Hiện nay, nhiều văn bản cùng điều chỉnh về đăng ký tài sản nhưng pháp luật hiện hành và thực tiễn đăng ký tài sản, đặc biệt là trên cơ sở các quyền khác đối với tài sản đã dần bộc lộ những hạn chế, bất cập. Vấn đề này cho thấy sự thiếu thống nhất trong chính các quy định của pháp luật hiện hành về một số nội dung cơ bản của đăng ký tài sản; thiếu cơ chế đăng ký đối với một số loại tài sản theo yêu cầu. Do đó, cần thiết phải có phương hướng nhằm hoàn thiện pháp luật về đăng ký tài sản trên cơ sở các quyền khác đối với tài sản. Vậy vấn đề này cần được hoàn thiện như thế nào? Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu qua bài viết dưới đây.
Cơ sở pháp lý:
1. Một số vấn đề lý luận về đăng ký tài sản
Tài sản – dưới góc độ là đối tượng của hầu hết các quan hệ xã hội được ghi nhận trong pháp luật của mỗi quốc gia khác nhau theo những cách khác nhau. Còn “đăng ký” được hiểu là việc “đứng ra khai báo với cơ quan quản lí để chính thức được công nhận cho hưởng quyền lợi hay làm nghĩa vụ nào đó”.
Dưới góc độ pháp lý, có thể hiểu “đăng ký tài sản” là hành vi được thực hiện bởi chủ thể có quyền (hoặc người đại diện hợp pháp của người này) tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm chính thức hóa, xác thực hóa về một quyền nhất định đối với một tài sản cụ thể – qua đó công khai về nội dung của quyền đối với tài sản để mọi người được biết. Việc đăng ký quyền đối với tài sản chính là cơ chế để công khai và thực hiện quyền trên thực tế một cách hiệu quả nhất. Theo đó, quyền đối với tài sản được bảo đảm thực hiện và bảo vệ bởi các quy định pháp luật khi có hành vi xâm phạm, cản trở việc thực hiện quyền của chủ thể.
Cần làm rõ ý nghĩa pháp lý của việc đăng ký tài sản. Về nội dung này, các hệ thống pháp luật hiện nay đang tồn tại hai hệ tư tưởng cơ bản: Pháp luật ghi nhận việc đăng ký có ý nghĩa làm phát sinh quyền của chủ thể đăng ký đối với tài sản; Pháp luật ghi nhận quyền được xác lập do hiệu lực của các giao dịch dân sự hoặc do một sự kiện pháp lý (cái chết của cá nhân, hết thời hiệu…), và việc đăng ký chỉ là thủ tục hành chính nhằm công khai thông tin cho người thứ ba (những người không có liên quan trong các giao dịch hay sự kiện trên) được biết về sự tồn tại của các quyền này.
Với mỗi góc độ tiếp cận khác nhau về ý nghĩa pháp lý của việc đăng ký tài sản, quy định pháp luật về nội dung này sẽ được thiết kế theo những nguyên tắc riêng phù hợp với tình hình chính trị cũng như điều kiện kinh tế – xã hội của mỗi quốc gia. Ở Việt Nam, quy định pháp luật về việc đăng ký tài sản không tuyệt đối đi theo xu hướng nào, mà tùy từng loại tài sản được đăng ký khác nhau, mối quan hệ giữa việc đăng ký và quyền được đăng ký cũng ở những mức độ khác nhau.
2. Thực trạng quy định pháp luật về đăng ký tài sản xét trong mối liên hệ với quy định về các quyền khác đối với tài sản
2.1. Một số luận bàn về quy định pháp luật hiện hành về đăng ký tài sản
Trên cơ sở hướng tới đảm bảo thực hiện tốt nhất các quyền của chủ thể đối với tài sản, tạo môi trường pháp lý công khai, minh bạch nhằm hạn chế đến mức tối đa những tranh chấp không đáng có, chế định đăng ký tài sản đã được ghi nhận trong pháp luật dân sự Việt Nam. Điều 167 Bộ luật dân sự (sau đây được gọi tắt là BLDS) năm 2005 quy định về đăng ký quyền sở hữu tài sản như sau:
“Quyền sở hữu đối với bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu đối với động sản không phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Kế thừa quy định này, BLDS năm 2015 có sự sửa đổi, bổ sung tại Điều 106. Theo đó:
“Điều 106: Đăng ký tài sản
- Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký tài sản;
- Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là động sản không phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật về đăng ký tài sản có quy định khác;
- Việc đăng ký tài sản phải được công khai”.
Theo quy định mới này, việc đăng ký tài sản được thực hiện theo quy định của BLDS và pháp luật về đăng ký tài sản. Quy định này gợi mở về một khung pháp lý tập trung và bớt “cồng kềnh” hơn – chính là việc xây dựng Luật đăng ký tài sản. Hiện nay, các quy định về đăng ký tài sản trong hệ thống pháp luật Việt Nam được đánh giá là phân tán, manh mún, và thiếu thống nhất.
Thật vậy, các quy định về đăng ký tài sản đang được quy định tại nhiều văn bản khác nhau như: Bộ luật dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Bộ luật Hàng hải, Luật Hàng không dân dụng Việt Nam, Luật Sở hữu trí tuệ, Luật Giao thông đường bộ, Luật Hàng không dân dụng Việt Nam… và các văn bản hướng dẫn thi hành luật. Tại các văn bản, do vấn đề đăng ký đối với mỗi loại tài sản được nhìn nhận theo góc độ khác nhau và phân tách theo chức năng, thẩm quyền quản lý nhà nước của bộ, ngành quản lý tài sản đó, nên các quy định về đăng ký tài sản khó có thể tránh khỏi tình trạng thiếu tính tổng thể, thiếu sự liên kết hay nói cách khác, thiếu nguyên tắc pháp lý chung nhất khi xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh về đăng ký tài sản.
Theo quy định tại Điều 106 BLDS năm 2015, quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản là bất động sản sẽ được đăng ký theo quy định pháp luật, còn quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản là động sản về nguyên tắc không phải đăng ký (trừ trường hợp pháp luật có liên quan quy định việc đăng ký đối với những động sản đặc thù). Quy định này dẫn đến trên thực tế tồn tại hai loại hình đăng ký cơ bản: đăng ký bắt buộc, và đăng ký theo yêu cầu.
Trên cơ sở góc nhìn về giá trị pháp lý của việc đăng ký tài sản được trình bày ở phần trên, vấn đề cần được làm rõ là: vậy việc đăng ký tài sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành đang được ghi nhận dưới góc độ đăng ký nhằm xác lập quyền hay đăng ký để phát sinh hiệu lực đối kháng của quyền với người thứ ba? Thiết nghĩ, pháp luật Việt Nam hiện nay chưa hề có câu trả lời rõ ràng cho câu hỏi này. Thật vậy:
(i) Đối với những trường hợp pháp luật quy định việc đăng ký tài sản là bắt buộc. Ví dụ cụ thể là đăng ký quyền sử dụng đất. Khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý…”.
Ngoài ra, khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
Với quy định này, có thể thấy rõ ràng tinh thần mà các nhà làm luật hiện nay đang dự liệu – đó là việc đăng ký quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý trong việc xác lập quyền đối với chủ thể có quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tính chất tuyệt đối của “căn cứ xác lập quyền” này lại tỏ ra chưa thực sự “mạnh mẽ” khi khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết”.
Rõ ràng, quy định này triệt tiêu tính tuyệt đối của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về phương diện chứng cứ. Thêm vào đó, hiện nay pháp luật hiện hành cũng không hề có quy định về việc: nếu có tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thì chủ thể đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được suy đoán là người có quyền và không bị buộc phải chứng minh trước về quyền của mình.
(ii) Đối với những trường hợp pháp luật quy định việc đăng ký tài sản là tự nguyện (đăng ký theo yêu cầu). Có thể kể đến quy định pháp luật về đăng ký đối với nhà, tài sản khác gắn liền với đất. Hiện nay, pháp luật về nhà ở quy định rất rõ ràng về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở . Theo đó có thể hiểu, quyền sở hữu nhà đã và đang tồn tại một cách độc lập với việc đăng ký.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chỉ đóng vai trò là một trong những điều kiện để nhà ở tham gia vào giao dịch dân sự. Nói cách khác, Giấy chứng nhận trong trường hợp này là cơ sở pháp lý để chủ thể mang quyền có cơ hội hiện thực hóa quyền của mình – khai thác tốt nhất giá trị kinh tế của tài sản. Xét trong trường hợp này, giá trị pháp lý của việc đăng ký được xem xét ở góc độ làm phát sinh hiệu lực đối kháng của quyền được đăng ký với những chủ thể khác trong xã hội. Từ đây có thể nhận thấy rằng, với cùng một quy định về Giấy chứng nhận (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất) nhưng cách tiếp cận về giá trị của Giấy này đã có sự khác nhau giữa quy định của pháp luật về đất đai và quy định của pháp luật về nhà ở.
2.2 Đăng ký quyền khác đối với tài sản
Bên cạnh quyền sở hữu – được hiểu là quyền được xử sự đối với tài sản của chính mình, BLDS năm 2015 xây dựng thêm các quy định pháp luật về một nhóm quyền mới – quyền với tài sản thuộc sở hữu của chủ thể khác. Những quyền này được ghi nhận là những vật quyền mà theo đó, chủ thể mang quyền được quyền tác động trực tiếp vào tài sản của người khác để thỏa mãn quyền của chính mình. Quyền khác đối với tài sản được ghi nhận trong BLDS năm 2015 tại Điều 159, bao gồm:
(i) quyền đối với bất động sản liền kề;
(ii) quyền hưởng dụng;
(iii) quyền bề mặt. Với tư cách là những vật quyền phái sinh từ quyền sở hữu tài sản, chủ thể mang quyền trong phạm vi nội dung quyền của mình được tác động ở mức độ nhất định đến tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác để phục vụ cho việc thực hiện quyền của chính mình.
Để việc thực hiện quyền diễn ra một cách thuận lợi, tránh được những vướng mắc không đáng có, thực hiện đăng ký quyền khác đối với tài sản là một việc làm cần thiết nhằm công khai hóa quyền trong các mối quan hệ xã hội. BLDS năm 2015 đã dự liệu về hoạt động này dựa trên nguyên tắc về việc đăng ký tài sản nói chung.
Cụ thể, Điều 106 Bộ luật này quy định: quyền khác đối với tài sản là bất động sản được đăng ký theo quy định pháp luật về đăng ký tài sản; quyền khác đối với tài sản là động sản không phải đăng ký (trừ trường hợp pháp luật liên quan có quy định khác). Từ quy định này, thiết nghĩ cần xác định cụ thể tài sản là đối tượng của các quyền nêu trên.
Theo quy định pháp luật dân sự hiện hành về các quyền khác đối với tài sản, có thể thấy:
(i) quyền đối với bất động sản liền kề có đối tượng tác động của quyền chính là các bất động sản;
(ii) quyền hưởng dụng có đối tượng tác động linh hoạt hơn – có thể là động sản hoặc bất động sản;
(iii) quyền bề mặt có đối tượng tác động của quyền cũng chính là bất động sản. Với vai trò là luật gốc, luật mẹ trong hệ thống luật tư, BLDS năm 2015 là văn bản pháp luật đầu tiên quy định về các quyền khác đối với tài sản. Do đó, có thể thấy rằng ngoài quy định tại Điều 106 BLDS năm 2015 về đăng ký các quyền khác đối với tài sản thì hệ thống pháp luật về đăng ký tài sản liên quan đến nội dung này còn đang bị bỏ ngỏ.
Với thực trạng này, quy định tại Điều 106 sẽ chỉ là “quy định trên giấy” cho đến khi nào có cơ chế để thực hiện. Nói cách khác, cần có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục đăng ký các quyền khác đối với tài sản thì chủ thể quyền mới có thể tự bảo vệ được một cách tốt nhất quyền của mình – tạo cơ sở cho việc thực hiện quyền một cách hiệu quả nhất.
3. Một số kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật về đăng ký tài sản
Thứ nhất, như đã phân tích ở trên, việc đăng ký tài sản hiện nay nếu căn cứ vào đối tượng có thể phân chia thành đăng ký động sản và đăng ký bất động sản. Ngoài ra, nếu căn cứ vào tính chất của hoạt động đăng ký cũng có thể phân loại thành đăng ký bắt buộc và đăng ký tự nguyện (theo yêu cầu).
Theo tình hình thực tế hiện nay, cơ quan có thẩm quyền trong việc đăng ký tài sản đang được xác định căn cứ vào đối tượng tài sản được đăng ký. Ví dụ: việc đăng ký tàu bay được thực hiện tại Cục hàng không Việt Nam; việc đăng ký tàu biển được thực hiện tại Cục hàng hải Việt Nam.
Trước đây việc đăng ký quyền sử dụng đất được giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường; còn việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng. Trước sự đòi hỏi của xã hội, các cơ quan có liên quan đã phải ngồi lại để đi đến thống nhất về việc tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà từ ngày 01/08/2009, theo một điều khoản của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, và giao việc đăng ký cho Bộ Tài nguyên và môi trường.
Thẩm quyền đăng ký được xác định tuỳ theo người đăng ký quyền sử dụng đất là pháp nhân hay cá nhân: pháp nhân đăng ký ở cấp tỉnh, còn cá nhân (trừ người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không mua nhà ở gắn liền với đất ở) đăng ký ở cấp huyện. Thực tế mà nói, không có cơ sở lý luận nào để giải thích một cách thấu đáo cho sự phân cấp thẩm quyền đăng ký tài sản như trên (mặc dù vẫn biết “truyền thống” tổ chức bộ máy hành chính ở Việt Nam từ xưa đến nay được phân cấp theo tính chất công việc. Cụ thể: cấp trên được giao các công việc có quy mô và tầm quan trọng, tính chất phức tạp lớn hơn so với cấp dưới).
Xét ở góc độ nhất định, sự phân cấp như trên không phù hợp với nguyên tắc bình đẳng giữa các chủ thể trước pháp luật, đồng thời cũng không phù hợp với yêu cầu hoàn thiện pháp luật trong thời kì mở cửa, hội nhập. Người viết kiến nghị mô hình đăng ký nên được tổ chức theo từng đơn vị hành chính (từng vùng) cụ thể. Theo đó, văn phòng đăng ký có chức năng đăng ký sẽ có thẩm quyền đăng ký quyền sở hữu và quyền khác đối với bất động sản cho tất cả các đối tượng chủ thể.
Thứ hai, hệ thống đăng ký tài sản cần được xây dựng trên cơ sở xác định đúng đắn giá trị pháp lý của việc đăng ký. Về nội dung này, theo quan điểm chủ quan của tác giả, các nhà làm luật cần xây dựng hành lang pháp lý làm rõ giá trị của việc đăng ký quyền sử dụng đất theo hướng đăng ký xác lập quyền.
Với đặc thù của đất đai trong hệ thống pháp luật Việt Nam, cần thiết quy định việc đăng ký quyền sử dụng đất là quyền và nghĩa vụ của người có quyền sử dụng đất. Dưới góc độ là một quyền dân sự, về phía mình, cơ quan nhà nước có thẩm quyền được xác định là chủ thể có nghĩa vụ và trách nhiệm thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất cho người dân. Khi đã được ghi nhận là một căn cứ xác lập quyền – mang tính tuyệt đối, việc đăng ký các quyền khác đối với tài sản (trong đó bao gồm quyền hưởng dụng có đối tượng là bất động sản) sẽ được đăng ký theo tính chất: để đối kháng quyền với người thứ ba. Bản chất của ba quyền khác đối với tài sản được liệt kê ở trên đều là quyền phái sinh từ quyền sở hữu. Do đó, thông qua giao dịch hoặc căn cứ vào sự kiện pháp lý nhất định để xác lập quyền, các chủ thể trong quan hệ này ràng buộc quyền trên cơ sở hiệu lực của giao dịch hoặc tính xác thực của sự kiện.
Việc đăng ký các quyền khác đối với tài sản trong trường hợp này nhằm ràng buộc chủ thể có quyền và bên thứ ba – để việc thực hiện quyền được chủ động và hoàn toàn thuận lợi, cũng như tạo cơ chế minh bạch thông tin cho chính bên thứ ba để tự do ý chí trong việc xác lập các quyền cho chính mình. Tư tưởng này có thể áp dụng một cách hoàn toàn tương tự cho trường hợp đăng ký quyền hưởng dụng với đối tượng của quyền là những động sản
Trên đây là những phân tích về “Hoàn thiện pháp luật đăng ký tài sản trên cơ sở các quyền khác đối với tài sản”. Hy vọng qua bài viết của chúng tôi, giúp các bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này. Nếu có bất kỳ thắc mắc về nội dung trên hoặc những vấn đề về pháp luật khác hãy liên hệ hotline 1900.6568 để được chuyên viên tư vấn và hỗ trợ.
