Hệ thống các quyền khác đối với tài sản bao gồm: quyền hưởng dụng, quyền bề mặt, quyền đối với bất động sản liền kề,… để các quyền này được tôn trọng thì sự hiện hữu của nó phải được toàn thể xã hội biết đến một cách rõ ràng.
Theo kinh nghiệm của các quốc gia phát triển trên thế giới, cách tốt nhất để cho toàn thể xã hội đều biết đến sự tồn tại của các vật quyền là xây dựng một hệ thống đăng ký vật quyền hoàn chỉnh để bất kỳ chủ thể nào cũng có thể tiếp cận. Vậy những vấn đề lý luận và thực tiễn về đăng ký các quyền đối với tài sản được thể hiện như thế nào? Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu qua bài viết dưới đây.
Cơ sở pháp lý:
1. Nguyên lý cho quy định về đăng ký các quyền khác đối với tài sản
Điều 106 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
“1. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký tài sản;
2. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là động sản không phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật về đăng ký tài sản có quy định khác.
3. Việc đăng ký tài sản phải được công khai”.
Có thể hiểu quy định này như sau, với các quyền khác đối với tài sản được xác định là bất động sản thì phải đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký tài sản, đối với các quyền khác đối với tài sản là động sản thì không bắt buộc phải đăng ký. Thực tế cho đến nay ở Việt Nam chỉ có luật Đất đai năm 2013 quy định về việc đăng ký xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề theo trình tự đăng ký biến động đất đai.
Về thủ tục: người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận một cửa đối với địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả theo quy định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh. Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu. Về thời hạn giải quyết cũng được ghi nhận là không quá 10 ngày.
Một trong những cách phân loại tài sản kinh điển của luật tài sản trong hệ thống pháp luật của các quốc gia đó là căn cứ vào tính có thể di dời hoặc không thể di dời của tài sản, tài sản được chia thành động sản và bất động sản.
Theo quy định tại Điều 107 BLDS năm 2015:
“1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản”
Đây là một quy định khá sơ sài, giản đơn không thể phân biệt được chính xác đâu là động sản, đâu là bất động sản trong nhiều trường hợp trên thực tế. Ví dụ, bức tranh trên tường của một ngôi nhà; máy điều hòa trong nhà… đặc biệt là các quyền khác đối với tài sản, khi nào được coi là bất động sản? khi nào dược coi là động sản?
Căn cứ vào đối tượng tác động của các quyền khác đối với tài sản, các quyền khác đối với tài sản có thể được chia làm hai loại: các quyền được thực hiện trực tiếp trên bất động sản (quyền hưởng dụng một ngôi nhà, quyền hưởng dụng một bất động sản, quyền bề mặt, quyền đối với bất động sản liền kề…) và các quyền được thực hiện trên động sản (quyền hưởng dụng một cái ô tô, quyền hưởng dụng cổ phần trong công ty cổ phần…). Với những quyền khác đối với tài sản có tính chất là bất động sản thì trình tự, thủ tục, hệ thống cơ quan đăng ký cần thiết lập theo quy định về đăng ký bất động sản, tương tự những quyền khác đối với tài sản có tính chất là động sản thì trình tự, thủ tục, hệ thống cơ quan đăng ký cần thiết lập theo trình tự đăng ký đối với động sản.
2. Kiến nghị cho việc xây dựng hệ thống đăng ký các quyền khác đối với tài sản ở Việt Nam
2.1 Đăng ký theo cơ chế đăng ký động sản
2.1.1 Nguyên tắc đăng ký thông báo
Theo nguyên tắc đăng ký thông báo, việc đăng ký được thực hiện trên cơ sở đơn yêu cầu đăng ký của người nộp đơn, không kèm theo bất kỳ giấy tờ chứng minh cho các nội dung được kê khai trong đơn đăng ký. Nhiệm vụ của cơ quan đăng ký là đăng ký đúng, đủ các nội dung được kê khai trong đơn yêu cầu đăng ký. Nguyên tắc đăng ký thông báo thường được áp dụng đối với việc đăng ký các quyền xác lập trên động sản hoặc các giao dịch bảo đảm bằng động sản.
2.1.2 Nguyên tắc đăng ký xác minh
Theo nguyên tắc đăng ký xác minh, việc đăng ký được thực hiện trên cơ sở đơn yêu cầu đăng ký của người nộp đơn; tùy từng trường hợp cụ thể người nộp đơn còn phải cung cấp kèm theo một số loại giấy tờ chứng minh quyền của mình như: giấy tờ sở hữu, hồ sơ kỹ thuật, hợp đồng thế chấp… Quy trình đăng ký theo nguyên tắc đăng ký xác minh đòi hỏi sự kiểm tra của cán bộ đăng ký đối với các hồ sơ đăng ký. Việc đăng ký xác minh thường áp dụng đối với đăng ký các giao dịch bảo đảm bằng bất động sản, chỉ trong một số trường hợp đối với động sản như tàu bay, tàu biển…
Kiến nghị: việc đăng ký các quyền khác đối với tài sản là động sản ở Việt Nam nên xây dựng trên nguyên tắc đăng ký thông báo bởi các lý do sau:
Thứ nhất, do bản chất của các quyền này là động sản (có đối tượng thực hiện trên một động sản) nên rất khó cho việc quản lý sự dịch chuyển hay sự tồn tại của tài sản. Nhà nước chỉ nên can thiệp ở góc độ những cung cấp thông tin “cảnh báo” cho các chủ thể khi xác lập các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản mà trên đó tồn tại các quyền năng của nhiều chủ thể khác nhau.
Thứ hai, nếu xây dựng theo nguyên tắc đăng ký xác minh thì yêu cầu đặt ra là cán bộ phải kiểm tra tính chính xác của đơn đăng ký. Với “năng lực hoạt động” của các cơ quan đăng ký ở Việt Nam hiện nay cũng như việc chưa có hệ thống thông tin công khai về tài sản thì yêu cầu này có vẻ không khả thi.
2.2 Đăng ký theo cơ chế đăng ký bất động sản
Ở Việt Nam hiện nay chưa có luật đăng ký tài sản nói chung cũng như luật đăng ký về bất động sản nói riêng. Các quy định về đăng ký bất động sản nằm rải rác ở các luật chuyên ngành như: luật Nhà ở, luật Đất đai… tuy nhiên có thể nhận thấy một điều việc xây dựng hệ thống pháp luật về đăng ký tài sản nói chung và đăng ký các quyền khác đối với tài sản nói riêng là hoạt động hết sức cần thiết, mang nhiều ý nghĩa.
2.2.1 Giá trị pháp lý của việc đăng ký
Tùy thuộc từng hệ thống đăng ký bất động sản, việc đăng ký bất động sản có thể có giá trị pháp lý khác nhau. Tuy nhiên về cơ bản, chúng có hai ý nghĩa: Một là, việc đăng ký phát sinh hiệu lực đối kháng đối với người thứ ba; Hai là, việc đăng ký là điều kiện làm phát sinh quyền đối với bất động sản.
Đối với việc đăng ký chỉ làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba: pháp luật về đăng ký bất động sản của Nhật Bản và Hàn Quốc đều quy định theo hướng này. Tuy nhiên, Luật Đăng ký bất động sản của Nhật Bản và Hàn Quốc không quy định trực tiếp về giá trị pháp lý của việc đăng ký mà quy định gián tiếp thông qua quy định về thứ tự ưu tiên của các quyền được đăng ký.
Đối với việc đăng ký là điều kiện làm phát sinh quyền đối với bất động sản: pháp luật về đăng ký bất động sản của Cộng hòa liên bang Nga, Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa quy định theo hướng này.
Kiến nghị: trong khuôn khổ của luật thực định Việt Nam, các quyền khác đối với tài sản là bất động sản cần được đăng ký theo cơ chế đăng ký bắt buộc, tức là các quyền này chỉ được pháp luật ghi nhận trên cơ sở chủ thể quyền đã đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Quy định như vậy có những ý nghĩa nhất định:
Một là, giúp cho việc quản lý bất động sản nói chung, các quyền khác được thiết lập trên bất động sản nói riêng một cách dễ dàng, giúp cho Nhà nước xây dựng được các chính sách về thuế đối với tài sản, gián tiếp phòng chống được tham nhũng;
Hai là, làm cơ sở để Toà án giải quyết các tranh chấp phát sinh trên thực tiễn vốn dĩ hết sức phức tạp lên quan đến bất động sản.
2.2.2 Cơ quan đăng ký
Tham khảo quy định của một số quốc gia trên thế giới: Hàn Quốc, Nhật Bản, Cộng hòa Liên bang Đức và Liên bang Nga, hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản được tổ chức theo mô hình tập trung thuộc bộ máy tư pháp.
Ví dụ, Cơ quan đăng ký bất động sản của Cộng hòa Liên bang Đức, Hàn Quốc thuộc hệ thống tòa án. Tại Nhật Bản, mô hình cơ quan đăng ký bất động sản là Cục Pháp vụ hoặc Sở Pháp vụ địa phương. Điều 8 Luật Đăng ký bất động sản Nhật Bản quy định: “Sở Pháp vụ hoặc Cục Pháp vụ địa phương hoặc chi nhánh hay văn phòng chi nhánh của cơ quan này, nơi có bất động sản được đăng ký, sẽ giải quyết việc đăng ký với tư cách là cơ quan đăng ký có thẩm quyền”. Cơ quan đăng ký bất động sản của Liên bang Nga cũng thuộc hệ thống tư pháp.
Việc tổ chức cơ quan đăng ký theo mô hình tập trung để thực hiện đăng ký tất cả các quyền liên quan đến bất động sản tại một hệ thống cơ quan có những ưu điểm sau:
– Một là, bảo đảm việc tổ chức thống nhất trong cả nước các cơ quan đăng ký bất động sản;
– Hai là, bảo đảm sự tập trung thống nhất các thông tin liên quan đến bất động sản, giúp cho việc quản lý, công bố công khai thông tin được thuận tiện, dễ dàng.
– Ba là, tách biệt chức năng quản lý hành chính với chức năng công bố công khai các quyền liên quan đến bất động sản.
Kiến nghị: qua nghiên cứu pháp luật hiện hành liên quan đến đăng ký tài sản, việc đăng ký tài sản hiện nay được quy định bởi rất nhiều các văn bản khác nhau, gồm: Luật đất đai năm 2013; Luật nhà ở năm 2014; Luật bảo vệ và phát triển rừng năm 2004; Luật hàng không dân dụng Việt Nam năm 2006 (sửa đổi, bổ sung năm 2014); Bộ luật hàng hải Việt Nam năm 2015; Luật sở hữu trí tuệ năm 2005 (sửa đổi, bổ sung năm 2009)… Các quy định về đăng ký tài sản chưa có sự thống nhất về trình tự, thủ tục; hiệu lực của việc đăng (đăng ký xác lập hay đăng ký đối kháng; đăng ký tự nguyện hay bắt buộc?), cơ quan quản lý…
Trong bối cảnh hiện nay, việc thống nhất một cơ quan đăng ký như mô hình của Nhật Bản, Hàn Quốc là không khả thi. Do đó, các cơ quan đăng ký nên để nguyên như mô hình như hiện nay nhưng cần thu gọn đầu mối quản lý, có thể giao cho Bộ tư pháp quản lý chung trong cả nước. Bên cạnh đó, cần một cơ chế liên thông giữa các cơ quan để bảo đảm sự công khai, minh bạch về thông tin đồng thời có sự giám sát của nhân dân đối với hoạt động này.
Trên đây là những phân tích về “Lý luận và thực tiễn về đăng ký các quyền khác đối với tài sản”. Hy vọng qua bài viết của chúng tôi, giúp các bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này. Nếu có bất kỳ thắc mắc về nội dung trên hoặc những vấn đề về pháp luật khác hãy liên hệ hotline 1900.6568 để được chuyên viên tư vấn và hỗ trợ.
