Cùng với sự bùng nổ về dân số và sự pháp triển không ngừng của nền kinh tế. Đất đai là một trong những vấn đề luôn được đặc biệt quan tâm. Đây là một loại tài sản đặc biệt và có giá trị lớn, do đó, khi phát sinh tranh chấp thì việc giải quyết rất phức tạp và ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của các bên. Theo đó, để giải quyết tranh chấp nói chung và tranh chấp đất đai nói riêng có nhiều cách khác nhau như hòa giải, thương lượng, khởi kiện… Vậy, có bắt buộc hoà giải trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai không? Hoà giải tranh chấp đất đai ở đâu? Thủ tục hoà giải tranh chấp đất đai như thế nào? Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc cơ quan nào? Và bài viết dưới đây sẽ đi sâu, phân tích những nội dung này.
Căn cứ pháp lý:
– Luật đất đai 2013;
– Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP hướng dẫn quy định về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án;
– Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;
1. Có bắt buộc hoà giải trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai không? Hoà giải ở đâu?
– Hoà giải là phương thức giải quyết tranh chấp với sự tham gia của bên thứ ba làm trung gian hoà giải để hỗ trợ, thuyết phục các bên tranh chấp tìm kiếm các giải pháp nhằm loại trừ tranh chấp đã phát sinh.
– Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. (Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013 )
– Tranh chấp về đất đai là tất cả những tranh chấp gì có liên quan tới đất đai, gồm tranh chấp các hợp đồng giao dịch liên quan tới đất đai, thừa kế di sản là quyền sử dụng đất, chia tài sản chung là quyền sử dụng đất…
Căn cứ Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai
1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo đó, khi các bên xảy ra tranh chấp đất đai mà không thương lượng thì sẽ được Nhà nước khuyến khích tự hòa giải với nhau nhờ bên thứ ba làm trung gian hoà giải hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở. Trường hợp các bên không tự hòa giải tranh chấp đất đai với nhau được thì phải gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất đang tranh chấp để tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai.
Ngoài ra Tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định:
2. Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.
Như vậy, về tranh chấp đất đai phải hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã nơi có đất là điều kiện bắt buộc trước khi khởi kiện theo quy định pháp luật. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Trường hợp, tranh chấp về đất đai gồm tranh chấp các hợp đồng giao dịch liên quan tới đất đai, thừa kế di sản là quyền sử dụng đất, chia tài sản chung là quyền sử dụng đất… thì thủ tục hòa giải tại UBND nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.
2. Thuật ngữ pháp lý dịch sang tiếng Anh
Hoà giải: Reconcile
Toà án: Court
Đất đai: Land
Tranh chấp: Dispute
3. Vai trò của hoà giải trong tranh chấp đất đai
– Hòa giải thành giúp quá trình giải quyết ngắn gọn, hiệu quả;
– Hạn chế các tranh chấp phải đưa ra xét xử;
– Kết quả hòa giải thành phần lớn được các bên tự nguyện thi hành, vụ việc được giải quyết nhanh chóng; tiết kiệm chi phí, thời gian, công sức của người dân và Nhà nước; hạn chế tranh chấp, khiếu kiện kéo dài.
4. Thủ tục Hoà giải tranh tranh đất đai
* Bước 1: Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
– Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;
Thành phần Hội đồng hoà giải gồm những ai:
– Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch UBND là Chủ tịch hội đồng;
– Đại diện Uỷ ban Mặt trận xã, phường, thị trấn;
– Tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị;
– Đại diện của một số họ dân lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó;
– Cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn;
Bên cạnh đó, tuỳ vào từng trường hợp cụ thể còn UBND còn có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh.
* Bước 2: Lập biên bản hòa giải thành hoặc biên bản hòa giải không thành
– Nếu hòa giải thành:
Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.
Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định
– Nếu hòa giải không thành:
Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.
5. Nếu một trong các bên vắng mặt thì UBND sẽ tổ chức hoà giải mấy lần?
Hiện nay, không có quy định giới hạn số lần hoà giải. Tuy nhiên, việc hoà giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là hoà giả không thành và lập biên bản hoà giải không thành. Và theo quy định của Luật đất đai 2013 thì sau khi có biên bản hòa giải không thành thì các bên có thể khởi kiện đến tòa án hoặc gửi yêu cầu giải quyết tranh chấp đến UBND cấp huyện, cấp tỉnh (tùy thẩm quyền).
Như vậy, nếu một trong các bên tranh chấp vắng mặt UBND xã tổ chức hai lần hoà giải
6. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Căn cứ vào Điều 203 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.
Như vậy:
– Đối với tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.
– Đối với tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai 2013;
+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân nơi có đất đang tranh chấp.
Trên đây là bài viết của Công ty luật Dương Gia về nội dung tranh chấp đất đai có phải hòa giải hay không? Trường hợp cần hỗ trợ pháp lý về đất đai, mọi người vui lòng liên hệ theo số 19006586 để được tư vấn, giải đáp.
