Ngày nay, với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, các giao dịch diễn ra liên quan đến đất đai, cụ thể là đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế, cá nhân theo quy định ngày càng nhiều hơn. Vậy, thế chấp đất nhưng không thế chấp tài sản gắn liền trên đất có được không? Hãy cùng Luật Dương gia tìm hiểu qua bài viết dưới đây.
Căn cứ pháp lý:
- Bộ luật dân sự 2015;
- Luật đất đai 2013;
- Luật nhà ở 2014
- Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ.
1. Thế chấp tài sản theo quy định hiện nay là gì?
1.1. Thế chấp tài sản là gì?
Căn cứ theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thế chấp tài sản như sau:
Điều 317. Thế chấp tài sản
1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Theo đó, thế chấp tài sản là hoạt động mang tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ hoặc do các bên thoả thuận để người thứ ba giữ.
1.2. Chủ thể của thế chấp tài sản
Trong quan hệ thế chấp, bên thế chấp phải dùng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Cho nên, các bên tham gia thế chấp tài sản phải có đầy đủ các điều kiện của chủ thể tham gia giao dịch dân sự. Đó là điều kiện về năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự. Điều 117 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:
“1.Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập”
Như vậy, chủ thể tham gia thế chấp tài sản phải có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp như: người thế chấp phải đủ 15 tuổi trở lên và 18 tuổi trở lên đối với giao dịch có tài sản là bất động sản hoặc động sản phải đăng ký, người thế chấp không bị mất năng lực hành vi dân sự hay bị hạn chế về năng lực hành vi dân sự… Chủ thể trong quan hệ thế chấp là một nội dung quan trọng vì là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp. Nếu không thỏa mãn điều kiện này, hợp đồng thế chấp vô hiệu.
Ngoài ra, đối với quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình tham gia thực hiện thuế chấp được quy định rõ ràng trong bộ luật dân sự 2015 như sau:
- Đối với bên thế chấp có các quyền và nghĩa vụ quy định cụ thể tại các Điều 321, Điều 322 Bộ luật dân sự 2015
- Đối với bên nhận thế chấp có các quyền và nghĩa vụ quy định cụ thể tại các Điều 323, Điều 324 Bộ luật dân sự 2015
2. Có được thế chấp đất nhưng không thế chấp nhà không?
2.1. Tài sản có thể thế chấp
Theo quy định tại Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tài sản có thể thế chấp như sau:
- Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm
- Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.
Theo đó, bạn có quyền thỏa thuận với bên nhận thế chấp về việc có thể thế chấp đất mà không thế chấp nhà.
2.2. Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất
Căn cứ Điều 325 Bộ Luật dân sự 2015 quy định các trường hợp sau:
– Trường hợp 1: Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
– Trường hợp 2: Thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
3. Điều kiện để được thế chấp và nhận thế chấp quyền sử dụng đất
3.1. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất
Điều 144 Luật Nhà ở 2014 quy định về bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhà ở, tại khoản 2 điều này quy định: “Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”
Theo quy định tại Điều 188 Bộ luật Dân sự 2015:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Như vậy, điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
3.2. Điều kiện nhận thế chấp quyền sử dụng đất
Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định như sau: “Việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
- Việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác;
- Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự. Trường hợp có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn;
- Điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan”.
4. Phương thức xử lý tài sản thế chấp
4.1. Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm
Theo Điều 299 Bộ luật dân sự 2015 quy định cụ thể việc xử lý tài sản thế chấp, tài sản bảo đảm sẽ được xử lý trong các trường hợp sau:
– Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm (thường là nghĩa vụ trả nợ) mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
– Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của luật.
– Trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc luật có quy định.
Theo đó, nếu bên cầm cố thuế chấp quyền xử dụng nhà ở đến hạn thực hiện các nghĩa vụ liên quan đến việc trả nợ, nhưng không thực hiện thì tài sản cầm cố sẽ được xử lý theo các quy định tại điều 299 Bộ luật dân sự 2015.
4.2. Phương thức xử lý tài sản thế chấp
Căn cứ theo Điều 302 Bộ luật dân sự 2015 thì Việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện thông qua các phương thức sau: Bán đấu giá tài sản; bên nhận bảo đảm (ngân hàng) tự bán tài sản; bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; phương thức khác.
Như vậy, pháp luật không cấm việc chỉ thế chấp quyền sở hữu nhà mà không thế chấp quyền sử dụng đất. Song do đặc thù, hai tài sản này gắn liền với nhau, không thể tách rời khi xử lý tài sản theo một trong các phương thức nói trên, nên trên thực tế không ngân hàng nào chỉ nhận thế chấp quyền sở hữu nhà mà không gắn với thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên với nhà xưởng, máy móc thiết bị của doanh nghiệp, ngân hàng vẫn có thể nhận thế chấp bởi các tài sản đó có thể tháo rời, di chuyển và thanh lý để thu hồi nợ.
5. Quan hệ thế chấp chấm dứt khi nào?
Quy định về căn cứ chấm dứt thế chấp tài sản có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp. Trường hợp chấm dứt thế chấp, các bên không còn bị ràng buộc bởi hợp đồng thế chấp. Bên thế chấp có thể bán tài sản đã thế chấp hoặc đưa tài sản đã thế chấp vào lưu thông mà không cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Đồng thời, bên nhận thế chấp không có quyền yêu cầu bên thế chấp giao tài sản đã thế chấp cho mình để xử lý khi đã giải quyết thế chấp.
Theo quy định tại Điều 327 Bộ luật dân sự 2015 thì quan hệ thế chấp sẽ chấm dứt trong các trường hợp sau:
1. Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt.
2. Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
3. Tài sản thế chấp đã được xử lý.
4. Theo thỏa thuận của các bên.
Thông thường khi các bên thực hiện xong nghĩa vụ thì nghĩa vụ chấm dứt. Hoặc một số trường hợp pháp luật quy định nghĩa vụ chấm dứt theo Điều 372 Bộ luật dân sự thì các pháp nhân bảo đảm cho các nghĩa vụ đó cũng chấm dứt. Trong thời hạn thực hiện nghĩa vụ các bên có thể thỏa thuận hủy bỏ thế chấp hoặc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác như cầm cố, bảo lãnh… thì thế chấp chấm dứt.
Trường hợp bên thế chấp không thực hiện, thực hiện không đúng nghĩa vụ mà bị xử lý tài sản thế chấp để thanh toán nghĩa vụ chính, thì sau khi xử lý tài sản thì thế chấp chấm dứt.
Trên đây là nội dung liên quan đến nội dung “Thế chấp đất nhưng không thế chấp nhà”. Nếu quý khách có bất kỳ thắc mắc gì xin vui lòng liên hệ đến chúng tôi theo số Hotline: 1900.6568 để được tư vấn, hỗ trợ.
