Bên cạnh quyền sở hữu, Bộ luật dân sự còn quy định một số quyền của một chủ thể đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác đã và đang tồn tại khách quan trong đời sống của cộng đồng dân cư tại Việt Nam, trong đó có quyền bề mặt. Quyền bề mặt có ý nghĩa quan trọng trong việc cụ thể hóa nội dung, tinh thần của Hiến pháp năm 2013 và hoàn thiện thể chế kinh tế, thúc đẩy giao lưu dân sự trên cơ sở tôn trọng các quy luật thị trường. Vậy quyền bề mặt là gì? Quy định của pháp luật về quyền bề mặt như thế nào? Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu qua bài viết dưới đây.
Cơ sở pháp lý:
1. Nhận diện quyền bề mặt
Quyền bề mặt là một quyền tài sản mới được quy định tại BLDS năm 2015, BLDS năm 1995 và 2005 đều không có quy định về quyền năng này. Trong pháp luật La Mã cũng như pháp luật hiện đại ở nhiều quốc gia, quyền bề mặt được quy định như là một trong các vật quyền phụ thuộc. Quyền bề mặt là quyền sử dụng bề mặt đất để tạo lập các tài sản gắn liền với đất và một người có thể có quyền bề mặt bằng cách thỏa thuận với chủ sở hữu đất cho phép xây dựng công trình trên đó, bằng cách đó, anh ta đạt được quyền bề mặt. Người đó phải thanh toán một chi phí hợp lý cho nó theo thỏa thuận, đó là tiền thuê đất.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý. Song chủ thể sử dụng đất thực sự lại chính là các cơ quan, tổ chức, các hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, hoặc các phương thức khác như nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, .v.v.v.
Quyền sử dụng đất của các chủ thể được Nhà nước công nhận là tài sản, đồng thời Nhà nước trao cho người sử dụng đất các quyền tương tự như quyền của chủ sở hữu các loại tài sản khác, chẳng hạn như quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
Thông thường, khi người sử dụng đất không có nhu cầu sử dụng đất thì có thể chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất, v.v.v. Người thuê quyền sử dụng đất có các quyền của người sử dụng đất trong thời gian thuê. Đó là các quyền khai thác mặt đất, sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật.
Trong nhiều trường hợp, bên thuê quyền sử dụng đất chỉ có nhu cầu khai thác mặt đất mà không có nhu cầu khai thác lòng đất cũng như không gian bên trên, trong khi đó phần không gian bên trên và lòng đất bên dưới hoàn toàn có thể sử dụng độc lập với quá trình sử dụng mặt đất. Tuy nhiên, trong thời hạn của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, người cho thuê chuyển giao các quyền liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên cho thuê, và nếu không có sự đồng ý của bên thuê thì không được đồng thời sử dụng phần diện tích đất đang cho thuê, ngay cả khi có nhu cầu và việc sử dụng đó có thể không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của bên thuê.
Chính những quy định liên quan đến quyền của người sử dụng đất khiến cho việc khai thác giá trị của quyền sử dụng trong nhiều trường hợp không triệt để, dẫn đến lãng phí những giá trị thực tế của quyền sử dụng đất. Đây chính là một trong những nguyên nhân quan trọng của sự ra đời chế định quyền bề mặt trong Bộ luật dân sự năm 2015.
Từ khi Bộ luật dân sự năm 2015 có hiệu lực, nếu người sử dụng đất có thể nắm được tinh thần của chế định quyền bề mặt thì có thể sử dụng vào việc khai thác lợi ích từ quyền sử dụng đất của mình một cách tối đa. Bởi vì, một trong những lợi ích mà chế định quyền bề mặt mang lại cho người sử dụng đất đó là cùng một lúc có thể vừa sử dụng vừa cho thuê bề mặt của quyền sử dụng đất, chẳng hạn, người sử dụng đất trực tiếp sử dụng mặt đất, đồng thời cho thuê không gian bên trên mặt đất.
Người sử dụng đất cũng có thể đồng thời cho nhiều chủ thể thuê các bề mặt của quyền sử dụng đất, đó là trường hợp người sử dụng đất cho chủ thể này thuê mặt đất, chủ thể khác thuê lòng đất hoặc không gian bên trên mặt đất, thậm chí có thể đồng thời cắt lớp không gian hoặc lòng đất để cho nhiều chủ thể thuê những phần khác nhau theo nhu cầu sử dụng. Đây là một trong những ưu điểm của chế định quyền bề mặt trong sự tận dụng tối đa dụng ích của đất mà những quy định về quyền sử dụng đất không có được.
2. Bản chất pháp lý của quyền bề mặt
Ở Việt Nam, từ sau Hiến pháp năm 1980, đất đai chỉ còn một hình thức sở hữu duy nhất, đó là: Sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Chính vì vậy, các nghiên cứu pháp lý về quyền bề mặt tại Việt Nam không thể rập khuôn theo những lý thuyết đã có hiện nay mà phải có sự điều chỉnh nhất định để phù hợp với sự khác biệt về chế độ sở hữu này. Toàn dân là chủ sở hữu của toàn bộ đất đai trên lãnh thổ Việt Nam, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và trên cơ sở thẩm quyền luật định, các cơ quan Nhà nước sẽ trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể khác nhau trong xã hội sử dụng. Chính vì vậy, quyền sở hữu trong quan niệm trên tất yếu phải được thay thế bằng quyền sử dụng đất.
Một khác biệt nữa đó là quyền bề mặt trong luật Việt Nam không chỉ là quyền được tạo lập công trình mà cho phép chủ thể có quyền bề mặt có thể sử dụng, khai thác đất đai trên một phạm vi mục đích rộng lớn hơn.
“quyền bề mặt được ghi nhận là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác” điều đó có nghĩa là chủ thể có quyền sẽ được phép thực hiện những quyền năng như một chủ đất đích thực.
Tuy nhiên, quyền sử dụng đất đó lại “thuộc về chủ thể khác”. Như vậy, phải chăng đang có một mệnh đề trái pháp luật là: người sử dụng không phải là người có quyền sử dụng đất? Điều này liên quan đến cách hiểu của Luật đất đai về “người sử dụng đất”. Người sử dụng đất (gồm những chủ thể được liệt kê tại Điều 5 của Luật đất đai 2013) được hiểu đúng hơn là người được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Quyền bề mặt trong Bộ luật dân sự năm 2015 là một trong các quyền khác đối với tài sản. Theo đó, cho phép nêu một số đặc điểm cơ bản của quyền này
- Quyền bề mặt là quyền của chủ thể được thực hiện trên một tài sản của chủ thể khác mà căn cứ xác lập quyền bề mặt phải vừa bảo đảm quyền lợi của người có quyền bề mặt, vừa bảo đảm quyền lợi của chủ sở hữu tài sản và các chủ thể khác.
- Quyền bề mặt chỉ xác lập trên quyền sử dụng đất của người có quyền sử dụng đất. Trong khi đó quyền đối với bất động sản liền kề có thể lập trên cả quyền sử dụng đất và nhà ở, quyền hưởng dụng có thể xác lập trên mọi tài sản.
- Quyền bề mặt cho phép chủ thể mang quyền khai thác trực tiếp các bề mặt thuộc quyền sử dụng đất của người có quyền sử dụng đất và thu lợi ích trực tiếp từ việc khai thác bất động sản của người khác. Trong khi đó quyền đối với bất động sản liền kề lại gián tiếp mang lại lợi ích cho chủ thể mang quyền, bởi việc thực hiện các quyền như quyền đi qua bất động sản liền kề, quyền mắc đường dây tải điện, quyền tưới tiêu, … chưa thể chắc chắn sẽ mang lại lợi ích cho chủ thể mang quyền, mà chỉ khi chủ thể thực hiện việc khai thác bất động sản của mình thì mới có thể tạo ra lợi ích. Tức là chủ thể có quyền đối với bất động sản liền kề chỉ được sử dụng một cách hạn chế bất động sản liền kề nhằm khai thác bất động sản của mình để tạo ra lợi ích chứ không được khai thác bất động sản liền kề với mục đích tìm kiếm lợi ích.
- Quyền bề mặt chỉ có thể xác lập theo quy định của luật, theo thoả thuận hoặc theo di chúc. Trong khi đó quyền đối với bất động sản liền kề có thể xác lập theo ba căn cứ này hoặc theo địa thế tự nhiên.
- Trong một số trường hợp, quyền bề mặt có thể tồn tại lâu dài mà không phụ thuộc vào sự tồn tại của của chủ thể có quyền bề mặt. Trong khi đó, thời hạn của quyền hưởng dụng có thể phụ thuộc vào sự tồn tại của chủ thể mang quyền, cụ thể: “Thời hạn của quyền hưởng dụng do các bên thỏa thuận hoặc do luật quy định nhưng tối đa đến hết cuộc đời của người hưởng dụng đầu tiên nếu người hưởng dụng là cá nhân”.
- Cùng với quyền sở hữu, quyền bề mặt được xác lập có tính tuyệt đối, chỉ phụ thuộc vào tài sản là đối tượng của quyền mà không phụ thuộc vào ý chí của bất cứ chủ thể nào.
3. Một số vấn đề đặt ra đối với quyền bề mặt trong qui định của Bộ luật Dân sự năm 2015
Thứ nhất, một hạn chế không thể phủ nhận của chế định pháp luật này đó chính là nằm ở khả năng triển khai của nó trong đời sống pháp lý. Mặc dù, quyền bề mặt đã quy định về khái niệm, căn cứ xác lập, nội dung quyền, thời hạn quyền, chấm dứt quyền và xử lý tài sản sau khi chấm dứt quyền bề mặt, nhưng những quy định này vẫn đơn độc vì chưa có một văn bản pháp luật nào quy định liên quan đến loại quyền này. Một khái niệm pháp lý hoàn toàn mới như quyền bề mặt có thể dẫn tới hai khả năng, một là nó không thể hòa nhập vào hệ thống pháp luật chung hoặc hai là nó sẽ dẫn đến rất nhiều sự xáo trộn đối với những ngành luật khác trong nỗ lực hòa nhập đó.
Thứ hai, Bộ luật dân sự chưa dự liệu trường hợp quyền bề bị phân chia.
Thực tế cho thấy quyền bề mặt chỉ được xác định trong một phạm vi nhất định về không gian phía trên, phía dưới thửa đất của chủ thể có quyền sử dụng đất. Thực trạng này cho phép chủ thể có quyền sử dụng đất cho người khác xác lập quyền bề mặt so với toàn bộ không gian đất cho người khác hoặc có thể chia việc sử dụng không gian đất cho nhiều chủ thể khác nhau trên cùng một thửa đất. Xã hội việt nam phát triển ngày càng cần nhiều hơn về việc tận dụng mọi không gian trên đất theo “lát cắt” đặc biệt xây dựng hầm đường, hầm đường cho người đi bộ, cầu vượt…Như vậy, quyền bề mặt bị phân chia thì phải dự liệu các yếu tố pháp lý như khái niệm, nguyên tắc, nội dung quyền cũng như nghĩa vụ pháp lý của các bên chủ thể tham gia vào quan hệ này.
Thứ ba, Theo quy định tại khoản 1 Điều 270, ngay cả khi các bên có thoả thuận, luật có quy định hoặc di chúc có xác định thì thời hạn của quyền bề mặt cũng không vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất. Quy định này là hợp lý, bởi quyền bề mặt xác lập trên quyền sử dụng đất của người khác nên đương nhiên thời hạn của quyền bề mặt phụ thuộc vào thời hạn của quyền sử dụng đất. PGS.TS Đỗ văn Đại cũng cho rằng, “do quyền bề mặt là quyền phái sinh từ quyền sửa dụng đất, nên theo quy định trên thời hạn của quyền bề mặt không thể vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên, theo quy định của khoản 2 Điều này thì
“Trường hợp thỏa thuận hoặc di chúc không xác định thời hạn của quyền bề mặt thì mỗi bên có quyền chấm dứt quyền này bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước ít nhất là 06 tháng”.
Quy định này không thực sự phù hợp bởi lẽ đối với trường hợp các bên không có thoả thuận về thời hạn của quyền bề mặt, di chúc không xác định nhưng thời hạn của quyền sử dụng đất còn dưới 6 tháng thì việc bắt buộc các bên phải thông báo trước ít nhất 06 tháng là không hợp lý.
Thứ tư, đoạn thứ hai của khoản 2 Điều 273 quy định: “Trường hợp chủ thể quyền bề mặt không xử lý tài sản trước khi quyền bề mặt chấm dứt thì quyền sở hữu tài sản đó thuộc về chủ thể có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản đó”.
Theo quy định này, nếu quyền bề mặt chấm dứt mà tài sản của người có quyền bề mặt chưa được xử lý thì tài sản đó thuộc về người có quyền sử dụng đất. Quy định này chưa thực sự hợp lý ở một số điểm sau:
(i) Có rất nhiều nguyên nhân có thể xảy ra dẫn đến người có quyền bề mặt không thể xử lý được tài sản trước khi quyền bề mặt chấm dứt. Trong đó có những nguyên nhân khách quan hoặc xảy ra trường hợp bất khả kháng khiến cho người có quyền bề mặt không thể xử lý được tài sản. Theo quy định của Bộ luật dân sự, ngay cả khi sự vi phạm nghĩa vụ xảy ra trong trường hợp bất khả kháng thì người vi phạm nghĩa vụ cũng không phải chịu trách nhiệm dân sự, nên việc đưa ra quy định nhằm tước bỏ quyền sở hữu tài sản của chủ thể có quyền bề mặt trong trường hợp này không phù hợp. Nhà làm luật cần cân nhắc để đưa ra hướng khắc phục nhằm hài hoà giữa quyền lợi của các bên. Theo quan điểm của tác giả, cần bổ sung những trường hợp ngoại lệ vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan khiến cho người có quyền bề mặt không thể xử lý tài sản trước khi quyền bề mặt chấm dứt.
(ii) Theo quy định này, khi tài sản của người có quyền bề mặt thuộc về người có quyền sử dụng đất thì người có quyền sử dụng đất có phải thanh toán giá trị của tài sản cho người có quyền bề mặt hay không. Theo đó, nếu buộc người có quyền sử dụng đất phải thanh toán giá trị tài sản cho người có quyền bề mặt thì không có cơ sở. Song, nếu không buộc người có quyền sử dụng đất thanh toán giá trị cho người có quyền bề mặt thì rõ ràng không phù hợp, bởi quy định này đã vô hình chung tước bỏ quyền sở hữu của một chủ thể không phù hợp với lẽ công bằng mà pháp luật Việt Nam cũng như các quốc gia trên thế giới hướng tới. Tác giả cho rằng nhà làm luật cần cân nhắc để đưa ra hướng xử lý phù hợp đối với quy định không rõ ràng này. Theo quan điểm của tác giả, cần ghi nhận việc thanh toán giá trị tài sản cho bên có quyền bề mặt để bảo đảm sự dung hoà về mặt lợi ích giữa các bên có liên quan.
Thứ năm, Quyền bề mặt và quyền hưởng dụng xét về bản chất pháp lí đều không phải là chủ sở hữu sử dụng tài sản, là quyền của chủ thể được quyền sử dụng trên tài sản của người khác. Nếu đối tượng của quyền bề mặt và quyền hưởng dụng đều là mặt đất, mặt nước, lòng đất thì dễ dẫn đến sự nhầm lẫn bởi lẽ đều là việc một chủ thể không phải chủ sở hữu được quyền khai thác và hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ những đối tượng trên. Chủ thể quyền bề mặt có thể chuyển giao quyền hưởng dụng đối tượng quyền bề mặt cho chủ thể khác cùng khai thác với mình trong thời hạn của quyền bề mặt hay không? Và ngược lại, chủ thể quyền hưởng dụng có thể cho chủ thể khác khai thác bề mặt tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng hay không? Quyền bề mặt trong mối quan hệ với quyền hưởng dụng là một nội dung mà Bộ luật dân sự cần có dự liệu cụ thể để giảm thiểu tranh chấp dân sự vốn đã rất “sống động” trên thực tế.
Thứ sáu, Nhà soạn luật chưa khẳng định được bản chất đích thực của quyền bề mặt. Trong các quy định về quyền bề mặt của Bộ luật dân sự thể hiện quyền bề mặt là một loại quyền tài sản , bởi chủ thể của quyền này có quyền định đoạt nó thông qua hành vi pháp lý. Cần hiểu rằng, quyền bề mặt là một quyền tài sản trị giá được bằng tiền, vì những lý do sau:
- Bản chất quyền bề mặt là quyền đối với khoảng không gian gắn liền với quyền sử dụng đất.
- Các bên có thể chuyển giao quyền bề mặt cho nhau, quy định này đã được định rõ trong BLDS năm 2015, thậm chí khi chuyển giao chủ thể quyền bề mặt không phải hỏi ý kiến của chủ sở hữu quyền sử dụng đất thể hiện tính độc lập trong việc thực hiện quyền năng.
- Việc khai thác quyền bề mặt tiết kiệm chi phí, tránh lãng phí và mang lại lợi ích đáng kể cho chủ thể có quyền bề mặt.
Những nội dung trên đã khiến quyền bề mặt là một loại tài sản được thể hiện dưới dạng quyền – một loại tài sản, cụ thể là những khoảng không gian được “chia tách độc lập” từ mặt đất, lòng đất, không gian bên trên mặt đất. Song BLDS năm 2015 đang quy định quyền bề mặt là quyền đối với tài sản, nhưng những quy quyền năng của chủ thể quyền bề mặt lại chứng minh, quyền bề mặt là tài sản không phải quyền đối với tài sản gây khó khăn cho việc thực hiện pháp luật trên thực tế. Đặc biệt là vấn đề thế chấp quyền bề mặt, đi liền với nó là vấn đề quản lý thông qua việc đăng ký biện pháp bảo đảm thế chấp quyền bề mặt.
Trên đây là những phân tích về “Quyền bề mặt theo quy định của Bộ luật dân sự 2015”. Hy vọng qua bài viết của chúng tôi, giúp các bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này. Nếu có bất kỳ thắc mắc về nội dung trên hoặc những vấn đề về pháp luật khác hãy liên hệ hotline 1900.6568 để được chuyên viên tư vấn và hỗ trợ.
