Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS 2015) đã được ra đời, đánh dấu một thành tựu đáng kể trong hoạt động lập pháp của nước nhà. Các quy định được thiết kế trong BLDS mới này nằm trong bối cảnh của một số văn bản pháp luật cũng vừa được ban hành trước đó như Luật đất đai 2013, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014…
Các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất được xác lập, thực hiện và được giải quyết những tranh chấp phát sinh hoàn toàn dựa trên sự tương thích và thống nhất giữa Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự. Nhận diện bản chất của quyền sử dụng đất, các quy định của Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự về điều kiện có hiệu lực của giao dịch về quyền sử dụng đất và hậu quả pháp lý của giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu là những nội dung chính được tác giả đề cập trong bài viết này.
1. Nguyên tắc áp dụng pháp luật đối với giao dịch chuyển quyền sử dụng đất
Bộ luật Dân sự – với tư cách là luật chung – chứa đựng những quy định về giao dịch dân sự trong đó có giao dịch về quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình. Những văn bản pháp luật khác trong lĩnh vực luật tư – còn được gọi là luật chuyên ngành – phải tuân theo và dựa trên các quy định của BLDS.
Tuy nhiên, cách thức áp dụng thì lại ưu tiên cho luật chuyên ngành nếu luật chung có quy định khác với luật chuyên ngành (là văn bản do cơ quan có thẩm quyền quản lý về lĩnh vực chuyên biệt như Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Luật Đất đai để điểu chỉnh các hoạt động quản lý đối với đất đai).
Tuy nhiên, quy định của BLDS với các luật chuyên ngành khác (trong đó có Luật Đất đai) vẫn còn tồn tại những nội dung không tiệm cận với nhau. BLDS 2015 đã ghi nhận một nguyên tắc sau: Trong trường hợp nếu có vấn đề thuộc pháp luật chuyên ngành điều chỉnh nhưng đạo luật này chưa quy định thì phải áp dụng các quy định chung của BLDS.
2. Chuyển quyền sử dụng đất đặt trong mối quan hệ của Bộ Luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013
2.1. Về xác định chủ thể của giao dịch quyền sử dụng đất
Xuất phát từ nguyên lý về mối quan hệ giữa Bộ Luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013 như phân tích ở trên, chúng ta phải dựa trên những quy định của Luật Đất đai 2013 về chủ thể có quyền sử dụng đất để từ đó xác định các yếu tố cơ bản thuộc về chủ thể của giao dịch.
Khoản 2 Điều 101 BLDS 2015 quy định:
“Việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật đất đai.”
Khoản 29, 30 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Với quy định này, chúng ta có thể chỉ ra 3 tiêu chí để xác định số lượng các thành viên của hộ gia đình sử dụng đất gồm:
(i) các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất phải có một trong ba mối quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng (có thể thông qua các giấy tờ về hộ tịch để xác định các mối quan hệ này, tuy nhiên điều luật chưa quy định rõ là đây là mối quan hệ của từng thành viên với chủ hộ sử dụng đất hay là mối quan hệ lẫn nhau giữa các thành viên của hộ gia đình);
(ii) có quyền sử dụng đất chung (nếu trong các quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và trong hợp đồng nhận chuyển quyền sử dụng đất có ghi tên những người này, tuy nhiên không phải địa phương nào khi cấp các quyết định này cũng ghi tên đầy đủ các thành viên);
(iii) cùng chung sống tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất (thông qua sổ hộ khẩu của hộ gia đình tại các thời điểm trên để xác định các thành viên cùng chung sống, tuy nhiên không phải địa phương nào cũng lưu trữ được đầy đủ các thông tin này trong bối cảnh của chiến tranh và loạn lạc, thiên tai).
Như vậy, với quy định của Luật Đất đai 2013 tưởng chừng đã tìm ra được giải pháp để các chủ thể đi tìm ẩn số về số lượng các thành viên của hộ gia đình sử dụng đất nhưng với những vướng mắc nêu trên khiến cho giao dịch về quyền sử dụng đất có nguy cơ bị vô hiệu do không xác định đầy đủ được chữ ký của các thành viên hộ gia đình sử dụng đất.
Theo chúng tôi, với quy định của Khoản 29.30 Điều 3 Luật Đất đai 2013 mới chỉ xác định được những ai có quyền sử dụng đất, chứ chưa phải là căn cứ để xác định những ai là chủ thể của quan hệ về quyền sử dụng đất. Bởi lẽ chủ thể của quan hệ dân sự về quyền sử dụng đất ngoài yếu tố có quyền sử dụng đất thì phải có năng lực chủ thể trong quan hệ đó.
Mặc dù họ có quyền sử dụng đất (có tên trong quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hay có tên trong hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có mối quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng tại các thời điểm trên) nhưng vào thời điểm xác lập giao dịch về quyền sử dụng đất có thể đã chết hoặc bị mất năng lực hành vi dân sự, có khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi…
Khi đó những cá nhân này không thể ký tên trong các giao dịch về quyền sử dụng đất mà phải thông qua những người đại diện theo pháp luật hoặc phải có văn bản khai nhận di sản thừa kế trong trường hợp họ chết.
Bên cạnh đó, các vấn đề pháp lý cơ bản khác liên quan đến chủ thể của giao dịch chuyển quyền sử dụng đất như chủ thể là vợ chồng, chủ thể thuộc sở hữu chung theo phần đối với quyền sử dụng đất (được thừa kế chung, tặng cho chung, góp tiền để tạo lập quyền sử dụng đất), chủ thể thuộc sở hữu chung cộng đồng…
Chúng ta phải căn cứ vào những quy định của BLDS 2015 và Luật hôn nhân và gia đình để xác định. Bên cạnh đó, các chủ thể của hộ gia đình sử dụng đất luôn có sự biến đổi như có người bị chết, bị tuyên bố chết, chuyển nơi cư trú, mất tích…thì tư cách chủ thể trong giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có thay đổi hay không – câu trả lời chính xác lại phải dựa trên các quy định của BLDS 2015 về căn cứ xác lập, chấm dứt quyền sở hữu đối với tài sản.
2.2. Các quyền của người sử dụng đất và các loại giao dịch chuyển quyền sử dụng đất
Một nguyên tắc được thừa nhận trong pháp luật dân sự là một chủ thể không thể chuyển dịch bất cứ quyền gì mà anh ta không có hay pháp luật không cho phép. Do đó, khi xác định các vấn đề pháp lý của giao dịch chuyển quyền sử dụng đất thì không thể không kiểm chứng người sử dụng đất có những quyền cơ bản gì. Luật Đất đai là địa chỉ đầu tiên để xác định nội dung này. Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”.
Trên cơ sở các quy định trên của Luật Đất đai thì các chủ thể sẽ xác lập các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất tương ứng với các quyền được phép của mình. Vì vậy, việc đặt tên gọi của từng giao dịch cũng như việc xác định nội dung của các điều khoản trong mỗi giao dịch cần phải dựa trên những quy định của BLDS 2015 để đảm bảo tình hợp pháp của chúng.
Có một vấn đề còn tồn tại các quan điểm khác nhau giữa liên quan đến quyền của người sử dụng đất và giao dịch về quyền sử dụng đất được xác lập, đó là tính hợp pháp của hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất. Quan điểm ủng hộ thì cho rằng, mặc dù tên gọi loại hợp đồng này không được quy định trong BLDS 2015 cũng như trong Luật Đất đai 2013 cũng không liệt kê quyền của người sử dụng đất có quyền cầm cố nhưng không có quy định cấm của pháp luật và về nguyên tắc thì các bên được quyền tự do xác lập các hợp đồng mà pháp luật chưa quy định nhưng không vi phạm điều cấm của pháp và không trái đạo đức xã hội.
Trong khi đó, quan điểm phản bác thì cho rằng: người sử dụng đất chỉ được thực hiện những quyền mà pháp luật cho phép mà Điều 167 Luật Đất đai 2013 không quy định quyền cầm cố quyền sử dụng đất, do vậy không thể có hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất. Mặc dù Điều 310 của BLDS 2015 có đề cập đến trường hợp cầm cố bất động sản nhưng cũng chưa có một văn bản nào khẳng định quyền sử dụng đất là bất động sản. BLDS 2015 lần đầu tiên đã chính thức ghi nhận quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản, chứ không khẳng định là một bất động sản, do vậy không thể là đối tượng của cầm cố.
Nguyên nhân của những quan điểm không nhất quán trên là do các văn bản pháp luật có liên quan như BLDS 2015 và Luật Đất đai 2013 chưa có quy định cụ thể để định hướng cho các chủ thể khi xác lập thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất để tránh những tranh chấp tiềm ẩn sau này mà chính các cơ quan xét xử cũng không có căn cứ để giải quyết.
3. Về hình thức của giao dịch chuyển quyền sử dụng đất và hậu quả pháp lý của giao dịch chuyển quyền sử dụng đất không tuân thủ quy định về hình thức
Hình thức của giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phải tuân thủ quy định của pháp luật và là một điều kiện ảnh hưởng đến hiệu lực của giao dịch. Do quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc thù, được phái sinh từ một tài sản có tính đặc biệt là đất đai chỉ thuộc quyền sở hữu của toàn dân do Nhà nước là đại diện thực hiện quyền sở hữu nên Nhà nước phải tiến hành các hoạt động quản lý đối với chúng. Theo quy định của khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013:
“Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”
Như vậy yêu cầu đầu tiên về hình thức của giao dịch chuyển quyền sử dụng đất là phải được công chứng hoặc chứng thực. Đây là những quy phạm có tính chất mệnh lệnh hay còn được gọi là quy phạm bắt buộc. Điều này cũng đồng nghĩa với việc nếu không tuân thủ thì các bên đã vi phạm những quy định thuộc về trật tự công.
Dưới giác độ kinh tế và xã hội thì quyền sử dụng đất là một loại tài sản có giá trị lớn nên các giao dịch về quyền sử dụng đất cần được xác lập một cách cẩn trọng, chặt chẽ với sự tham gia của cơ quan công chứng – được coi là người gác cổng cho hợp đồng được thành lập một cách hợp pháp và an toàn nhất có thể. Tiếp theo thủ tục công chứng và chứng thực thì giao dịch chuyển quyền sử dụng đất chỉ được coi là đã đạt được mục đích khi đã hoàn tất thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước có thẩm quyển.
Luật Đất đai 2013 quy định:
“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Như vậy, thời điểm đăng ký biến động quyền sử dụng đất vào sổ địa chính có 2 ý nghĩa pháp lý cơ bản: là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và là thời điểm quyền trong hợp đồng đó có giá trị đối kháng với người thứ ba.
Quy định này còn có mục đích giúp cho hoạt động quản lý của Nhà nước đối với đất đai được chặt chẽ cũng như góp phần làm cho các thông tin về tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất và thông tin của thi trường bất động sản trở nên minh bạch hơn. Khoản 2 Điều 117 của BLDS 2015 có quy định cụ thể về hình thức của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định được coi là điều kiện để công nhận tính hợp pháp của giao dịch.
Mặc dù trong Luật Đất đai 2013 không có bất cứ điều nào quy định về giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cụ thể nhưng những nội dung được quy định về chủ thể có quyền sử dụng đất, điều kiện chuyển quyền sử dụng đất, hình thức chuyển quyền sử dụng đất lại là những điểm cốt lõi để chuyển tải chúng trong một giao dịch cụ thể về quyền sử dụng đất được quy định trong BLDS 2015.
Đối chiếu với những quy định tại Điều 117 BLDS 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự và những quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong BLDS 2015, chúng ta thấy rằng một giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phải tuân thủ trước hết những quy định trong Luật Đất đai (với tư cách là luật chuyên ngành – do cơ quan có chức năng quản lý đất đai ban hành) và sau đó phải đáp ứng các quy định về giao dịch nói chung được quy định trong BLDS.
Các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung mà giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cũng phải tuân thủ như điều kiện về chủ thể, điều kiện về mục đích và nội dung của giao dịch, điều kiện về yếu tố tự nguyện của các chủ thể tham gia giao dịch, điều kiện về hình thức của giao dịch. Nếu chỉ cần vi phạm một trong các điều kiện trên thì Tòa án sẽ tuyên bố giao dịch chuyển quyền sử dụng đất là vô hiệu. Hậu quả pháp lý của giao dịch chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu được áp dụng theo quy định của BLDS 2015, cụ thể:
Về thời hiệu khởi kiện: Thời hiệu khởi kiện đối với giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm về chủ thể, ý chí, hình thức là hai năm kể từ ngày xác lập giao dịch. Tuy nhiên theo quy định của Luật Tố tụng dân sự thì nếu các chủ thể kiện đòi lại quyền sử dụng đất thì lại không áp dụng thời hiệu khởi kiện
Về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: Nếu các chủ thể không tuân thủ các quy định về hình thức của giao dịch chuyển quyền sử dụng đất như không công chứng, chứng thực thì Khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 quy định như sau:
“Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Trên cơ sở những phân tích và bàn luận nêu trên chúng ta thấy rằng: Luật Đất đai 2013 bao gồm các quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất còn BLDS 2015 lại xây dựng các chuẩn mực pháp lý cho các ứng xử của các chủ thể cho nên chúng có mối quan hệ tương hỗ cho nhau, đặc biệt trong việc điều chỉnh các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất.
Dưới giác độ là luật chuyên ngành, Luật Đất đai 2013 luôn chiếm ưu thế dẫn đường cho các chủ thể tìm kiếm thông tin về đối tượng của giao dịch qua đó chuyển tải những quy định đặc thù này trong các giao dịch cụ thể được điều chỉnh bởi BLDS 2015. Việc nhận biết những điểm còn chưa tương thích giữa hai văn bản pháp luật này để những người áp dụng luật cần có sự thận trọng, tìm kiếm các án lệ và là tiền để để các nhà làm luật sẽ khắc phục và hoàn thiện chúng trong tương lai./.
