Quyền sử dụng đất là một trong những quyền tài sản quan trọng nhất, không chỉ đóng vai trò thiết yếu trong nền kinh tế mà còn mang tính xã hội và pháp lý sâu sắc tại Việt Nam. Cùng với sự phát triển của xã hội và nhu cầu giao dịch đất đai ngày càng tăng cao, phạm vi giao dịch quyền sử dụng đất đã trở thành một vấn đề pháp lý phức tạp, đòi hỏi những quy định rõ ràng và minh bạch. Việc nghiên cứu về phạm vi giao dịch quyền sử dụng đất giúp làm rõ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, các giới hạn và điều kiện để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên trong giao dịch, đồng thời góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.
1. Các hình thức giao dịch quyền sử dụng đất
Trong Luật Đất đai năm 2024, Điều 27 giới hạn các giao dịch quyền sử dụng đất người sử dụng đất có thể thực hiện, bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Quy định liệt kê này khác biệt với cách tiếp cận linh hoạt hơn của Bộ luật Dân sự 2015, khi chỉ yêu cầu giao dịch dân sự phù hợp với quy định của pháp luật mà không giới hạn cụ thể các loại hợp đồng.
1.1. Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những hình thức phổ biến nhất mà người sử dụng đất thường áp dụng.
Giao dịch này diễn ra khi người sử dụng đất quyết định bán hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho một bên khác. Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định nghiêm ngặt, bao gồm việc kiểm tra tính hợp pháp của quyền sử dụng đất, cũng như các nghĩa vụ tài chính liên quan.
Một điểm đặc biệt trong giao dịch này là việc xác định giá trị quyền sử dụng đất. Giá trị này không chỉ đơn thuần dựa vào diện tích mà còn phụ thuộc vào vị trí, tình trạng pháp lý, và mục đích sử dụng của đất. Thực tiễn cho thấy rằng có rất nhiều tranh chấp phát sinh từ việc định giá quyền sử dụng đất, do đó, người sử dụng đất cần chú ý đến vấn đề này trong quá trình thương thảo.
1.2. Giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất
Giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất cũng là một hình thức phổ biến, đặc biệt trong bối cảnh đô thị hóa ngày càng tăng. Khi người sử dụng đất cho thuê, họ vẫn giữ quyền sở hữu nhưng chuyển giao quyền sử dụng cho bên thuê trong một khoảng thời gian nhất định. Theo quy định, hợp đồng cho thuê phải được lập bằng văn bản và có công chứng để đảm bảo tính pháp lý.
Tuy nhiên, một số vấn đề mà người cho thuê cần lưu ý là thời hạn cho thuê và quyền tự động gia hạn. Nếu không được quy định rõ ràng, có thể dẫn đến tranh chấp sau này. Ngoài ra, trong nhiều trường hợp, bên thuê có thể có nhu cầu cải tạo đất, lúc này, việc yêu cầu ý kiến của bên cho thuê là cực kỳ cần thiết.
1.3. Giao dịch thừa kế và tặng cho quyền sử dụng đất
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, quyền sử dụng đất có thể được chuyển nhượng thông qua di chúc hoặc các hình thức tương tự. Trong trường hợp thừa kế, người thừa kế cần phải làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu mới để đảm bảo quyền lợi của mình.
Đối với tặng cho quyền sử dụng đất, người tặng cho cần chú ý đến các nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện giao dịch. Hơn nữa, người nhận cũng cần tìm hiểu về khả năng sử dụng đất và các hạn chế pháp lý có thể tồn tại đối với quyền sử dụng này.
1.4. Các giao dịch về góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 xác định rằng người sử dụng đất có thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất để tạo thành vốn điều lệ của một tổ chức kinh tế. Cụ thể, Khoản 22, Điều 3 của luật này quy định rằng việc góp vốn được thực hiện thông qua việc chuyển quyền sử dụng đất để góp vào tổ chức kinh tế, bao gồm các công ty và hợp tác xã.
Luật Doanh nghiệp 2020 và Luật Hợp tác xã năm 2023 cũng ghi nhận quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất, cho phép tổ chức kinh tế nhận vốn góp là quyền sử dụng đất. Theo Khoản 18 Điều 4 Luật Doanh nghiệp, quyền sử dụng đất có thể được coi là tài sản góp vốn và có thể chuyển quyền sở hữu từ bên góp vốn sang công ty.
Ngoài tổ chức kinh tế, hộ kinh doanh và tổ hợp tác cũng có thể nhận vốn góp bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 4 Luật Hợp tác xã 2023. Các hộ kinh doanh hoặc tổ hợp tác, dù không có tư cách pháp nhân, vẫn có quyền thực hiện một số hoạt động đầu tư kinh doanh thông qua hợp đồng hợp tác, liên kết, hay góp vốn.
Pháp luật doanh nghiệp cũng quy định rõ ràng về việc góp vốn bằng tài sản, bao gồm quyền sử dụng đất. Theo Điều 34 và Điều 35, Luật Doanh nghiệp năm 2020, sửa đổi năm 2022, tài sản góp vốn phải được chuyển quyền sở hữu hoặc sử dụng từ người góp vốn sang doanh nghiệp. Việc này không phải chịu lệ phí trước bạ, tạo thuận lợi cho các giao dịch góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.5. Hợp đồng hợp tác kinh doanh
Điều đáng chú ý là Luật Đất đai năm 2024 còn cho phép người sử dụng đất tham gia một số loại hợp đồng khác ngoài các giao dịch liệt kê trên, chẳng hạn như hợp đồng hợp tác kinh doanh theo Điều 148, khoản 5, điểm b, và hợp đồng liên doanh, liên kết theo Điều 34, khoản 2, điểm b. Những quy định này cho phép người sử dụng đất tận dụng quyền của mình để tham gia vào các mô hình kinh tế hợp tác, mở rộng phạm vi giao dịch không chỉ dừng ở chuyển nhượng hay thế chấp mà còn bao gồm các hình thức hợp tác kinh doanh.
2. Giao dịch bị hạn chế khi giao dịch quyền sử dụng đất
Về khái niệm hợp đồng trao đổi tài sản, Khoản 1, Điều 455, Bộ luật Dân sự năm 2015 định nghĩa rõ ràng rằng đây là thỏa thuận mà các bên giao tài sản và chuyển quyền sở hữu đối với tài sản cho nhau. Tuy nhiên, khi đối chiếu với Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chúng ta thấy pháp luật không cho phép người sử dụng đất lập hợp đồng trao đổi tài sản theo đúng nghĩa như quy định của Bộ luật Dân sự. Thay vào đó, người sử dụng đất chỉ được phép chuyển đổi quyền sử dụng đất trong trường hợp đặc thù, thường là đối với đất nông nghiệp và các cá nhân. Cụ thể, việc chuyển đổi quyền sử dụng đất không được áp dụng đối với đất phi nông nghiệp hay tài sản khác.
Điều này tạo nên một vấn đề pháp lý đáng lưu tâm. Ví dụ, khi hai người sở hữu các thửa đất liền kề muốn trao đổi quyền sử dụng đất cho nhau, họ phải lập hợp đồng chuyển nhượng riêng lẻ cho từng bên thay vì hợp đồng trao đổi. Điều này có thể dẫn đến rủi ro về mặt pháp lý nếu có tranh chấp phát sinh, vì các hợp đồng chuyển nhượng riêng lẻ có thể bị coi là giao dịch giả tạo theo Điều 124, Bộ luật Dân sự năm 2015, làm cho giao dịch vô hiệu.
3. Hậu quả pháp lý của hành vi giao dịch quyền sử dụng đất không dúng phạm vi
Giao dịch vô hiệu: Theo quy định của Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015, khi các bên thực hiện giao dịch dân sự vượt quá phạm vi cho phép, giao dịch đó có thể bị tuyên bố vô hiệu (Điều 123 và Điều 124). Ví dụ, nếu một cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt quá diện tích cho phép hoặc cho đối tượng không có quyền sử dụng đất nông nghiệp, giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu. Khi giao dịch bị vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Bị xử lý hành chính: Nếu giao dịch không đúng phạm vi gây hậu quả nghiêm trọng, người vi phạm có thể bị xử lý vi phạm hành chính theo các mức phạt quy định tại Nghị định 91/2019/NĐ-CP. Các hình thức xử phạt bao gồm phạt tiền và buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi giao dịch.
Trách nhiệm hình sự: Trong trường hợp hành vi vi phạm có yếu tố gian dối, lừa đảo hoặc gây thiệt hại lớn, người vi phạm có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Bộ luật Hình sự. Ví dụ, hành vi lừa đảo chiếm đoạt quyền sử dụng đất hoặc sử dụng giấy tờ giả để xác lập quyền sử dụng đất có thể bị phạt tù.
4. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về phạm vi giao dịch quyền sử dụng đất
Để đáp ứng nhu cầu thực tế và đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, pháp luật cần có quy định cụ thể và rõ ràng hơn về các giao dịch được phép thực hiện với quyền sử dụng đất, bao gồm:
- Mở rộng phạm vi áp dụng hợp đồng trao đổi tài sản đối với đất đai, đặc biệt là trong các trường hợp hai bên cùng có nhu cầu trao đổi quyền sử dụng đất thay vì chỉ áp dụng chuyển đổi.
- Quy định rõ ràng hơn về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ kinh doanh và tổ hợp tác để bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch.
- Đưa ra các biện pháp xử lý tình huống khi giao dịch giả tạo phát sinh trong lĩnh vực chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý cho các bên.
Như vậy, trong phạm vi giao dịch, việc minh định rõ ràng loại hình giao dịch và bản chất pháp lý của từng loại là hết sức cần thiết. Những vướng mắc pháp lý hiện nay không chỉ ảnh hưởng đến người sử dụng đất mà còn gây khó khăn cho các cơ quan có thẩm quyền trong việc quản lý, xử lý tranh chấp phát sinh. Do đó, việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về giao dịch quyền sử dụng đất là cần thiết, nhằm đảm bảo sự nhất quán trong thực thi pháp luật và bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người dân.
Trên đây là bài viết tìm hiểu về phạm vi giao dịch quyền sử dụng đất. Cám ơn Quý khách hàng đã tin tưởng và ủng hộ dịch vụ Luật sư của Luật Dương Gia. Trong trường bạn cần tư vấn thêm vui lòng liên hệ Luật Dương Gia theo số hotline 19006568 để được hỗ trợ.
