Ở Phần 1, chúng ta đã tìm hiểu về tư tưởng pháp lý và quan niệm về bất động sản trong pháp luật cổ, cũng như tìm hiểu về quan niệm về bất động sản trong Bộ luật Dân sự Đức và Hà Lan. Ở Phần 2 này, Luật Dương Gia sẽ tiếp tục phân tích quan niệm về bất động sản trong pháp luật của một số quốc gia trên thế giới.
Việc so sánh và đối chiếu các hệ thống pháp luật khác nhau sẽ giúp chúng ta nhận diện được những điểm tương đồng và khác biệt, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm cho việc hoàn thiện hệ thống pháp luật của Việt Nam.
2. Quan niệm về bất động sản trong pháp luật một số quốc gia trên thế giới
2.2. Quan niệm về bất động sản trong Bộ luật Dân sự Pháp
Cùng với BLDS Đức, BLDS Pháp cũng được coi là một Bộ luật Dân sự điển hình trên thế giới, làm hình mẫu cho BLDS của nhiều quốc gia khác. Tuy nhiên, trái ngược với quan niệm khá hẹp của BLDS Đức về bất động sản thì quan niệm về bất động sản trong BLDS Pháp lại rộng hơn rất nhiều. Cụ thể, Điều 517 BLDS Pháp quy định: “Tài sản là bất động sản do bản chất tự nhiên, do mục đích sử dụng hoặc do đối tượng mà chúng gắn liền”. Qua quy định trên, có thể thấy BLDS Pháp quan niệm bất động sản có thể tồn tại dưới 03 loại hình:
2.2.1. Bất động sản do bản chất tự nhiên (Immeubles par leur nature)
Loại hình bất động sản này trong BLDS Pháp ở khía cạnh nào đó cũng đã phản ánh được các tính chất của bất động sản trong quan niệm của BLDS Đức và Hà Lan như đã phân tích trên. Đó là những tài sản được gắn với đất một cách cố định đến mức nó được pháp luật coi là không thể di dời được.
Theo BLDS Pháp, những bất động sản do bản chất tự nhiên bao gồm: Đất đai (Điều 518); Công trình xây dựng (Điều 518); Cối xay gió, cối xay nước đặt cố định trên cột và là một bộ phận của công trình xây dựng (Điều 519); Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa hát (Điều 520); Cây cối ở bãi cây hoặc rừng cây chưa bị chặt xuống (Điều 521). Có thể thấy, BLDS Pháp đã có cách quy định rất chi tiết đối với một số loại bất động sản do bản chất tự nhiên nhất định, góp phần làm rõ thêm khái niệm này tại Điều 517.
2.2.2. Bất động sản do mục đích sử dụng (Immeubles par leur destination)
Điều 517 BLDS Pháp đã đưa ra khái niệm “bất động sản do mục đích sử dụng”, khiến cho đây là một loại hình bất động sản đặc trưng cho BLDS Pháp và các BLDS chịu ảnh hưởng của BLDS Pháp. Hiện nay, các bất động sản do mục đích sử dụng được quy định chi tiết tại Điều 524 BLDS Pháp bao gồm:
(i) Đồ vật, súc vật (động vật) mà chủ sở hữu ruộng đất đưa vào để phục vụ hoặc khai thác ruộng đất đó:
Có thể thấy, những đồ vật hay động vật này trên thực tế không gắn liền với đất đai một cách vật lý hay một cách cố định. Thậm chí, chúng vẫn bảo toàn được bản chất tự nhiên là động sản của chúng và chúng hoàn toàn có khả năng di dời khỏi bất động sản mà không gây ra bất cứ hư hại hay thay đổi về mặt bản chất.
Có thể thấy, các nhà làm luật đã bất động sản hóa động sản này bởi lẽ giữa chúng và đất đai tồn tại một liên kết chặt chẽ về mặt kinh tế, công dụng mà ở đó bất động sản do công dụng phục vụ cho việc khai thác đất và chúng có thể tạo thành một chỉnh thể để khai thác, sử dụng. Một số học giả cho rằng chúng là “những vật vốn là động sản, nhưng được xem là bất động sản do mối liên hệ với một bất động sản do bản chất tự nhiên mà động sản này động sản này gắn liền với tư cách là một vật phụ” hay được xác định gắn liền với bất động sản vì lý do kinh tế bởi “chúng cần thiết cho sự khai thác bất động sản”
Điều 524 BLDS Pháp đã liệt kê một số bất động sản do mục đích sử dụng thuộc nhóm này bao gồm: Nông cụ; Hạt giống giao cho người thuê đất canh tác hoặc người cấy rễ; Tổ ong mật; Máy ép, nồi hơi, nồi cất, chậu và thùng; Dụng cụ cần thiết cho việc khai thác các cơ sở rèn, cơ sở làm giấy và các nhà xưởng khác; Rơm rạ và phân bón.
(ii) Động sản mà chủ sở hữu gắn vĩnh viễn vào tài sản cố định (fonds)
Theo Điều 525 BLDS Pháp, một vật được coi là gắn vĩnh viễn khi “được gắn bằng thạch cao, vôi, xi măng hoặc khi không thể tách ra mà không bị bẻ gãy, hư hỏng chúng hoặc không làm vỡ, làm hư hỏng phần tài sản nơi mà những vật ấy được gắn vào”. Điều luật này cũng đưa ra một số loại bất động sản thuộc nhóm này như gương, tranh, vật trang trí có giá đỡ là một phần của gỗ lát tường.
Có thể thấy, loại bất động sản này có rất nhiều điểm tương đồng với bất động sản do bản chất tự nhiên khi chúng đã được “gắn vĩnh viễn” vào một công trình xây dựng, thậm chí theo quan niệm của một số quốc gia, loại bất động sản này có thể được coi là bất động sản do bản chất tự nhiên. Tuy nhiên, BLDS Pháp đã phân biệt hai loại hình này thông qua việc bất động sản do mục đích sử dụng tại một thời điểm nào đó đã từng là động sản hoặc đang là động sản, còn bất động sản do bản chất tự nhiên như đất đai, công trình xây dựng, mùa màng chưa thu hoạch thì khi chúng hình thành đã mang bản chất bất động sản.
Qua phân tích trên, có thể thấy BLDS Pháp đang đưa ra hai loại bất động sản do mục đích sử dụng. Trong đó, chúng đều được đưa vào hoặc đặt vào một bất động sản khác nhằm phục vụ hoặc khai thác bất động sản đó và đồng thời giữa hai loại bất động sản này cũng có sự thống nhất về quyền sở hữu.
2.2.3. Bất động sản vô hình/bất động sản do đối tượng mà chúng áp dụng lên (Immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent)
Bất động sản do đối tượng mà chúng áp dụng cũng là một điểm khác biệt trong quan niệm về bất động sản giữa BLDS Pháp và BLDS Đức. Loại hình bất động sản này cũng được một số học giả gọi là “bất động sản vô hình” (Incorporeal Immovables) bởi lẽ về bản chất chúng là những quyền có đối tượng là bất động sản. Điều 526 BLDS Pháp xác định những quyền có đối tượng là bất động sản được coi là bất động sản do đối tượng mà chúng áp dụng bao gồm: (i) Quyền hưởng dụng; (ii) Dịch quyền; (iii) Quyền khởi kiện nhằm đòi lại bất động sản.
Có thể thấy, bất động sản vô hình hay bất động sản do đối tượng mà chúng áp dụng lên hoàn toàn là sản phẩm của các nhà lập pháp. Bởi lẽ, trên thực tế sẽ chỉ có thể xem xét một thứ có bất động hay không nếu như chúng là vật hữu hình, đây cũng là quan điểm được thể hiện rất rõ rệt trong pháp luật La Mã và pháp luật Đức – bất động sản phải là vật hữu hình. Lý giải về sự ghi nhận của bất động sản vô hình trong BLDS Pháp, một số học giả cho rằng sự phân loại quyền thành động sản và bất động sản xuất phát từ sự thoát ly khỏi các quan điểm của pháp luật La Mã trong lĩnh vực thừa kế và tài sản cộng đồng.
Theo đó, để phục vụ cho việc giao dịch tài sản trong lĩnh vực này, một số quyền nhất định nên được coi là bất động sản. Do vậy, việc phân chia các tài sản vô hình mà cụ thể là các quyền thành động sản hay bất động sản hoàn toàn là do ý chí của nhà làm luật để phục vụ một mục đích điều chỉnh pháp luật nào đó. Đối với BLDS Pháp, chỉ vật quyền có đối tượng là bất động sản và quyền đòi lại bất động sản mới được coi là bất động sản.
Qua đó, có thể thấy quan niệm về bất động sản trong BLDS Pháp đã được mở rộng hơn rất nhiều so với quan niệm trong pháp luật La Mã và BLDS Đức. Theo đó, bên cạnh những bất động sản được thừa nhận rộng rãi như đất đai và những vật hữu hình gắn liền với đất đai một cách tự nhiên hoặc nhân tạo như cây cối, nhà ở, công trình xây dựng thì BLDS Pháp đã có sự bất động sản hóa một số loại động sản và quyền đối với bất động sản nhất định.
Sự bất động sản hóa được thể hiện trong quan niệm của BLDS Pháp này không xuất phát từ tính chất không thể di dời so với đất đai của một tài sản mà hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí của các nhà làm luật để đạt được các mục đích điều chỉnh pháp luật. Tuy nhiên, sự bất động sản hóa này cũng được BLDS Pháp quy định rất cụ thể và đặt ra giới hạn rõ ràng.
2.3. Quan niệm về bất động sản trong Bộ luật Dân sự Nga
So với hai nhóm quan niệm đã phân tích trên, có thể thấy quan niệm về bất động sản trong BLDS Nga được hình thành tương đối muộn, vào khoảng những năm 90 của thế kỷ XX, trong khi các quan niệm về bất động sản của pháp luật Đức hay Pháp đã được xuất hiện trong BLDS kể từ thế kỷ XIX.
Tuy nhiên, điều này cũng khiến cho quan niệm về bất động sản trong BLDS Nga cũng mang những điểm đặc trưng nhất định, đặc biệt là khi quá trình xây dựng BLDS Nga cũng có sự cân nhắc tới kinh nghiệm của một số quốc gia khác như Pháp nhưng cũng đồng thời xem xét các quy định trong pháp luật Nga cổ với cách phân loại bất động sản chỉ dựa trên bản chất tự nhiên. Trên cơ sở đó, Điều 130 BLDS Nga hiện hành chỉ xác định bất động sản theo hai tiêu chí là bản chất tự nhiên và theo luật định.
Trước tiên, về bất động sản do bản chất tự nhiên, BLDS Nga quy định loại bất động sản này là đất đai, quặng khoáng sản dưới đất và những vật khác gắn liền với đất đai. Đồng thời, Điều 130 BLDS Nga cũng nêu rõ cách hiểu về đặc điểm “gắn liền với đất đai” là không thể di dời mà không gây ra thiệt hại hay ảnh hưởng tới mục đích sử dụng với hai ví dụ cụ thể là công trình xây dựng và các công trình chưa hoàn thiện. Có thể thấy, bất động sản do bản chất tự nhiên trong BLDS Nga gần như là tương đồng với quan niệm về bất động sản trong pháp luật La Mã và BLDS Đức.
Đối với bất động sản theo luật định, thực chất BLDS Nga cũng đã có sự bất động sản hóa một số động sản như BLDS Pháp, tuy nhiên lại không áp dụng cách thức bất động sản hóa của Bộ luật này. Cụ thể, BLDS Nga không ghi nhận bất động sản do mục đích sử dụng hay bất động sản vô hình mà thay vào đó Bộ luật này lại quy định một số động sản đặc biệt như tàu bay, tàu biển, vật thể trong không gian. Đồng thời, Điều 130 BLDS Nga cũng quy định theo hướng mở cho phép bất động sản cũng có thể được xác định theo các quy định khác của luật. Ngoài ra, BLDS Nga cũng coi bất động sản phải là vật, do vậy cũng không có sự phân biệt quyền là động sản hay bất động sản.
2.4. Quan niệm về bất động sản trong pháp luật Anh
Cho dù là một quốc gia điển hình cho hệ thống Common Law, tuy nhiên quan niệm về bất động sản cũng như cách đưa ra quan niệm này trong pháp luật Anh cũng không có quá nhiều điểm khác biệt so với các quan niệm của các quốc gia trong hệ thống Civil Law nêu trên. Cụ thể, quan niệm về bất động sản trong pháp luật Anh không thể hiện qua nhiều án lệ đơn lẻ mà đã được thể hiện khá rõ ràng trong một đạo luật – Đạo luật Tài sản năm 1925 (Law of Property Act 1925).
Xây dựng trên cơ sở án lệ, Đạo luật Tài sản năm 1925 của Anh đã tạo nên một khung pháp lý mà tới nay vẫn đóng vai trò là “xương sống” của pháp luật Anh hiện đại. Theo đạo luật này, bất động sản được quy định dưới tư cách là đất đai (land), điều này khá tương đồng với BLDS Đức khi Bộ luật này sử dụng thuật ngữ Grundstücke. Điểm (ix) khoản 1 Điều 205 Đạo luật Tài sản năm 1925 đã sử dụng phương pháp liệt kê khi quy định về đất đai hay bất động sản. Tuy nhiên, nếu khái quát lại có thể thấy bất động sản trong pháp luật Anh bao gồm bất động sản do bản chất tự nhiên (đất, khoáng sản, công trình xây dựng…) và các bất động sản vô hình như quyền địa dịch (easement).
Tổng kết lại, có thể thấy hiện nay trên thế giới đang tồn tại hai luồng quan niệm chính về bất động sản, được ghi nhận trong hai BLDS điển hình của hệ thống Civil Law là BLDS Đức và BLDS Pháp. Trong đó, quan niệm của BLDS Đức đã rất tôn trọng các nguyên tắc, truyền thống được hình thành từ pháp luật La Mã, xác định bất động sản thuần túy dựa trên bản chất tự nhiên, tính chất gắn liền vật lý, hữu hình với đất của chúng. Trong khi đó, BLDS Pháp và các BLDS chịu ảnh hưởng của BLDS Pháp lại có sự thoát ly khỏi các nguyên tắc của pháp luật La Mã, bất động sản hóa một số động sản để xây dựng khái niệm bất động sản do mục đích sử dụng hay bất động sản vô hình.
Ngoài ra, trong một số BLDS ra đời sau như BLDS Nga, có thể thấy sự kết hợp có chọn lọc của hai quan niệm trên khi vừa ghi nhận quan niệm truyền thống về bất động sản nhưng cũng có sự bất động sản hóa một số động sản theo quan điểm lập pháp riêng. Qua những quan niệm trên, cũng có thể rút ra bản chất của bất động sản là đất đai và những gì gắn liền với đất. Gắn liền với đất có thể được hiểu theo nghĩa đen là gắn liền về mặt vật lý, hoặc cũng có thể hiểu là gắn liền về mặt kinh tế (nhằm phục vụ cho việc khai thác) hay gắn liền về mặt pháp lý (có chung một cơ chế pháp lý).
Trên đây là bài ” Một số quan niệm về bất động sản trong pháp luật dân sự trên thế giới (Phần 2)”. Trong trường hợp bạn còn đang thắc mắc hoặc muốn sử dụng dịch vụ, hãy liên hệ ngay Luật Dương Gia qua hotline: 079.497.8999 – 093.154.8999 để được tư vấn và hỗ trợ sớm nhất.
