Bất động sản là một khái niệm quan trọng trong pháp luật về tài sản, có sức ảnh hưởng rất lớn tới các chế định khác trong hệ thống pháp luật. Mặc dù quy định về bất động sản cũng đã được sửa đổi, bổ sung qua các Bộ luật Dân sự, tuy nhiên quan niệm về bất động sản theo pháp luật Việt Nam vẫn chưa thực sự rõ ràng. Còn nhiều bất cập về bất động sản, vậy nên cần phải kiến nghị để hoàn thiện Bộ luật Dân sự Việt Nam về bất động sản.
Trên cơ sở những phân tích ở bài một số quan niệm về bất động sản trong pháp luật dân sự, bài này sẽ chỉ ra các hạn tồn tại của Bộ luật Dân sự 2015 bất cập về bất động sản và đề xuất những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật.
1. Một số bất cập trong quy định của Bộ luật Dân sự Việt Nam về bất động sản
Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, bất động sản đang được quy định bằng phương pháp liệt kê tại khoản 1 Điều 107 BLDS năm 2015. Theo quy định trên, bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật. T
ương đồng với các quan niệm khác trên thế giới, BLDS năm 2015 cũng lấy đất đai làm trung tâm để xây dựng quan niệm của Bộ luật về bất động sản. Cùng với đó, BLDS năm 2015 đang có cách tiếp cận về bất động sản khá tương đồng với BLDS Nga khi cũng có sự ghi nhận đối với đất đai, nhà, công trình xây dựng và bất động sản luật định. Tuy nhiên, cũng có thể thấy quy định tại khoản 1 Điều 107 BLDS năm 2015 còn rất mơ hồ với những tồn tại nhất định, cụ thể như sau:
1.1. BLDS năm 2015 còn đang thiếu rõ ràng ở nhóm tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng
Quan điểm coi những tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng là bất động sản hiện cũng đang là một quan điểm xuất hiện phổ biến trên thế giới. Tuy nhiên, từ những phân tích trên có thể thấy hình thức của sự gắn liền này cũng được thể hiện rất rõ ràng trong các quan niệm về bất động sản. Ở BLDS Đức, vì bất động sản được coi là vật hữu hình nên đương nhiên sự gắn liền này phải là sự gắn liền hữu hình về mặt vật lý.
Hay ở BLDS Pháp, ở mỗi hình thức gắn với bất động sản khác nhau, một thuật ngữ riêng lại được sử dụng (ví dụ như từ placés được sử dụng để chỉ việc gắn một bất động sản do mục đích sử dụng với một bất động sản khác trong khi từ appliquent lại được sử dụng để chỉ sự gắn liền giữa bất động sản vô hình và đối tượng là bất động sản của nó).
Đối với BLDS năm 2015, có thể thấy cụm từ “gắn liền” vẫn có thể gây ra rất nhiều cách hiểu. Một mặt, đó là do BLDS năm 2015 chưa có xác định cụ thể bất động sản có bao gồm những tài sản vô hình hay không. Mặt khác, cụm từ “gắn liền” cũng có thể hiểu theo nhiều tầng nghĩa khác nhau, có thể là gắn liền về mặt vật lý, gắn liền về mặt công dụng, khai thác hoặc gắn liền về mặt số phận pháp lý. Việc còn tồn tại nhiều cách hiểu về thuật ngữ “gắn liền” như vậy vô hình trung đã khiến cho phạm vi những tài sản được coi là tài sản hiện tại còn đang rất mơ hồ.
1.2. BLDS năm 2015 chưa thể hiện sự giới hạn đối với bất động sản do luật định
Như đã phân tích trên, việc bất động sản hóa một tài sản dưới một góc độ nào đó cũng có ý nghĩa pháp lý nhất định. Tuy nhiên, nhiều quốc gia trên thế giới cũng rất cẩn trọng với loại bất động sản này và chỉ ghi nhận chúng khi thực sự cần thiết ngay trong chính BLDS để không ảnh hưởng quá lớn tới bản chất của bất động sản.
Xét tới quy định tại điểm d khoản 1 Điều 107 BLDS năm 2015: bất động sản gồm “tài sản khác theo quy định của pháp luật”. Có thể thấy hiện tại BLDS đang quy định rất mở đối với bất động sản do luật định khi không đưa ra bất cứ tiêu chí hay điều kiện nào để định hướng sự bất động sản hóa các tài sản khác. Thậm chí, BLDS năm 2015 cũng đang cho phép bất kỳ “quy định của pháp luật” nào cũng có khả năng bất động sản hóa một tài sản, khiến cho ngay cả các văn bản dưới luật cũng có khả năng để thực hiện điều này.
1.3. BLDS năm 2015 vẫn chưa xác định rõ quyền sử dụng đất có phải bất động sản hay không
Quyền sử dụng đất là một sáng tạo pháp lý và là công cụ pháp lý nhằm thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta. Theo đó, tại Việt Nam đã tồn tại “một khái niệm sở hữu kép, một khái niệm sở hữu đa tầng: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, song quyền sử dụng đất lại thuộc về cá nhân hoặc tổ chức”. Trên cơ sở đó, loại quyền được trao cho các cá nhân, tổ chức để khai thác, giao dịch phải được xác định là quyền sử dụng đất. Vì vậy, việc xác định được bản chất của quyền sử dụng đất có ý nghĩa rất quan trọng, cả trong lĩnh vực xây dựng pháp luật lẫn nghiên cứu pháp luật.
Như đã phân tích trên, một quyền có đối tượng là bất động sản về bản chất không thể được phân loại thành bất động sản hay động sản. Việc bất động sản hóa quyền này hoàn toàn là sản phẩm của các nhà làm luật. Chính vì vậy, việc ghi nhận một bất động sản vô hình cũng đòi hỏi phải có một quy định rõ ràng. Tuy nhiên, hiện tại khoản 1 Điều 107 BLDS năm 2015 vẫn chưa có quy định rõ ràng nào về việc quyền sử dụng đất có thể được coi là một bất động sản hay không, gây ra những quan điểm khác nhau về vấn đề này. Do vậy, đây cũng là một tồn tại trong quy định của BLDS năm 2015 mà cần thiết phải sớm được khắc phục.
2. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định của Bộ luật Dân sự Việt Nam về bất động sản
Trên cơ sở những phân tích về các quan niệm liên quan đến bất động sản trên thế giới cùng với các bất cập còn tồn tại trong quy định của pháp luật Việt Nam, có thể đưa ra một số kiến nghị, đề xuất như sau:
2.1. BLDS cần phải có quy định chi tiết về các tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng
Theo quan điểm của tác giả, cụm từ “gắn liền” trong các tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng nên được diễn giải theo nghĩa đen – gắn liền về mặt vật lý, tự nhiên. Điều này là do nếu cụm từ này được đặt cho nhiều tầng nghĩa sẽ khiến cho quy định về loại tài sản này sẽ trở nên quá phức tạp. Do đó, tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng chỉ nên được sử dụng để chỉ những bất động sản do bản chất tự nhiên như cây cối, mùa màng,…
Với cách tiếp cận này, pháp luật cần bổ sung một quy định diễn giải thế nào được coi là gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng sau khi xác định loại tài sản này là bất động sản. Theo đó, có thể diễn giải cụm từ gắn liền theo một trong hai cách sau:
(i) Khái quát đặc điểm của sự gắn liền: Một tài sản được coi là gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng nếu như việc tách rời tài sản này khỏi đất đai, nhà, công trình xây dựng sẽ khiến cho tài sản đó hoặc đất đai, nhà, công trình xây dựng bị hư hỏng hoặc bị thay đổi về bản chất.
(ii) Mô tả hình thức gắn liền riêng cho từng nhóm tài sản như cây cối, mùa màng chưa gặt tương tự như BLDS Pháp.
2.2. BLDS cần bổ sung một số bất động sản do luật định
Để có thể xác định các bất động sản do luật định cần bổ sung, trước hết cũng cần phải xác định rõ những loại hình bất động sản nào sẽ được ghi nhận trong luật. Theo quan điểm của tác giả, quy định về bất động sản cần phải đủ rộng để phù hợp với thực tiễn nước ta, tuy nhiên cũng không nên quá rộng khiến cho bản chất bất động sản bị lu mờ. Điều này đòi hỏi cần phải phân định rõ bất động sản với những tài sản quan trọng đòi hỏi cơ chế quản lý đặc thù, tương tự như res immobilis và res mancipi trong pháp luật La Mã.
Theo đó, không phải loại tài sản nào có giá trị lớn, có các điều kiện riêng trong xác lập quyền hay giao dịch cũng nên được coi là bất động sản. Thay vào đó, việc xác định một tài sản có phải bất động sản hay không cũng cần phải dựa vào sự liên kết của tài sản này đối với đất đai hoặc các bất động sản khác. Do vậy, theo quan điểm của tác giả, BLDS chỉ nên bất động sản hóa một số vật quyền nhất định có đối tượng là bất động sản mà trước hết chính là quyền sử dụng đất.
Điều này là do quyền sử dụng đất là một loại quyền mang tính phổ biến cao trong xã hội, chúng có mối liên kết chặt chẽ với đất đai và việc coi quyền sử dụng đất là bất động sản cũng có thể giúp đạt được một số mục đích điều chỉnh pháp luật nhất định.
2.3. BLDS cần phải sửa đổi quy định về bất động sản khác theo hướng giới hạn nhóm bất động sản này
Có thể thấy, đây là một quy định mang tính chất mở nhằm cho phép các quy định khác của pháp luật cũng có thể bổ sung các tài sản được coi là bất động sản mà vẫn đảm bảo được tính đồng bộ với BLDS. Tuy nhiên, sự cho phép này cũng cần phải được giới hạn trong một mức độ nhất định. Theo quan điểm của tác giả, việc bất động sản hóa một tài sản chỉ nên được thực hiện bởi các quy định của luật, thay vì các quy định của pháp luật. Tuy nhiên, việc bất động sản hóa bằng các luật khác cũng nên được thực hiện một cách hạn chế và cần phải xác định việc bổ sung một cách phù hợp các bất động sản theo luật định được ưu tiên thực hiện trong BLDS./.
Trên đay là bài viết “Bất cập và một số kiến nghị hoàn thiện Bộ luật Dân sự Việt Nam về bất động sản”. Trường hợp bạn còn đang thắc mắc hoặc muốn được sử dụng dịch vụ pháp lý, liên hệ ngay Luật Dương Gia qua số Hotline: 079.497.8999 – 093.154.8999 để được tư vấn và hỗ trợ sớm nhất!
