Tài sản hình thành trong tương lai được pháp luật ghi nhận trong Bộ Luật dân sự năm 2015 (BLDS năm 2015) và trong một số văn bản pháp luật khác. Tuy nhiên các quy định pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai, các giao dịch có liên quan đến tài sản này chưa có sự thống nhất cũng như chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế của xã hội hiện nay. Những bất cập này đã làm phát sinh những thiệt hại cho các bên chủ thể khi tham gia giao dịch có đối tượng là tài sản này. Trong nội dung bài viết, phân tích một số bất cập trong quy định của pháp luật Việt Nam về tài sản hình thành trong tương lai để từ đó đưa ra kiến nghị hoàn thiện.
1. Một số bất cập trong quy định của pháp luật Việt Nam về tài sản hình thành trong tương lai
1.1. Về khái niệm tài sản hình thành trong tương lai
Hiện nay, Khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015 quy định tài sản hình thành trong tương lai theo hình thức liệt kê, theo đó, tài sản hình thành trong tương lai bao gồm tài sản chưa hình thành; tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu sau thời điểm xác lập giao dịch”. Quy định này dường như mở rộng loại hình tài sản này hơi quá mức khi không đưa ra các điều kiện để xác định giới hạn cho tài sản hình thành trong tương lai.
Điều này tạo tự do nhưng gây khó khăn cho các chủ thể tham gia vào quan hệ dân sự trong việc xác định liệu một đối tượng có khả năng được coi là tài sản hình thành trong tương lai hay không khi khả năng tài sản này được hình thành trong tương lai là không cao. Ngoài ra, theo quy định của BLDS năm 2015, thì tài sản hình thành trong tương lai có thể là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tuy nhiên thực tiễn pháp lý cho thấy tài sản hình thành trong tương lai tổn tại chủ yếu dưới dạng vật, còn tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản trong đó có quyền sử dụng đất có thể là tài sản hình thành trong tương lai hay không thì chưa rõ ràng do còn quá ít quy định điều chỉnh về tài sản hình thành trong tương lai.
Trong Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có hướng dẫn về việc tài sản hình thành trong tương lai có thể là tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trừ trường hợp BLDS, luật khác liên quan cấm mua bán, cấm chuyển nhượng hoặc cấm chuyển giao khác về quyền sở hũu tại thời điểm xác lập hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm. Việc bảo đảm thực hiện bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng đối với quyền sử dụng đất. Bên nhận bảo đảm xác lập quyền đối với phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai kể từ thời điểm phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm này được hình thành. Điều này cho thấy, quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản không được xem xét là tài sản hình thành trong tương lai.
Ngoài quy định về tài sản hình thành trong tương lai mang tính liệt kê (Khoản 2 Điều 108) thì quy định giữa Khoản 1 và Khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015 lại có bất cập. Cách quy định gây khó hiểu khi so sánh Khoản 1 và điểm b Khoản 2 Điều 108. Theo Khoản 1, tài sản hiện có trước hết là căn cứ vào thực trạng của tài sản, tài sản đã hình thành đồng thời chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản hoặc tạo thời điểm xác lập giao dịch. Còn theo quy định tại Khoản 2, tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch sẽ được coi là tài sản hình thành trong tương lai. Vậy đối với tài sản đã hình thành nhưng chủ thể không xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch thì sẽ thuộc loại tài sản nào- tài sản hiện có hay tài sản hình thành trong tương lai, hay không xác định là tài sản?
Trong quá trình đánh giá khái niệm về tài sản hình thành trong tương lai giữa BLDS năm 2015 và các văn bản pháp luật khác, tác giả thấy sự không thống nhất trong nội hàm của các khái niệm này, như trong các quy định sau: Theo quy định của Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghịệm thu đưa vào sử dụng”. Theo quy định của Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “ nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Như vậy, cả Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 đều chỉ ghi nhận dạng tài sản hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Yếu tố “hình thành trong tương lai” của tài sản là nhà, công trình xây dựng theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 có phần hẹp hơn yếu tố “hình thành trong tương lai” của quy định về tài sản hình thành trong BLDS năm 2015. Sự hẹp hơn thể hiện ở chỗ, BLDS năm 2015 nhận định tài sản hình thành trong tương lai ngoài việc chưa được hình thành (hoặc đưa vào sử dụng) còn gồm tài sản đã được hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu với tài sản đó sau thời điểm xác lập giao dịch. Trong khi đó Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì yếu tố “hình thành trong tương lai” của nhà, công trình xây dựng chỉ được xác định theo tính hiện hữu, hoàn thiện của tài sản là đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Bên cạnh đó, trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, khái niệm “công trình xây dựng hình thành trong tương lai” được ghi nhận trong hoạt động kinh doanh bất động sản gần như chỉ mang tính điểm danh, mà không có quy định cụ thể về hoạt động kinh doanh của dạng công trình xây dựng này.
1.2. Giá trị của tài sản hình thành trong tương lai
Về cơ bản, giá trị của tài sản sẽ bị chi phối bởi nhiều yếu tố như nhu cầu của các bên chủ thể, sự tác động của kinh tế chính trị, các thay đổi trong quy định pháp luật,… Tuy nhiên, đối với tài sản hình thành trong tương lai, do tính chất “chưa hoàn thiện” của mình nên việc xác định giá trị của loại tài sản này sẽ khó xác định hơn so với tài sản hiện hữu. Đối với tài sản hình thành trong tương lai đã tồn tại nhưng chưa xác lập quyền sở hữu tại thời điểm xác lập giao dịch thì cơ bản, việc xác định giá trị có vẻ thuận lợi hơn, bởi lẽ lúc này đã có tài sản hiện hữu, có thị trường để định giá cho tài sản đó.
Trong khi đó, loại tài sản hình thành trong tương lai đạng đang trong quá trình hình thành thì việc xác định giá trị của tài sản này trở nên khó khăn bởi tài sản chưa hình thành xong; giá trị của tài sản có thể bị thay đổi sau khi hình thành do không đúng chất lượng, đúng yêu cầu,… như ban đầu các bên thỏa thuận và xác định. Điều này gây ra rất nhiều vướng mắc trên thực tế cho các bên chủ thể tham gia vào các giao dịch dân sự có đối tượng là tài sản hình thành trong tương lai đang trong quá trình hình thành.
Hiện nay, về việc định giá tài sản có Nghị định 30/2018/NĐ-CP ban hành ngày 7/3/2018 và Nghị định 97/2019/NĐ-CP ban hành ngày 23/12/2019 quy định về trình tự, thủ tục định giá tài sản trong tố tụng hình sự và các quyết định của địa phương về phạm công thẩm định giá tài sản, quy chế hoạt động củ hội đồng thẩm định giá tài sản,… tại các địa phương đó. Việc định giá tài sản quy định trong hai Nghị định này hướng đến giải quyết vấn đề tài sản trong tố tụng hình sự chứ không phải trong các quan hệ đời sống xã hội nói chung, nên tính ứng dụng không phải trong mọi trường hợp để định giá tài sản.
Thêm vào đó, căn cứ để định giá tài sản được dựa vào một trong các căn cứ là giá thị trường, giá do doanh nghiệp thẩm định giá cung cấp, giá trong tài liệu, hồ sơ kèm theo tài sản cần định giá,… (Điều 15 Nghị định 30/2018/NĐ-CP) thường được xác định với loại tài sản hiện có, còn với tài sản hình thành trong tương lai thì sẽ rất khó để dựa vào các căn cứ này để xác định giá trị.
Tương tự, Điều 306 BLDS năm 2015 quy định, “Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm hoặc định giá thông qua tổ chức định giá tài sản khi xử lý tài sản bảo đảm. Trường hợp không có thỏa thuận thì tài sản được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản”, “việc định giá tài sản bảo đảm phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường” vẫn còn rất chung chung bởi nếu các bên không thỏa thuận được đồng thời không đồng ý với việc định giá của tổ chức định giá tài sản thì giá của tài sản hình thành trong tương lai được xác định như thế nào.
Ngoài ra, việc không có giá tài sản tồn tại tương đồng ở thời điểm của tài sản hình thành trong tương lai cũng là điều rất khó cho tổ chức định giá tài sản xác định được giá phù hợp của loại tài sản hình thành trong tương lai này. Thêm vào đó, khi tiến hành thỏa thuận và giao kết giữa các bên, việc định giá tài sản hình thành trong tương lai hoàn toàn phụ thuộc vào sự thỏa thuận giữa các bên, không hề có quy định pháp luật nào điều chỉnh.
1.3. Tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
Liên quan đến việc xác định tài sản hình thành trong tương lai được coi là đối tượng của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, Điều 318 BLDS năm 2015 không quy định về tài sản thế chấp là tài sản được hình thành trong tương lai, trong khi đó Điều 295 của Bộ luật này lại cho phép tài sản bảo đảm có thể là tài sản hình thành trong tương lai. Sự không nhất quán này dẫn đến việc khó áp dụng các quy định trên trong thực tế. Về nguyên tắc, tài sản thế chấp có thể là tài sản hình thành trong tương lai nếu bên nhận bảo đảm chấp thuận để bảo vệ quyền lợi của chính bên nhận bảo đảm.
Đặc biệt, rất nhiều trường hợp trong thực tế xảy ra gắn với việc dùng tài sản hình thành từ vốn vay để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng, theo đó đảm bảo luân chuyển nguồn vốn từ nơi thừa vốn đến nơi thiếu vốn, đáp ứng nhu cầu vốn của các tổ chức, cá nhân trong nền kinh tế. Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 2 Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai như sau: “Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó”. Như vậy, người mua nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó mà không được sử dụng cho mục đích khác.
Điều này là sự hạn chế việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong quy định của Luật Nhà ở năm 2014, trong khi BLDS năm 2015 không có sự hạn chế này. Tương tự, cầm cố tài sản hình thành trong tương lai cũng là nội dung được đặt ra cùng với biện pháp thế chấp. Theo Điều 309 BLDS năm 2015, biện pháp cầm cố tài sản được thực hiện thông qua hình thức bên cầm cố chuyển giao tài sản cầm cố cho bên nhận cầm cố giữ. Nếu các bên thỏa thuận tài sản cầm cố là tài sản hình thành trong tương lai thì việc chuyển giao tài sản chỉ có thể thực hiện được với nhóm tài sản hình thành trong tương lai mà chủ thể xác lập quyền sau thời điểm xác lập giao dịch. Còn đối với tài sản chưa được hình thành theo khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015 thì việc chuyển giao tài sản không thể diễn ra.
Liên quan đến việc công chứng, chứng thực giao dịch bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai, đặc biệt là nhà ở hình thành trong tương lai thì Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này”. Đồng thời, khoản 3 Điều 1 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN quy định: “Việc công chứng hợp đồng thế chấp, đăng ký thế chấp thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, đăng ký thế chấp và các quy định của pháp luật có liên quan”. Như vậy, mặc dù có thể lý giải nếu như không thuộc một trong những trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 thì cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phải công chứng hợp đồng thế chấp này.
Tuy nhiên, văn bản hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2014 và văn bản có liên quan lại không quy định cụ thể là hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của cá nhân phải công chứng.Như trước đây, theo quy định tại khoản 4 Điều 4 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014 của Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thì cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì hợp đồng thế chấp phải được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, văn bản này hiện nay đã hết hiệu lực thi hành.
Ngoài ra, theo Khoản 1 Điều 148 Luật Nhà ở năm 2014 thì đa số văn phòng công chứng tiến hành công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai gặp khó khăn do thủ tục trên thực tế cần thêm biên bản nghiệm thu nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật xây dựng nhưng người yêu cầu công chứng thường không cung cấp đầy đủ các giấy tờ liên quan để thực hiện việc công chứng. Trong khi đó, Điều 7 Thông tư số 26/2015/TT- NHNN thì biên bản nghiệm thu nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật xây dựng là không cần thiết và không bắt buộc phải có.
Còn tiếp …
Trên đây là bài viết về ” Bất cập và kiến nghị hoàn thiện quy định về tài sản hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam (Phần 1)”. Trường hợp bạn còn đang thắc mắc hoặc muốn được sử dụng dịch vụ pháp lý, liên hệ ngay Luật Dương Gia qua Hotline: 079.497.8999 – 093.154.8999 để được tư vấn và hỗ trợ sớm nhất!
