quyền bề mặt trong vòng 10 năm. Hết 10 năm theo thỏa thuận, quyền bề mặt của B sẽ chấm dứt.
Thứ hai, chủ thể có quyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất là một. Chủ thể có quyền sử dụng đất có thể chuyển giao quyền sử dụng đất cho người có quyền bề mặt thông qua hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho hoặc thông qua thừa kế. Cho nên, khi chủ thể quyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất là một thì quyền bề mặt cũng chấm dứt. Ví dụ: A giao cho B (con trai duy nhất của mình) quyền bề mặt với diện tích 10.000m2 quyền sử dụng đất và thời hạn là 20 năm. Sau 02 năm, kể từ thời điểm xác lập quyền bề mặt của B thì A chết. B là người thừa kế duy nhất của A được hưởng thừa kế. Lúc này, B trở thành chủ sử dụng đất nên quyền bề mặt sẽ chấm dứt.
Thứ ba, chủ thể có quyền bề mặt từ bỏ quyền của mình. Khi chủ sở hữu tài sản không còn nhu cầu khai thác quyền đó và cũng không muốn chuyển giao cho chủ thể khác nên đã từ bỏ quyền thuộc sở hữu của mình bằng cách tuyên bố là từ bỏ quyền đó. Ví dụ: A thỏa thuận để B có được quyền bề mặt trên diện tích đất của mình nhưng sau đó B tuyên bố “từ bỏ quyền bề mặt đó”. Đây sẽ là căn cứ làm chấm dứt quyền bề mặt của B.
Thứ tư, quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi theo quy định của Luật Đất đai. Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước giao, cho thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc thu lại quyền sử dụng đất do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Như vậy, khi Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, quyền sử dụng đất của người được Nhà nước giao đã xác lập quyền bề mặt của người khác sẽ chấm dứt.
Thứ năm, theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của luật. Các bên có thể thỏa thuận chấm dứt quyền bề mặt vào bất cứ thời gian nào hoặc quyền bề mặt chấm dứt theo quy định của luật. Ví dụ: A được giao quyền sử dụng đất nông nghiệp trong thời hạn 50 năm. Sau 25 năm khai thác, sử dụng không hiệu quả, A thỏa thuận cho B xác lập quyền bề mặt nhưng không thỏa thuận thời hạn chấm dứt quyền bề mặt. Đối với loại đất nông nghiệp, A được Nhà nước giao quyền sử dụng là 50 năm, cho nên B chỉ được hưởng quyền bề mặt trên diện tích đất của A trong thời hạn còn lại (25 năm). Sau thời hạn này, theo quy định của Luật Đất đai thì quyền bề mặt chấm dứt.
1.6 Xử lý tài sản khi quyền bề mặt chấm dứt
Khi quyền bề mặt chấm dứt, chủ sở hữu tài sản phải di dời hoặc phá dỡ để trả lại tình trạng ban đầu của đất. Hiện nay, việc di dời các tài sản trên đất và gắn liền với đất là hoàn toàn có thể. Trong các dạng tài sản trên thì cây cối là tài sản có khả năng di dời được cao nhất, điều này khó hơn với nhà ở và công trình xây dựng nhưng vẫn có khả năng di dời được. Ví dụ như đối với nhà sàn hay các công trình bằng gỗ có thể tháo rời để di chuyển hay thậm chí là di chuyển nguyên khối… Nếu tài sản này thuộc trường hợp không thể di dời được thì chủ sở hữu tài sản vẫn còn một lựa chọn nữa là “phá dỡ” để khôi phục tình trạng đất ban đầu. Cách xử lý này thể hiện sự “triệt để, tuyệt đối” bảo vệ chủ sử dụng đất. Tuy nhiên, việc phá dỡ này sẽ rất lãng phí. Vì vậy, pháp luật Việt Nam cũng đã quy định để bảo vệ cho các tài sản này, đó là chuyển quyền sở hữu tài sản sang cho chủ sử dụng đất nếu chủ sử dụng đất nhận tài sản đó. Nếu chủ sử dụng đất không nhận tài sản này, phải xử lý tài sản thì chủ thể có quyền bề mặt phải thanh toán chi phí xử lý tài sản.
1.7 Phân biệt với hợp đồng thuê khoán
Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về hợp đồng thuê khoán (Điều 483 Bộ luật dân sự). Tuy nhiên hợp đồng thuê khoán không thuộc về quyền bề mặt. Vì hợp đồng thuê khoán được xác lập theo sự thỏa thuận của bên có tài sản và bên thuê khoán tài sản. Còn quyền đối bề mặt được xác lập trên căn cứ khác ngoài thỏa thuận, là do luật định và theo di chúc. Điều 484, Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về đối tượng của hợp đồng thuê khoán liên quan đến quyền sử dụng bề mặt như mặt nước chưa khai thác. Khi đã xác định được đối tượng của quyền bề mặt, thì việc xác định quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản và quyền và nghãi vụ của người có quyền bề mặt không còn là vấn đề phức tạp nữa. Theo đó, khi giải quyết tranh chấp liên quan đến bề mặt thì Tòa án có căn cứ để áp dụng và luật sư bảo vệ quyền và lợi ích của thân chủ có cơ sở pháp lý viện dẫn, lập luận.
Việc ghi nhận quyền bề mặt trong Bộ luật dân sự năm 2015 có tác động tích cực để các nguồn tài nguyên thiên nhiên, các loại tài sản trong xã hội không bị đóng băng mà luôn được tham gia lưu thông kinh tế, được sử dụng một cách hiệu quả và tiết kiệm. Bên cạnh đó, với quy định này, sẽ giải quyết những vấn đề phát sinh trong thực tiễn mà hiện nay chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết như xử lý tài sản trên đất trong trường hợp thu hồi đất khi hết thời hạn thuê đất; tranh chấp trong quản lý, sử dụng nhà chung cư …
2. Thực tiễn quyền bề mặt
Quy định quyền bề mặt khi đi vào cuộc sống sẽ giải quyết những vấn đề phát sinh trong thực tiễn mà hiện nay chưa có cơ sở pháp lý hoặc còn nhiều kẽ hở khi giải quyết như: xử lý tài sản trên đất trong trường hợp thu hồi đất khi hết thời hạn thuê đất; tranh chấp trong quản lý, sử dụng nhà chung cư…. Việc áp dụng “quyền bề mặt” sẽ giúp các bên xác định rõ quyền tài sản, quyền sở hữu, quyền sử dụng sẽ tự động chuyển giao, mà không phụ thuộc vào trạng thái của tài sản, ý chí của các bên khi phát sinh việc chấm dứt quan hệ pháp luật về quyền bề mặt. Tuy nhiên, vấn đề thực tiễn thi hành pháp luật vẫn còn đặt ra một số vấn đề như:
Thứ nhất, hiện nay cơ chế bảo vệ quyền của chủ sở hữu đất đối với việc sử dụng đất của người có quyền bề mặt khi có các hành vi vi phạm hết sức hạn chế. Bộ luật dân sự năm 2015 chưa có quy định nhằm bảo đảm cho chủ sở hữu tác động đến người có quyền bề mặt khi có căn cứ cho rằng người này vi phạm quy định về sử dụng đất.
Thứ hai, về thủ tục đăng ký đối với chủ thể có quyền bề mặt. Nội dung của việc đăng ký chính là ghi nhận mối quan hệ giữa một người đối với một tài sản, rằng một tài sản hiện đang thuộc quyền của một người cụ thể. Việc ghi nhận về mặt pháp lý quyền bề mặt có một ý nghĩa quan trọng trong việc giải quyết tranh chấp khi phát sinh giữa các chủ thể cũng như Nhà nước sẽ kiểm soát được chính sách đất đai hiệu quả. Tuy nhiên, hiện nay vấn đề đăng ký quyền bề mặt, trình tự thủ tục hay cơ quan có thẩm quyền đăng ký quyền bề mặt vẫn chưa được pháp luật quy định cụ thể.
Thứ ba, khi quyền bề mặt còn thời hạn, chủ thể có toàn quyền sử dụng bề mặt để khai thác, xây dựng công trình, trồng cây, canh tác trên phạm vi bề mặt gồm: mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và chủ thể quyền bề mặt có quyền sở hữu đối với tài sản được tạo lập. Chủ thể của quyền bề mặt có quyền như một chủ sở hữu đối với bề mặt đó. Nếu chủ thể của quyền bề mặt xây dựng các công trình kiến trúc trên diện tích đất đó rồi bán lại cho chủ thể khác thông qua hợp đồng mua bán. Đến khi hết thời hạn sử dụng bề mặt, nhưng vật kiến trúc thuộc sở hữu của người mua, thì quyền của người mua đối với bề mặt như thế nào?
Thứ tư, đối với việc chủ thể có quyền bề mặt sử dụng lòng đất xây dựng các công trình vào mục đích kinh doanh cũng đồng thời được Nhà nước sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình xây dựng. Chẳng hạn như hiện nay là xây dựng đường ngầm đi bộ đường Phạm Hùng – Ngã Tư Sở hay tuyến đường sắt Metro Bến Thành – Suối Tiên… thì vấn đề giải quyết giữa chủ thể có quyền bề mặt và Nhà nước sẽ như thế nào? Liệu Nhà nước có phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hay không khi mà cuộc sống của chủ thể quyền bề mặt (phần lớn là trên bề mặt) hoàn toàn không bị ảnh hưởng? Vì vậy, đối với các công trình ngầm khi được xây dựng thì quyền sử dụng đất trên bề mặt tự nhiên và quyền sử dụng đất ở bề mặt không gian ngầm được phân chia như thế nào, nhất là ở các thành phố lớn.
Trên đây là những thông tin về chủ đề quyền bề mặt theo quy định của pháp luật hiện hành, hy vọng qua bài viết trên quý bạn đọc đã có cái nhìn sâu rõ hơn trong vấn đề này. Mọi thắc mắc liên quan đến pháp lý xin vui lòng liên hệ qua Hotline 1900.6568 để được chuyên viên tư vấn và trỗ trợ.
